Методология

Източник на данните за цени

Събираме публично достъпни обяви за продажба на жилища в София и околността, групирани по квартал и населено място. От всяка обява извличаме цена, площ, етаж, етажност, година на въвеждане в експлоатация, тип отопление и текстовото описание на статуса.

Цените в лева се преобразуват в евро по фиксинга 1,95583. Обяви без цена или без площ се изключват от изчисленията на цена на квадратен метър.

Как определяме „на зелено“

За оферта на зелено смятаме всяка обява, чието описание съдържа изрично указание, че сградата ще бъде въведена в експлоатация — тоест към момента на обявата няма Акт 16. За сравнение използваме жилищата в сгради, въведени в експлоатация през последните две години („готово ново строителство“).

Как се изчислява отстъпката

Отстъпката е разликата между медианната цена на квадратен метър на двете групи в рамките на един и същ район, изразена в проценти от цената на готовите жилища. Сравнението в границите на района премахва голяма част от изкривяването, което идва от локацията.

Медианната отстъпка за София в текущата извадка е 8,7%.

Защо медиана, а не средна стойност

Средната аритметична се влияе силно от няколко много скъпи или много евтини обяви. Медианата показва типичната оферта. Където е важно разсейването, показваме и 25-ия и 75-ия персентил.

Данни за инфраструктура

Броят на детски градини, училища, болници, аптеки, паркове, спирки и магазини се изчислява от OpenStreetMap в реалните граници на квартала (административни граници от ниво 9 и 10), а не по район на София. Затова числата тук се различават от общинската статистика по райони.

OpenStreetMap е отворена карта — покритието е много добро за София, но не е пълно и не е официален регистър. Използвайте числата за сравнение между райони, не като абсолютна истина.

Оценките по осем аспекта

Оценките в страниците по райони са редакционни и се изчисляват по правила от измеримите показатели: ценово ниво спрямо градската медиана, размер на отстъпката, дълбочина на предлагането, срок до Акт 16 и четири инфраструктурни показателя спрямо медианния софийски квартал. Това не са потребителски отзиви.

Ограничения, които трябва да знаете

• Обявена, не сделочна цена. Реалните сделки се сключват под обявената цена, обикновено с 3–8%. Данните за реални сделки не са публични на ниво квартал.
• Дублирани обяви. Един имот често се публикува от няколко агенции. Премахваме очевидните дубликати по цена, площ и описание, но част остават.
• Малки извадки. В районите с под три оферти медианата е ориентир, не пазарна оценка. Означаваме броя оферти навсякъде, за да можете да прецените сами.
• Моментна снимка. Данните отразяват предлагането към 17 септември 2026, не историческа динамика.
• Обявен срок. Годината за Акт 16 идва от обявата и отразява намерение, не факт.

Корекции

Ако откриете грешка, пишете на info@nazeleno.org. Поправяме и отбелязваме съществените корекции.