Само в 7 от 53 квартала в картата няма жп линия, промишленост, гробище, далекопровод и бензиностанция в границите им. Медианата им е 2 577 €/кв.м на зелено.
Седем квартала. Толкова от 53-те софийски квартала с поне 20 обяви на зелено нямат в границите си нито една от петте неща, които купувачите най-често не искат под прозореца: железопътна линия, промишлена зона, гробище, далекопровод и бензиностанция. Поне такава е картината в OpenStreetMap към 06.10.2026 г. Медианната искана цена на зелено в тях е 2 577 €/кв.м. В четирите квартала с четири от петте отбелязани обекта тя е 2 121 €/кв.м.
Тази статия събира на едно място петте отделни слоя, които разгледахме по-подробно в серията за нежеланите съседи. Целта не е да обявим някой квартал за лош. Целта е да видите кои квартали изобщо нямат такъв въпрос за решаване, колко по-скъпи са и колко от новото строителство е там.
За всеки от 53-те квартала с очертан полигон и поне 20 обяви на зелено към 17.09.2026 г. проверихме пет условия, всяко със „да“ или „не“:
Броят на отговорите „да“ е индексът – от 0 до 5. Нищо не е претеглено: един метър релси тежи колкото половин квартал промишленост. Направихме го нарочно, за да може всеки да провери сметката по картата. Подстанциите не включихме, защото малките трансформаторни постове са отбелязани навсякъде – в 44 от 53 квартала – и биха размили сравнението.
| Нежелани обекти в полигона | Квартали | Обяви на зелено | Медиана, €/кв.м | Отклонение след центъра, € | Медианно разстояние до центъра |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 7 | 787 | 2 577 | +193 | 3,3 км |
| 1 | 17 | 826 | 2 385 | +22 | 4,2 км |
| 2 | 17 | 1 688 | 2 361 | +53 | 5,6 км |
| 3 | 7 | 1 438 | 2 275 | −56 | 5,7 км |
| 4 | 4 | 251 | 2 121 | −152 | 6,5 км |
| 5 | 1 | 93 | 2 487 | +42 | 2,9 км |
От 0 до 4 обекта цената слиза стъпаловидно – общо с 456 €/кв.м, или кварталите без нежелани съседи са с 21,5% по-скъпи от тези с четири. Отклонението след корекция за разстоянието до центъра следва почти същата посока: от +193 до −152 €. Тази корекция ползва наклон от −29,6 € на километър, изчислен върху същите 53 квартала, така че центърът сам обяснява малко от разликата.
Петицата е единственият квартал с всички пет отметки – Хаджи Димитър – и той разваля стълбата с медиана 2 487 €/кв.м. Един квартал не е група и не бихме правили изводи от него. Но той напомня нещо важно: 48,2% от площта му е отбелязана като промишлена, а новото строителство там често е именно върху такава земя, която сменя предназначението си. Това разгледахме в статията за промишлените зони, които стават квартали.
Ето кои са. Лозенец (83 обяви на зелено, 3 311 €/кв.м), Стрелбище (66 обяви, 3 200 €), Красно село (24 обяви, 2 704 €), Манастирски ливади (363 обяви, 2 577 €), Зона Б-5 (47 обяви, 2 565 €), Зона Б-19 (123 обяви, 2 155 €) и Обеля 1 (81 обяви, 1 709 €).
Списъкът е по-пъстър, отколкото подсказва медианата. Четири от седемте са централни или близо до центъра – и двете зони Б, Лозенец и Стрелбище. Манастирски ливади е единственият голям нов квартал в групата и държи почти половината от обявите ѝ – 363 от 787. Обеля 1 е най-евтиният квартал в групата и показва, че „чист“ полигон не прави един квартал скъп.
Обеля 1 е и най-добрият пример защо индексът е груб. В полигона му няма релси и гробище, но центърът на квартала е на 490 м от най-близката жп линия и на 488 м от гробище. Индексът брои само това, което е вътре в границата. Достатъчно е обектът да е от другата страна на граничната улица, за да изчезне от сметката, макар да е на пет минути пеша от вашия вход.
Затова индексът казва кои квартали нямат въпрос за решаване вътре в себе си, а не кои са далеч от всичко. За разстоянията подробности има в отделните статии: за железопътната линия, за гробищата, за далекопроводите и подстанциите и за бензиностанциите и автосервизите. Там виждате, че разстоянието до релсите и до гробище корелира с цената по-силно, отколкото самото им присъствие: 0,34 и 0,45, а след корекция за центъра 0,42 и 0,38.
Бензиностанции има в 40 от 53 квартала, така че този слой почти не разделя кварталите и може да изкриви индекса. Пресметнахме го и без него, само с четирите останали условия. Тогава чистите квартали стават 21, с медиана 2 469 €/кв.м. С един обект са 18 квартала с медиана около 2 397 €, с два – 9 квартала с 2 146 €, с три – 3 квартала с 1 939 €. С четири са само два квартала и медианата им от около 2 395 € не казва нищо при такава бройка.
Посоката се запазва: колкото повече от тези обекти има в полигона, толкова по-ниска е цената, поне до третото стъпало. Това ни дава известна увереност, че не гледаме случайност, създадена от един слой. Сигурност обаче не дава – при петдесет и три квартала групите са малки.
Не следва, че нежеланите съседи свалят цената. Кварталите с повече отметки са и по-далеч от центъра – медианно 5,7–6,5 км срещу 3,3 км за чистите – а цената зависи и от много други неща, например от разделението, което описахме в сравнението между юг и север. Не следва и че квартал с отметка е лош избор: далекопроводът може да е в далечния ъгъл на голям квартал, а бензиностанцията – на булеварда, от който така или иначе ще влизате с колата. Шумът, гледката и миризмите са въпрос на лично предпочитание. Цените са искани, от септември 2026 г.
Ако шумът е най-важното за вас, по-прецизен инструмент е индексът на шума, който подрежда кварталите по ранг вместо с „да/не“.
Ако бюджетът ви позволява 2 500+ €/кв.м и искате да изключите петте теми изцяло, седемте квартала са разумна отправна точка – но в пет от тях обявите на зелено са под 85, така че изборът ще е ограничен. Ако търсите по-евтино, групите с един и два обекта съдържат 34 квартала и 2 514 обяви. Там отворете картата, намерете конкретния обект и измерете разстоянието от сградата, която гледате, до него. Проверете и какво пише в проекта за прозорците и изложението.
И не забравяйте, че най-големите рискове при покупка на зелено не са на картата: строителят, договорът и сроковете. За тях вижте ръководството за рисковете, преди да мислите за съседите.
Кварталите без отбелязани нежелани съседи са средно по-скъпи (2 577 срещу 2 121 €/кв.м при четири обекта), но изборът там е тесен, а границата на полигона често скрива обект на петстотин метра. Индексът е отправна точка, не присъда.
Медианата слиза от 2 577 при 0 обекта до 2 121 €/кв.м при 4, а отклонението след центъра – от +193 до −152 €.
Седемте квартала съдържат 787 от 5 083 обяви на зелено, от които 363 са в Манастирски ливади.
Без бензиностанциите чистите квартали стават 21 с медиана 2 469 €, а посоката се запазва до третото стъпало.
Индексът не вижда обекти зад граничната улица; при Обеля 1 жп линията и гробището са на 490 и 488 м от центъра.
OpenStreetMap е непълна, условията са без тегла, а 53 квартала дават малки групи, особено при 4 и 5 обекта.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.