София или Пловдив на зелено: 2 277 € срещу 1 251 € на кв.м

Квадратният метър в строяща се сграда в Пловдив е обявен медианно за 1 251 €, в София – за 2 277 €. Разлика от 82% не изненадва никого. По-любопитно е друго: в Пловдив новото на зелено е с 26% по-евтино от готовото ново строителство с Акт 16, докато в София тази разлика е 15,4%. И още нещо – десетият перцентил на София (1 768 €) е по-висок от деветдесетия перцентил на Пловдив (1 571 €). Двата пазара почти не се застъпват по цена.

Откъде са числата

За Пловдив използваме собствена извадка от обявите за продажба и наем от 12.09.2026 г., събрани със същия парсер, с който работим за София. Пловдивската извадка включва и населените места около града – Асеновград, Карлово, Хисаря, селата Марково и Белащица и други, – защото така е организиран самият портал. Софийските числа в тази статия са ограничени до кварталите на София (без селата и съседните градове) и до едно-, дву- и тристайни апартаменти, за да бъдат двете страни съпоставими. Софийската извадка е от 17.09.2026 г.

Всички стойности са обявени, а не договорени цени. „Готово ново“ означава обяви с Акт 16 и година на въвеждане 2024 или по-късно.

Двата пазара един до друг

Готовото ново в София е обявено с около 59% по-скъпо от пловдивското, а зеленото – с около 82% по-скъпо. Тоест разликата между градовете е по-голяма на зелено, отколкото при завършените сгради. В Пловдив зеленото е и по-голямата част от предлагането: 53,9% от обявите с едно до три стаи, срещу 45,1% в София.

Отстъпката за чакане е по-голяма в Пловдив

Градските медиани смесват различни квартали: ако новото строителство на зелено е съсредоточено в по-евтините райони, разликата се надува. Затова сравнихме зелено и готово ново вътре в един и същ пловдивски квартал – там, където има поне по пет обяви от всеки вид. Такива квартали са 19, а медианната разлика е −19,5%. За София по сходна методика (готови сгради от последните две години, същия квартал) по-рано получихме 8,7%. Праговете не са напълно еднакви, но порядъкът е ясен: в Пловдив купувачът на зелено получава около два пъти по-голяма отстъпка спрямо готовото.

Големите разлики трябва да се четат с внимание. В Каменица 2 има 36 обяви на зелено, но само 11 готови, в Кючук Париж (−42,0%) готовите са пет. Една луксозна завършена сграда в малък квартал е достатъчна, за да издърпа медианата нагоре. Част от разликата идва и от нивото на довършване: на зелено често се продава без довършителни работи, а готовото жилище обикновено е завършено. Съдийски е единственият квартал, в който зеленото е по-скъпо от готовото – с 24,4% при 15 обяви на зелено.

За София подобният анализ по квартали е в статията къде зеленото е по-скъпо от готовото, а за това как отстъпката се променя с годините до въвеждане – в отстъпка за година чакане.

Къде цените на двата града се срещат

Ако подредим пловдивските квартали с поне 10 обяви на зелено, най-скъпият е Каменица 1 с 1 986 €/кв.м (19 обяви), следван от Центъра с 1 856 € (10 обяви) и Съдийски с 1 710 €. В другия край са Гагарин с 990 € и Асеновград с 1 000 €. Сред софийските квартали, за които по-рано изчислихме доходност, най-ниските цени на зелено бяха в Модерно предградие с 1 550 € и Обеля с 1 659 €. С други думи, най-евтините софийски квартали в нашата извадка струват колкото средно скъпите пловдивски.

Най-скъпите пловдивски квартали пък се изравняват с Люлин 10 (1 836 €) и Люлин 9 (1 828 €). До нивото на Лозенец (3 311 €) или Изгрев (4 123 €) не стига нито един пловдивски квартал в нашия списък. Списъкът на най-евтините и най-скъпите софийски квартали е в статията най-евтините и най-скъпите кв.м на зелено.

Кога се завършва и какво се строи

В София 32,4% от обявите на зелено обещават въвеждане през 2026 г., 37,8% – през 2027 г., а 2029 и 2030 г. заедно са 6,8%. В Пловдив 2026 г. е 34,6%, 2027 г. – 29,4%, а 2029 г. и след това – 9,5%. Пловдивското предлагане е малко по-разтеглено във времето: 35,1% от обявите там са за 2028 г. или по-късно, срещу 28,9% в София. Ако купувате в Пловдив, по-вероятно е да чакате по-дълго.

Структурата по стаи също се различава. В Пловдив едностайните са 20% от зеленото, в София – 5,3%. Тристайните в София са 50,4%, в Пловдив – 38,3%. Интересно е и как се държи цената на кв.м: в Пловдив тя е почти еднаква за едно-, дву- и тристайни (1 269 €, 1 283 € и 1 242 €), а в София пада от 2 393 € за едностайните до 2 220 € за тристайните.

Какво не следва от сравнението

Двете снимки са направени с пет дни разлика и по един и същ портал, но не по едно и също време. Пловдивската извадка включва и малки градове и села, които смъкват медианата. Готовите нови обяви в Пловдив са 244 – достатъчно за градска медиана, но малко за квартални изводи. По-голямата отстъпка не означава автоматично по-добра сделка: тя може да отразява по-висок риск, по-бавна продажба или по-ниско ниво на довършване. За рисковете при покупка на зелено, които важат и в двата града, вижте ръководството за рисковете, а за жилищата извън София – статията апартамент на зелено извън София.

Ако се колебаете между двата града

Първо определете дали изборът ви е реален: ако работите и живеете в София, разликата в цената не е единственият фактор. Ако все пак сравнявате, правете го квартал срещу квартал, не град срещу град. Проверете колко готови нови обяви има в квартала, преди да приемете отстъпката за даденост – при пет или десет обяви тя е крехка. Сметнете колко ще чакате до Акт 16 и какво ще ви струва това време; значението на отделните актове е описано в ръководството за Акт 14, 15 и 16. Какво реално купува един и същ бюджет в двата града, показваме в какво купуват 150 хиляди в София и Пловдив.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси