Жилищата с Акт 16 през 2026 г. са със 7,7% под новото готово, а тези за 2028 г. с 11,6%. Това е около 2 процентни пункта на година чакане, но с уговорки.
Всяка допълнителна година до ключа струва на купувача на зелено приблизително 2 процентни пункта отстъпка спрямо новото готово жилище – поне ако съдим по исканите цени в София през септември 2026 г. Жилищата с обявено завършване през 2026 г. се предлагат с медиана 7,7% под новите готови жилища в същия квартал. При завършване през 2027 г. разликата става 9,4%, а при 2028 г. – 11,6%. Интересно е обаче какво се случва след това и защо самото число за 2026 г. е толкова голямо, въпреки че до края на годината остават броени месеци.
За всяка обявена година на въвеждане сравнихме обявите на зелено с новите готови жилища (Акт 16, от 2024 г. насам) в същия квартал. Във всеки квартал трябваше да има поне по 3 обяви от двете страни. Разликата е медиана на вътрешнокварталните разлики – този подход избягва сравнението на Лозенец с Люлин.
| Обявена година на завършване | Квартали в сравнението | Медиана на разликата спрямо новото готово | Квартали, където зеленото е по-скъпо |
|---|---|---|---|
| 2026 | 78 | −7,7% | 17 |
| 2027 | 78 | −9,4% | 16 |
| 2028 | 63 | −11,6% | 12 |
| 2029 | 16 | −7,5% | 3 |
Между 2026 и 2028 г. линията е почти права: +1,7 процентни пункта от 2026 към 2027 г. и +2,2 пункта от 2027 към 2028 г. Средно около 1,9–2 пункта за всяка година. След това редът се чупи – 2029 г. е с −7,5%, по-малко от 2027 г. Но зад тази година стоят само 16 квартала и в 3 от тях зеленото е по-скъпо, така че тя трябва да се чете с голяма предпазливост.
Ако вземем 2026 г. за начало и 2028 г. за край, получаваме 11,6 − 7,7 = 3,9 процентни пункта за две години, или около 1,95 пункта на година. Да го преведем на пари с едно условно жилище: ако подобен готов апартамент в квартала се предлага за 200 000 €, то 2 процентни пункта са около 4 000 € на година чакане. За жилище за 300 000 € – около 6 000 €. Това са илюстрации, не оценка на конкретен имот.
Много по-голямата част от отстъпката обаче изобщо не е „за чакане“. Жилищата с Акт 16 през 2026 г. би трябвало да са на броени месеци от въвеждане, а отстъпката им вече е 7,7%. Тази базова разлика има други източници – най-вече това, че на зелено жилищата често се продават без довършителни работи, и рискът, който остава до края на строежа. На фона на тази основа годината чакане добавя сравнително малко.
В сравнението за 2026 и 2027 г. участват 78 квартала, а за 2028 г. – 63. Това не са едни и същи квартали. Ако строителството с далечни срокове е концентрирано в райони с по-голяма отстъпка по принцип, част от растежа от −7,7% до −11,6% е ефект на географията, а не на времето. Медиана на медиани не е еднакво с еднакво.
Шестнадесет квартала са малко за каквото и да е заключение. Спадът на отстъпката до −7,5% може да се дължи на няколко скъпи проекта в начален етап, чиито цени още не са коригирани от пазара. Не бихме твърдели, че купуването за 2029 г. „струва“ по-малко от това за 2028 г.
Не знаем кои обяви са с довършителни работи и кои без. Ако делът на „до ключ“ се различава между годините, това също влиза в разликата.
Всички числа са от обяви, събрани през септември 2026 г. Реалната отстъпка при сделка може да е по-голяма или по-малка. По-подробно за това как се мени цената с годината на въвеждане пише в статията Цена според годината на въвеждане.
Около 2% на година отстъпка сама по себе си не казва дали чакането си струва. От другата страна на везната стоят разходите, които купувачът има, докато чака. Най-очевидният е наемът: ако живеете под наем, всяка година до ключа е още 12 месечни наема. Не даваме конкретни суми за наеми – тях нямаме в данните – но сметката е лесна за направата с вашето собствено число. Сравнете годишния си наем с условните 4 000–6 000 € от горната илюстрация и ще видите дали отстъпката покрива чакането.
Втората част е паричната. При покупка на зелено голяма част от цената се плаща на вноски преди Акт 16 – например по схема 20/80 или на повече етапи. Парите, платени рано, не носят доход, а ако са от кредит, по тях тече лихва. Как са разпределени плащанията в обявите разглеждаме в статията Схема 20/80 в обявите, а в ръководството Етапи на плащане обясняваме как се договарят.
Третата част е рискът, който расте с дължината на срока: забавяния, промени в проекта, в най-лошия случай спрян строеж. Те не се виждат в медианата, но трябва да влязат в личната ви сметка. Тази статия не е инвестиционен съвет – тя дава рамка, в която да сложите вашите собствени числа.
Най-много обяви с Акт 16 през 2026 г. има в Малинова долина (180), Кръстова вада (178), Овча купел (124) и Младост 4 (106). Тези пазари са достатъчно големи, за да сравните в един квартал проекти с различни срокове. Ако в един и същ квартал откриете сграда за 2026 г. и друга за 2028 г., разликата помежду им е по-добра мярка за цената на чакането от средната за града. Какво предстои в следващата година разглеждаме в статията Вълната от 2027 г., а за имотите, обещани за тази година – в Обещано за 2026.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.