Наем и доходност на зелено: София 5,09% срещу Пловдив 6,39%

Наемателят в Пловдив плаща с около 31% по-малко на квадратен метър от наемателя в София. Купувачът на зелено в Пловдив обаче плаща с около 45% по-малко. Втората разлика е по-голяма от първата и това е цялата причина брутната доходност на зелено в Пловдив да излиза 6,39%, а в София – 5,09%. Числото изглежда като ясен победител. Когато го разглобим на части, картината става по-сложна: по-малък пазар на наеми, повече ново предлагане спрямо него и по-дълго чакане до ключа.

Какво сравняваме

Брутната доходност тук е 12 пъти медианния месечен наем на квадратен метър, разделено на медианната обявена цена на кв.м на зелено. За Пловдив използваме нашата извадка от 12.09.2026 г. – 1 153 обяви за наем и 1 338 за продажба на зелено, включително в околните градове и села. За София – 7 105 обяви за наем и 7 027 на зелено, само в кварталите на града. И в двата града гледаме едно-, дву- и тристайни жилища. Всички цени и наеми са обявени, а не договорени. Доходността е преди довършителни работи, обзавеждане, данък, поддръжка и празни месеци.

Числата един до друг

Редовете със знака ≈ са проста аритметика върху медианите. Обърнете внимание на реда с готовото ново. Ако купувате завършено жилище с Акт 16, преимуществото на Пловдив се стопява до 0,44 пункта: 4,74% срещу 4,30%. Голямата разлика в доходността на зелено идва основно от по-голямата отстъпка на зелено в Пловдив – 26% спрямо готовото ново по градски медиани, срещу 15,4% в София. С други думи, част от „по-високата доходност“ е цената на чакането и на по-ниското ниво на довършване.

По-малък пазар на наеми спрямо новото

В София на всяка обява на зелено (едно до три стаи) се пада приблизително по една обява за наем. В Пловдив – около 0,86. Това е груб показател, защото обявите за наем се сменят бързо, а много от обявите на зелено са за една и съща сграда. Но посоката е ясна: когато новите сгради в Пловдив бъдат завършени, техните собственици ще търсят наематели на относително по-тесен пазар. В София същото съотношение варира силно по квартали – в анализа за наемателите срещу новите жилища показахме квартали с много повече ново предлагане, отколкото наеми.

Чакането: колко месеца без наем

Докато сградата не получи Акт 16, жилището не носи наем. В Пловдив 35,1% от обявите на зелено са за 2028 г. или по-късно, в София – 28,9%. По-далечният срок означава повече време, в което вложените пари не носят нищо, а при кредит – време, в което плащате лихви. Ако сега живеете под наем, сметката е още по-тежка; как да я направите, описваме в статията наем, докато чакате Акт 16. Брутната доходност не показва това забавяне – тя е годишна стойност от деня, в който наемателят влезе.

Размерът на жилището променя сметката

В Пловдив едностайните са 20% от зеленото, в София 5,3%. По-малките жилища обикновено носят по-висок наем на кв.м, така че по-големият им дял в Пловдив вероятно тегли градската доходност нагоре. В София проверихме това вътре в кварталите: двустайният дава по-висока доходност от тристайния в 44 от 56 квартала, подробностите са в статията доходност по брой стаи на зелено. За Пловдив нямаме наеми, разделени по брой стаи в достатъчен обем, затова не правим същото сравнение.

Ако приложим пловдивския наем от 6,67 €/кв.м към медианния пловдивски двустаен на зелено (69 кв.м), се получава около 460 € месечно. Срещу цена от 88 750 € това е около 6,2% брутно. Същата сметка за София – 9,66 € по 72 кв.м, около 696 € срещу 166 025 € – дава около 5,0%. Това е приближение: реалният наем на конкретния двустаен може да е и по-висок, и по-нисък. Тук не разполагаме с пловдивски наеми, разделени по брой стаи, затова прилагаме един и същ наем на кв.м към всички размери. Ако в Пловдив важи софийската закономерност – по-малкото жилище носи повече на квадрат, – двустайният ще изглежда малко по-добре, а тристайният малко по-зле от тази сметка.

Пробвайте с пловдивски числа

Калкулаторът е зареден с примера за пловдивски двустаен: 88 750 € цена, 460 € наем и 10 000 € довършване. Сумата за довършване е наше примерно допускане. С нея брутната доходност пада до около 5,6%. Сменете стойностите със софийските – 166 025 €, 696 € и например 15 000 € довършване – и ще видите около 4,6%. Добавете празни месеци и разходи, за да стигнете до нетната стойност. Как да не пропуснете разход, описваме в ръководството за инвестиция на зелено.

Вътре в София разликите са по-големи, отколкото между градовете

Разликата от 1,3 пункта между двата града изглежда голяма, докато не погледнем самата София. По-рано изчислихме доходността на зелено по 80 софийски квартала: от 6,83% в Модерно предградие и 6,33% в Люлин 10 до 3,62% в Лозенец и 3,16% в Изгрев. В големите пазари като Малинова долина тя беше 5,56%. Няколко софийски квартала дават колкото Пловдив като цяло, а разликата между тях и южните квартали е над три пункта. Общият преглед по квартали е в статията доходност от наем на зелено.

Какво да вземете от сравнението

Не приемайте 6,39% като обещание. Това е брутна стойност върху обявени цени в извадка, която смесва Пловдив с околните градове и села. Ако сравнявате двата града за отдаване, правете го на ниво квартал и тип жилище. Сметнете колко години няма да получавате наем до Акт 16 и колко ще струва довършването. Проверете колко обяви за наем има в конкретния квартал – пловдивският пазар е около шест пъти по-малък от софийския по брой обяви. И сравнете не само със зеленото, но и с готовото ново: там преимуществото на Пловдив е 0,44 пункта, а не 1,3. Нито един от двата града не е „правилният“ избор сам по себе си; общата картина за цените е в статията София или Пловдив на зелено.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси