Какво купуват 150 хиляди евро на зелено в София и в Пловдив

Колко жилище се побира в 150 хиляди евро, ако купувате в строяща се сграда? В Пловдив – медианният тристаен на зелено, обявен за 125 709 €, и още 24 291 € отгоре за довършване или резерв. В София същата сума не стига за медианния двустаен: той е обявен за 166 025 €, с 16 025 € повече. Ако сметнем през цената на квадратен метър, 150 хиляди купуват около 66 кв.м на зелено в средностатистически софийски квартал и около 120 кв.м в средностатистически пловдивски.

Двата бюджета, сметнати по един и същ начин

Числата идват от две наши извадки: обявите в Пловдив и околните населени места от 12.09.2026 г. и обявите в кварталите на София от 17.09.2026 г. И в двата случая гледаме само едно-, дву- и тристайни апартаменти на зелено, с обявена цена. Медианата е средната обява в подредения списък – половината са по-евтини, половината по-скъпи. Това са искани цени, а не цени на сделки, и не включват довършителни работи, нотариални разходи и данъци.

Жилищата с еднакъв брой стаи са малко по-големи в София – с 3 до 7 кв.м. Разликата в цената обаче идва почти изцяло от квадратния метър. Забележете и как в Пловдив той не зависи от броя стаи, докато в София едностайните са най-скъпи на кв.м. За купувача с фиксиран бюджет това означава, че в Пловдив няма „наказание“ за по-малкото жилище, а в София има.

Колко квадрата: от евтиния до скъпия край

Медианата е само една точка. Затова разделихме 150 000 € на 10-ия перцентил (по-евтините обяви), на медианата и на 90-ия перцентил (по-скъпите обяви) в двата града. В София това са 1 768, 2 277 и 2 989 €/кв.м, в Пловдив – 990, 1 251 и 1 571 €/кв.м.

Дори в скъпата десета част на Пловдив бюджетът купува повече площ, отколкото в евтината десета част на София: 95,5 срещу 84,8 кв.м. В скъпия край на София 150 хиляди стигат за около 50 кв.м – малко над площта на медианния едностаен. Такова е положението на кв.м в най-скъпите квартали; в евтините картината е съвсем друга.

Къде в София 150 хиляди стигат за двустаен

Медианата на града крие голяма разлика между кварталите. В изчисленията за доходност по брой стаи имаме медианна цена на двустаен на зелено за 75 софийски квартала (там, където има поне пет двустайни на зелено и поне пет под наем). В единадесет от тях медианата е под 150 000 €. Най-ниска е в Люлин 8 – 119 606 €, следват Сердика с 129 493 €, Левски с 129 990 € и Левски Г с 131 860 €. Под границата са също Надежда 3 (135 000 €), Люлин 9 (139 200 €), Горубляне (143 175 €), Надежда 4, Надежда 1, Овча купел 2 и Люлин 10 (147 820 €).

Това е медианата, тоест в тези квартали около половината двустайни на зелено са под нея. В повечето други квартали с бюджет 150 хиляди търсите в долната половина на предлагането. По-подробно разделение на бюджетите от 150, 200 и 250 хиляди е в статията бюджет 150–200 хиляди на зелено, а колко квадрата има типичният нов двустаен – в колко голям е двустайният.

Каква вноска и какъв доход

Калкулаторът по-долу е настроен на 150 000 €. Лихвата от 3%, срокът от 30 години, самоучастието от 20% и правилото вноската да е до 40% от нетния доход са наши примерни допускания, а не условия на конкретна банка. Сменете ги според офертата, която имате.

При тези допускания кредитът е 120 000 €, вноската – около 506 € месечно, а нужният нетен доход на домакинството – около 1 265 €. За медианния пловдивски тристаен (125 709 €) вноската слиза до около 424 €, за медианния пловдивски двустаен (88 750 €) – до около 299 €. Медианният софийски двустаен (166 025 €) изисква около 560 € вноска и около 1 400 € нетен доход. Самоучастието в брой за 150-хилядна покупка е 30 000 €, а към него трябва да добавите довършването и разходите по сделката. Кога банката отпуска пари при покупка на зелено, обясняваме в ръководството за ипотека на зелено; връзката между заплата и двустаен в отделните софийски квартали е в статията заплата за двустаен на зелено.

Едностайният: половин бюджет или повече

Медианният пловдивски едностаен е 58 000 € – около 39% от бюджета. В София медианният едностаен е 115 000 €, или около 77% от него. Разликата не е само в цената: в Пловдив едностайните са една пета от предлагането на зелено, а в София само 5,3%. Купувачът, който иска малко жилище в София, има значително по-малък избор и плаща най-високата цена на кв.м сред трите типа. Ако бюджетът ви е 150 хиляди и ви трябва едностаен, в София остават около 35 000 € за довършване и резерв, а в Пловдив – около 92 000 €.

Какво сравнението оставя настрана

Сравняваме обявени цени в два различни пазара с различни заплати, наеми и възможности за работа. Пловдивската извадка включва и съседни градове и села като Асеновград и Карлово, където цените са по-ниски, а софийската – само кварталите на столицата. Цената на зелено обикновено не включва довършителните работи, а площта в обявата често включва и общите части; как да проверите реалната площ, обясняваме в ръководството за общите части. Сравнението на двата пазара като цяло – отстъпка, срокове, квартали – е в статията София или Пловдив на зелено.

С 150 хиляди в ръка: пет стъпки

1. Решете колко от сумата е за жилището и колко за довършване, такси и резерв – в пловдивския тристаен остават около 24 000 €, в софийския двустаен липсват около 16 000 €.
2. Изберете града по живота си, не по цената на кв.м; после сравнявайте само квартали.
3. В София започнете от кварталите, където медианният двустаен е под бюджета, и проверете дали е там, където ви трябва.
4. Сметнете вноската със собствената си лихва и самоучастие, а не с примерните 3%.
5. Попитайте каква площ е „чиста“ – 69 или 72 кв.м в обявата може да означава осезаемо по-малко жилищна площ.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси