При 0,05% на ден върху платени 33 000 € неустойката е около 500 € на месец – под наема от 649 € за двустаен. 82 обяви на зелено още са в строеж след обещаната 2025 г.
Ако договорът ви определя неустойка за забава като процент на ден върху платената сума, а не върху цялата цена, тя почти сигурно няма да покрие наема, който плащате, докато чакате. Сметката е проста. Купувач по схема 20/80 на медианния двустаен на зелено в София (165 000 €) е платил 33 000 €. При 0,05% на ден върху тях закъснението му носи около 500 € на месец. Медианният наем на двустаен в града е 649 €. Разликата излиза от неговия джоб всеки месец, в който сградата не е готова.
Процентът, който сме взели, е примерен – в различните договори се срещат много различни стойности. Но логиката важи за всички: значение имат три неща едновременно – процентът, базата, върху която се смята, и таванът. Повечето купувачи гледат само първото.
В нашия snapshot от септември 2026 г. има 8 147 обяви за жилища на зелено. От тях 82 все още са в строеж, макар продавачите сами да посочват 2025 г. като година на въвеждане. Пускат ги 51 различни продавачи, а най-много такива обяви (по пет) има в Банишора, Бояна, Изгрев, Кръстова вада, Сердика, Симеоново, Студентски град и Витоша. Числото е малко – около 1% от предлагането, – но показва, че закъснението не е хипотеза.
По-голямата група е друга. Цели 2 663 обяви (32,7%) обещават Акт 16 през 2026 г., а към края на септември до края на годината остават три месеца. За 15 дни между 17 септември и 2 октомври 472 от тях изчезнаха от сайта, но се появиха 336 нови обяви, които също посочват 2026 г. Изчезването не означава продажба, а новите обяви не означават, че сградите изостават. Просто голяма част от купувачите на тези жилища ще разберат в следващите месеци дали срокът в договора им е реалистичен. По-подробно за тази група писахме в „Обещано за 2026“.
Неустойка от 0,05% звучи като една и съща клауза, независимо дали стои пред „от платените суми“ или пред „от договорената цена“. Не е. При двустаен за 165 000 € с платени 20% разликата между двете бази е пет пъти. Върху платеното всеки ден забава струва 16,50 €, върху цялата цена – 82,50 €.
Таванът е третият лост. Много договори ограничават общата неустойка, например до 10% от базата. Ако базата са 33 000 €, таванът е 3 300 € и се достига след около 200 дни при 0,05% на ден. След това забавата може да продължи още година, а неустойката повече не расте. За сравнение, 3 300 € са малко над пет месеца наем на двустаен в София по медианата от нашите 7 712 обяви за наем.
Затова при прочит на договора се питаме не „колко процента“, а „колко евро на месец забава“. Това число може директно да се сложи до наема ви и да се види дали покрива разликата.
В таблицата сме взели медианния двустаен на зелено (165 000 €), платени 33 000 € по схема 20/80, таван 10% от базата и наем 649 € на месец. Процентите са примерни, за да се види диапазонът. Забавата е 180 дни – половин година, което е напълно обикновен сценарий при строителството.
| Неустойка на ден | База | Неустойка за 180 дни | Наем за 180 дни | Остава за вас | Неустойка на месец |
|---|---|---|---|---|---|
| 0,01% | платени 33 000 € | 594 € | 3 843 € | −3 249 € | 100 € |
| 0,05% | платени 33 000 € | 2 970 € | 3 843 € | −873 € | 502 € |
| 0,1% | платени 33 000 € | 3 300 € (таван) | 3 843 € | −543 € | 557 € |
| 0,01% | цена 165 000 € | 2 970 € | 3 843 € | −873 € | 502 € |
| 0,05% | цена 165 000 € | 14 850 € | 3 843 € | +11 007 € | 2 508 € |
Два реда си заслужават второ четене. Първият е 0,1% върху платеното: процентът изглежда висок, но таванът го изравнява с умерена клауза и при половин година забава пак не стига за наема. Вторият е 0,01% върху цялата цена – дава точно същото като 0,05% върху платеното. С други думи, „нисък“ процент върху голяма база може да е по-добър за вас от „висок“ процент върху малка.
Има и прост праг. За да покрие наем от 649 € на месец, неустойката трябва да носи около 21 € на ден. Върху платени 33 000 € това означава поне около 0,065% на ден; върху цялата цена от 165 000 € – около 0,013%. Ако в договора ви е по-малко, наемът по време на забавата остава ваш разход.
Попълнете цената по договора, сумата, която реално сте платили до момента, и процента на ден от клаузата за забава. В полето „Върху“ въведете 1, ако неустойката се смята върху цялата цена, или 2, ако е върху платеното. Таванът е в проценти от същата база (0 означава, че договорът не предвижда таван). Последните две полета са дните забава, за които правите сметката, и наемът, който плащате. Резултатът показва дали неустойката покрива наема за същия период и колко носи на месец.
Пробвайте едни и същи числа при 90 и при 365 дни. При кратка забава таванът обикновено не се достига и клаузата изглежда прилична. При дълга той почти винаги влиза в действие и неустойката на месец пада – при нашия пример от 502 € на 275 € за пълна година.
Неустойката е уредена в чл. 92 от Закона за задълженията и договорите. Тя обезпечава изпълнението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Ако вредите ви са по-големи от уговорената неустойка, по общото правило можете да търсите и разликата, но тогава трябва да ги докажете. Съдът пък може да намали неустойка, която е прекомерно голяма спрямо вредите. Това е общата рамка; как точно ще се приложи при вас зависи от текста на договора и от обстоятелствата.
На практика договорите съдържат и неща, които намаляват реалната защита: гратисен период след обявения срок, широко определена „непреодолима сила“, обвързване на срока не с Акт 16, а с „въвеждане в експлоатация“ или с предаване на ключ. Една и съща сграда може да е закъсняла по един текст и да е в срок по друг. Затова клаузата за забава трябва да се чете заедно с тази за срока, а целият договор – от адвокат или нотариус преди подпис. Кои формулировки най-често създават проблем, сме събрали в ръководството за опасните клаузи в договора.
Интересна подробност от данните: 82-те обяви с минала година на въвеждане са с 12,7% по-евтини на кв.м от новите готови жилища с Акт 16 в същия квартал (медиана по 17 квартала, само в 4 от тях са по-скъпи). За сравнение, обявите с обещан Акт 16 през 2026 г. са със 7,7% под готовото. Извадката е малка и резултатът е индикативен, но посоката е логична: забавен проект се продава с отстъпка.
Тази отстъпка обаче е за новия купувач, не за вас, ако вече сте платили. И обратно – ако обмисляте точно такава обява, отстъпката не е подарък, а цената на неизвестното. Проверете на какъв етап е сградата и защо е спряла, преди да сравнявате цени. Как се проверява строител, обясняваме в ръководството за проверка на строителя, а как стоят етапите на плащане спрямо актовете – в статията за схемата 20/80.
Преди да подпишете, ние бихме превели клаузата за забава в евро. Конкретно:
Ако отговорите ви оставят на минус спрямо наема, това не е непременно причина да се откажете. Но е причина да заложите в бюджета си резерв за няколко месеца наем отгоре – или да поискате промяна, докато още не сте платили. Колко по-евтино е зеленото срещу готовото и дали тази отстъпка покрива чакането, сме разгледали отделно в наем, докато чакате Акт 16; а как банковото финансиране добавя още едно плащане към сметката – в статията за лихвите по кредита по време на строежа.
Типичната неустойка върху платените суми е по-скоро символична защита: при примерни стойности тя не покрива наема на двустаен. Реална компенсация дава само клауза върху цялата цена с висок таван.
При база платените 33 000 € дори 0,1% на ден, ограничени от таван, дават около 557 € месечно – под медианния наем от 649 €.
Една и съща ставка от 0,05% върху цялата цена дава пет пъти повече (82,50 € срещу 16,50 € на ден), затова базата решава почти всичко.
При таван 10% от платеното неустойката за година забава пада до около 275 € на месец, защото спира да расте след около 200 дни.
Около 1% от обявите (82) са след обещаната 2025 г., а 32,7% обещават 2026 г. само три месеца преди края ѝ – забавата не е теоретична.
Годините на въвеждане са обявени от продавачите, а не проверени; процентите на неустойка в сметките са примерни, не пазарна статистика.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.