Спирки на градския транспорт и цена на зелено: връзката я няма

Подредихме 53-те софийски квартала с най-много обяви на зелено по това колко спирки на градския транспорт има на квадратен километър и ги разделихме на три равни групи. Медианната цена на кв.м в трите групи излезе 2 362, 2 385 и 2 361 €. Двайсет и четири евро между най-добрата и най-слабата група – това е по-малко от разликата между два съседни етажа в една и съща сграда. При автобусните спирки сметката дори се обръща: в кварталите с най-гъста мрежа зеленото струва 2 311 €/кв.м, а в тези с най-рядка – 2 593 €/кв.м.

Изводът не е, че транспортът няма значение за живота. Изводът е, че цената на новото строителство в София се определя от други неща – близостта до планината, престижа на района, типа застрояване – и те напълно засенчват удобството да хванете автобус на ъгъла. Ето как стигнахме до това, къде са изключенията и как да ползвате находката, когато избирате жилище.

Какво точно преброихме

Източникът е OpenStreetMap – свободна карта, която доброволци попълват и поддържат. От нея извадихме всички автобусни и трамвайни спирки и всички точки, означени като метро, които попадат в границите (полигона) на съответния квартал. Взехме само квартали, които имат очертана граница в картата и поне 20 обяви на зелено в нашия snapshot на imot.bg от септември 2026 г. Така останаха 53 квартала с общо 5 083 обяви на зелено.

В тях картата показва 1 106 обекта: 886 автобусни спирки, 192 трамвайни и 28 точки на метрото. Няма квартал, в който да не е отбелязана поне една спирка, а медианата е 14,0 спирки на км². Делим на площта, защото голям квартал естествено има повече спирки, без да е по-добре обслужен.

Тук има няколко капана, които трябва да се знаят. Спирка от отсрещната страна на граничния булевард не се брои, макар да е на две минути пеша. Картата е непълна и в някои райони е попълвана по-старателно от други. Броим точки, а не линии, интервали или маршрути – а за човек, който всеки ден пътува до офиса, честотата на автобуса тежи повече от броя на стълбовете с табела. И накрая, цените са исканите в обявите, не сключените сделки.

Три групи, една и съща цена

Таблицата показва трите групи по три различни мерки: всички спирки заедно, само автобусните и само трамвайните. Всяка група съдържа 17 или 19 квартала, а цената е медианата на медианните цени на зелено в тях.

Колоната с всички спирки е практически хоризонтална линия. Автобусната пада с около 11% от първата към третата група. Трамвайната изглежда като лек плюс, но с уговорка: в 26 от 53-те квартала в картата не е отбелязана нито една трамвайна спирка в границите им, затова първите две групи и двете са с нулева гъстота и делението между тях е случайно. По-честното сравнение е просто „има или няма“. Двайсет и седемте квартала с поне една трамвайна спирка имат медиана 2 414 €/кв.м, останалите 26 – 2 364 €/кв.м. Около 2% разлика при такава извадка не бихме нарекли ефект.

Защо автобусът сякаш поевтинява жилището

Обяснението е в географията на София, а не в автобусите. Големите панелни комплекси от 70-те и 80-те години са проектирани около масовия транспорт: плътни блокове, широки булеварди и спирка на всеки няколкостотин метра. Днес там се строи много и сравнително евтино. Южните квартали под Витоша са израснали по друг модел – ниско застрояване, разпръснати улици, по-голяма зависимост от колата. Там спирките са малко на площ, а цените са най-високите в града.

Двете крайности го показват ясно. Левски В има 35,2 спирки на км² – най-гъстата мрежа в извадката – и медиана на зелено 1 901 €/кв.м. Драгалевци има 2,1 спирки на км², най-рядката мрежа, и 2 728 €/кв.м. Ако някой реши, че по-малко автобуси „правят“ жилището с 800 евро по-скъпо на кв.м, ще сбърка посоката на причината. Гъстотата на спирките просто издава какъв тип квартал гледате.

Крайностите поименно

В таблицата са петте квартала с най-гъста и петте с най-рядка мрежа от спирки. Последната колона е броят обяви на зелено, на които се базира цената; под 30 обяви медианата е чувствителна към един-два проекта.

Медианата на петте най-гъсто обслужени квартала е 2 294 €/кв.м, на петте най-рядко обслужени – 2 728 €/кв.м. Но вижте изключенията. Манастирски ливади е едновременно сред най-гъстите и сред по-скъпите. Модерно предградие е с рядка мрежа и с най-ниската цена в цялата извадка. А Лагера има само три отбелязани спирки, едната от които е на метрото, и пак е над 2 700 €/кв.м – кварталът е малък и е заобиколен от булеварди, чиито спирки остават извън полигона. Това е точно грешката на границата, за която предупредихме по-горе.

Метрото: малко точки, никаква премия

Точки на метрото има в картата на 14 от 53-те квартала. Медианната цена на зелено в тях е 2 373 €/кв.м, в останалите 39 – 2 366 €/кв.м. Седем евро разлика. Това съвпада с по-ранния ни анализ на разстоянието до метрото и цената, където също не открихме премия за близост, и с прегледа на думата „метро“ в обявите: продавачите обичат да го споменават, но цената не го потвърждава.

Има едно разумно обяснение. Метрото в София минава и през скъпи, и през евтини квартали, а най-скъпите райони за ново строителство в полите на Витоша изобщо нямат станции. Ефектът на метрото, ако съществува, се губи в разликата между север и юг. За тази разлика вижте и как цената се променя с разстоянието от центъра.

Колко спирки се падат на новите жилища

Има и друг ъгъл, който е по-полезен за купувача от цената. Ако разделим броя спирки не на площта, а на броя обяви на зелено, виждаме къде новите жители ще разчитат на малко на брой спирки. В Кръстова вада на 352 обяви на зелено се падат 13 спирки – 3,7 на всеки сто обяви. В Манастирски ливади са 20 спирки на 363 обяви, или 5,5 на сто. В Зона Б-19 картата показва две спирки в границите на квартала при 123 обяви.

Това не е прогноза за претъпкани автобуси. Обявите не са апартаменти едно към едно, а част от тези квартали граничат с булеварди, чиито спирки не влизат в сметката. Но показва къде темпото на строителство изпреварва поне формално мрежата. Ако ще живеете в такъв район и нямате кола, проверката на място в 8 сутринта ще ви каже повече от всяка таблица.

Как да ползвате това при избора

Ние бихме спрели да търсим транспорта в цената. Щом той не е вграден в медианата, можете да го получите „безплатно“: два проекта в един квартал с близка цена може да се различават много по това колко далеч е спирката и колко линии минават оттам. Това е разлика, за която не плащате допълнително, но живеете с нея всеки ден.

Практически това означава няколко неща:

• Начертайте маршрута си до работа или училище и засечете времето в пиковия час, не в неделя следобед.
• Проверете кои линии спират на най-близката спирка и колко често минават – броят спирки на картата не казва нищо за интервала.
• Ако сградата е до трамвайна линия или натоварен булевард, помислете за етажа и изложението; вижте ръководството ни за избора на етаж и разпределение.
• Не приемайте „до метрото“ в обявата като довод за по-висока цена – данните не го подкрепят.

Ако ви интересува как изглежда останалата инфраструктура около новите сгради, продължете с анализа на кафенетата и ресторантите. Там връзката с цената е съвсем различна – и много по-ясна.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси