Проверихме 325 обяви за кв. Драгалевци и извадихме 109-те, които са в строящи се сгради. Ето какво показват — цена, срокове, инфраструктура и оценка на района за покупка на зелено.
| Оферти на зелено | 109 |
| Медиана €/кв.м | €2 728 |
| Типична площ | 125 кв.м |
| Ценови диапазон | €124 600 – €790 000 |
| Медианен срок | 2026 г. |
| Етажност (медиана) | 4 |
| Дял на зеленото | 55% от новото |
| Място в София | 105/130 по цена |
Източник: собствена извадка от публични обяви за продажба, обработена на 17 септември 2026.
Сделката на зелено в кв. Драгалевци днес изглежда така: 109 строящи се жилища в обявите, медиана €2 728/кв.м и типична площ около 125 кв.м.
За сравнение, медианата за целия град е €2 302/кв.м, а Драгалевци заема 105-о място от 130 района с оферти на зелено. Хоризонтът е сравнително близък — 81% от проектите се предават до края на 2027 г.
Разпределението по години показва връх през 2026 г., медиана 2026 г. и опашка, която стига до 2028 г.
Кратките срокове (само 19% от офертите са след 2027 г.) намаляват риска от промяна в плановете ви, докато сградата се строи. Опитът показва, че реалното нанасяне изостава с един-два тримесечия от обявената година — заложете това в плана си за наем или продажба на текущото жилище.
Пазарът тук плаща 5,2% премия за готовността: €2 878/кв.м при Акт 16 срещу €2 728/кв.м, докато сградата още се строи.
За медианна площ от 125 кв.м това е около €18 750 разлика в цената — срещу изчакване до 2026 г. и риска проектът да закъснее.
Най-многобройни са тристайни жилища — 53 от общо 109 оферти, с медиана €349 911 и типична площ 131 кв.м.
| Тип | Оферти | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| двустайни | 34 | €208 945 | €2 904 | 74 кв.м |
| тристайни | 53 | €349 911 | €2 603 | 131 кв.м |
| четиристайни | 22 | €429 000 | €2 718 | 143 кв.м |
Обхватът на площите — 58 до 314 кв.м — показва разнороден пазар, а медианната височина на сградите е 4 етажа. Съотношението строящо се към готово ново е 55:45.
Ако гледате само средата на пазара, ще се движите в рамките €2 402 – €3 010/кв.м; под и над това има единични оферти (€1 301 – €4 598).
Общият бюджет за медианно жилище тук е €340 500 (около 125 кв.м), като най-достъпната оферта е €124 600. Разликата спрямо градската медиана е +426 €/кв.м.
Медианна цена на кв.м по тип жилище, изчислена от 109 обяви за строящи се имоти в кв. Драгалевци.
Сравнението със съседите показва дали плащате за самия квартал или за конкретния проект:
| Район | Оферти на зелено | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|---|
| Драгалевци | 109 | €2 728 | — |
| Симеоново | 114 | €2 661 | -2% |
| Витоша | 304 | €2 305 | -16% |
| Бояна | 139 | €2 486 | -9% |
| Малинова долина | 467 | €2 193 | -20% |
| в.з. Симеоново – Драгалевци | 8 | €3 152 | +16% |
| м-т Детски град | 7 | €1 891 | -31% |
| м-т Гърдова глава | 68 | €2 602 | -5% |
| м-т Камбаните | 43 | €2 707 | -1% |
Преди да платите капаро в кв. Драгалевци, поискайте следното — и приемете отказ като червен флаг:
Ако строителят откаже да покаже дори един от тези документи, това само по себе си е достатъчна причина да се откажете. Повече в ръководството за проверка на строителя.
Няма универсален риск — има такъв, който се вижда в данните за кв. Драгалевци:
Сравнението има смисъл само между сходни райони. В подножието на Витоша има 24 места с оферти на зелено; медианната им цена е €2 486/кв.м, а размахът — от €1 891 (м-т Детски град) до €3 152 (в.з. Симеоново – Драгалевци).
| Ниво | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|
| Драгалевци | €2 728 | — |
| Медиана за подножието на Витоша | €2 486 | -9% |
| Медиана за София | €2 302 | -16% |
| Най-евтин в групата (м-т Детски град) | €1 891 | -31% |
| Най-скъп в групата (в.з. Симеоново – Драгалевци) | €3 152 | +16% |
Позицията на Драгалевци спрямо групата е над медианата с 10%. Разликата в рамките на една група обикновено идва от конкретните проекти, а не от самия район.
Драгалевци попада в подножието на Витоша, на около 7,5 км от центъра на София. Разпознава се по къщи, планина, луксозен.
Наклонът на терена има практическо значение: влияе на достъпа през зимата, на гледката и на цената на строителството.
Съседните райони — Симеоново, Витоша, Бояна, Малинова долина — са естествената база за сравнение, когато преценявате дали цената тук е оправдана.
Кой купува тук: купувачи с ясно предпочитание към локацията, за които цената е второстепенна. Разпознаваемите черти на кв. Драгалевци — къщи, планина, луксозен — са част от аргумента.
Ако целта е доходност, гледайте съотношението цена на кв.м към очакван наем, а не абсолютната цена. Ако целта е собствено жилище, тежестта пада върху срока и репутацията на строителя.
Разстоянието до центъра е 7,5 км. Метро в квартала няма — най-близката станция „Витоша“ е на 3,1 км, което обикновено означава един автобус или 15 минути пеша.
14 спирки на градския транспорт обслужват района. При ново строителство винаги проверявайте пешеходното разстояние до спирка от конкретния адрес, а не от центъра на квартала. При избор на етаж и изложение имайте предвид и шума от основните булеварди — в строеж това не си личи, но след нанасянето е необратимо.
Парите при сделка на зелено излизат на части и всяка част трябва да е вързана за конкретен строителен акт, а не за дата в календара. Разликата изглежда дребна, докато не се окаже, че дължите транш, а сградата е на нивото на фундаментите.
Колкото по-далечен е срокът — а в кв. Драгалевци медианата е 2026 — толкова по-важно е плащанията да следват реалния напредък. Подробно за трите акта.
Пайплайнът в кв. Драгалевци се свива: от 60 обявени жилища с завършване 2026 г. до 21 за 2028 г. Свиващото се предлагане обикновено вдига цените на оставащите проекти.
Числото, което има значение днес, е 109 — толкова оферти на зелено следим в кв. Драгалевци. Достатъчно, за да бъдете придирчиви.
Социалната инфраструктура тук включва 0 детски заведения, 1 училища и центрове за обучение и 0 медицински обекта.
В градски контекст: медианният квартал има 2 градини и 2 училища, така че Драгалевци е под тази линия. Ежедневието се обслужва от 1 супермаркета, 0 аптеки и 1 по-малки магазина.
За отдих: 0 паркови площи, 1 площадки и 29 спортни обекта. Проверете дали конкретният проект е откъм тяхната страна на квартала.
Броят обекти е изчислен в границите на района по данни от OpenStreetMap. Стойността под всяко число показва как Драгалевци стои спрямо медианния софийски квартал.
Нула не винаги значи „няма“ — означава, че в границите на района няма картографиран такъв обект в OpenStreetMap. Съседните квартали често покриват нуждата; вижте картата по-долу.
Границите на района и обектите, които влияят на избора на жилище — училища, детски градини, здравни заведения, метро и зелени площи. Щракнете върху категория, за да я скриете. По-бледите маркери са в непосредствена близост, но извън границите на района.
Оценките са изготвени от редакцията на nazeleno.org върху измерими показатели — цени от обявите и картографирана инфраструктура. Това не са потребителски отзиви: не публикуваме мнения, които не можем да проверим.
Осем аспекта, разгледани от редакцията на nazeleno.org върху измерими данни — цени от 325 обяви и инфраструктура по OpenStreetMap.
€2 728 на квадратен метър поставя Драгалевци над градската медиана с 19%. Балансирана позиция спрямо останалия пазар.
Разликата между строящо се и завършено ново жилище е 5,2% (€2 728 срещу €2 878/кв.м). Отстъпката е в нормалните за София граници.
Предлагането е обилно — 109 обяви. Това дава лост при преговори.
Медианен срок 2026 г., краен хоризонт 2028 г., 19% от офертите са за 2028 г. и по-късно. Кратък и предвидим график.
Образователната инфраструктура включва 0 градини и ясли, 1 училища и учебни центъра. Спрямо медианата за града това е под средното ниво.
0 болници, 0 медицински центъра и 0 аптеки. Основната грижа е в съседни райони.
Достъпът се крепи на 14 спирки без метро. Разстоянието до центъра е 7,5 км по права линия.
0 парка и градини, 1 детски площадки, 29 спортни обекта. Прилично, но проверете от коя страна на квартала е проектът.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.