Три седмици на пазара на зелено: 85,6% от обявите не помръднаха

Пазара на апартаменти в София и околностите снимахме три пъти: на 17 септември, на 2 октомври и на 6 октомври 2026 г. Деветнайсет дни, три изтегляния на imot.bg, един и същ код за разчитане на обявите. Две снимки показват само какво липсва във втората. Три снимки разкриват повече – дали една оферта е стояла през цялото време, дали е изчезнала по средата, или е излязла и после се е върнала. Тук се занимаваме с най-простия въпрос от тези: каква част от предлагането на зелено просто си остава на мястото.

Отговорът е 85,6%. От 5 153 обяви за жилища в строеж, които открихме на 17 септември, 4 411 бяха налице и на трите дати. При завършените апартаменти делът е 78,5%, а при тези в сгради отпреди 2000 г. – 76,1%. Новото строителство в процес на изграждане е най-заседналата част от пазара, и третата дата това го потвърждава, вместо да го размие.

Как разпознаваме една и съща оферта три пъти

Порталът не ни дава постоянен номер, който да проследим през отделните изтегляния. Затова сглобяваме „самоличността“ на всяка обява от шест неща: кварталът, броят стаи, квадратурата, етажът, общият брой етажи на сградата и първите 200 знака от описанието. Цената съзнателно е извън тази комбинация – иначе нямаше да виждаме кога се променя. Цената на този подход: ако продавачът пренапише текста, връзката се къса и същият апартамент минава при нас за „изчезнал“ и „нов“ наведнъж.

На всяка дата работим с приблизително 12 600 апартамента – точно 12 606, 12 514 и 12 451. Това е по-малко от целия пазар, защото отрязахме 32 клетки „квартал × тип жилище“. В тях порталът или стига тавана си от 240 показани обяви, или броят скача и пада между датите толкова рязко, че по-вероятно става дума за проблем при изтеглянето. Последица: някои от най-големите квартали са в анализа само отчасти. Сравнението между датите е честно, сравнението с пълния ни септемврийски срез – не.

Едно предупреждение ще повтаряме, защото най-лесно се забравя. Липсата на обява в по-късен срез не доказва сделка. Апартаментът може да е запазен с капаро, продавачът може да го е свалил, срокът на обявата може да е изтекъл. Всички цени са поискани, не договорени.

Седем траектории

При три дати всяка обява получава код от три знака: 1 означава „налице“, 0 – „няма я“. „111“ е обява, видяна и на трите дати. „100“ е налична само на 17 септември. „011“ се е появила до 2 октомври и още е там. Ето разпределението.

Най-интересното тук е темпото. През първите 15 дни (17.09 – 02.10) изчезнаха 569 обяви на зелено, през следващите четири – 148. Сметнато на ден, това са около 38 и 37 обяви. Като дял от наличните в началото на всеки период темпото е съответно около 0,74% и 0,81% на ден. При завършените жилища то е малко над 1,1% на ден и в двата интервала. Няма вълна, няма внезапно раздвижване в началото на октомври: предлагането се изтича равномерно, капка по капка.

На 2 октомври от първоначалните 5 153 липсваха 594 обяви, или 11,5% – почти колкото 11,6% в анализа ни две седмици на пазара на зелено, въпреки че извадката тогава беше малко по-различна. Разликата сега е, че знаем какво е станало с тези 594 по-нататък: 25 от тях се появиха отново на 6 октомври. Те са отделна история, която разказваме в обявите, които изчезват и се връщат.

Кодът „010“ също си струва поглед. Обяви, които се появяват след 17 септември и изчезват преди 6 октомври, при зеленото са 31, а при завършените – 150, близо пет пъти повече. Краткотрайните оферти са типични за пазара на вече построеното, където частни продавачи и посредници пускат, редактират и свалят обяви много по-често от фирмите, които продават цели сгради.

Зелено, ново готово и старо

Забележете колко близо са зеленото (85,6%) и току-що завършените сгради с Акт 16 от 2024 г. насам (84,0%). Новите жилища, независимо дали вече имат ключ, се държат като един пазар: продават се от фирми, на ценова листа, обикновено без нервно пренареждане. Голямата пропаст е между новото и старото. Близо всяка четвърта обява в сграда отпреди 2000 г. е изчезнала за 19 дни. Не е сигурно, че това означава повече продажби там – по-вероятно е голяма част от това да е пренаписване и смяна на посредници, което нашият метод отчита като изчезване.

Евтиният край изтънява

Разделихме обявите на зелено в пет групи според това колко се отклонява квадратният им метър от медианата на зелено в същия квартал към 17 септември. Така сравняваме всяка оферта с непосредствените ѝ конкуренти, а не с целия град.

Колоните показват дела изчезнали до 6 октомври. От 598 обяви с цена под 85% от медианата на квартала на трите дати присъстват 79,3%, а 20,7% са изчезнали. Във всички останали групи оцеляват между 85,5% и 87,8%. Скъпите оферти (над 115%, 750 обяви) не се задържат по-дълго от средните – 87,3% остават, почти колкото групата 85–95%.

Има и една подробност, която двата среза не можеха да покажат. От обявите, които изчезнаха и се върнаха след пауза, нито една не е от най-евтината група: при нея броят на върналите се е нула, докато в средната група (95–105%) са 14. Изглежда, че когато евтина оферта на зелено изчезне, тя по-рядко е просто временно свалена. В кои обяви на зелено изчезват първи видяхме същата посока за 15 дни (18,4% срещу около 10–11%); четири дни по-късно разликата не се е стопила. Какво често стои зад необичайно ниската цена – партер, жилище без довършване, грешка в квадратурата – описахме в подозрително евтините обяви на зелено.

Стаите и годината на завършване почти не играят роля

При разбивка по брой стаи делът на оцелелите е в тесен диапазон: 84,7% при едностайните (380 обяви), 85,0% при двустайните (1 950), 86,3% при тристайните (2 193) и 85,6% при четиристайните (630). Няма тип жилище, който да се „разграбва“.

По обещана година на завършване числата са подобни: 85,1% за 2026 г. (1 766 обяви), 86,2% за 2027 г. (2 007), 85,1% за 2028 г. (1 156). За 2029 г. делът е 88,8%, но върху само 161 обяви. За 2030 г. в тази извадка има едва шест, докато в пълния срез от 6 октомври те са 287 – повечето попадат в клетки, отпаднали заради тавана на портала – за далечния хоризонт виж обещано за 2029 и 2030. Обявата за сграда, която ще е готова догодина, не изчезва по-бързо от тази за сграда след три години.

Разликите между кварталите са по-големи от всички останали

Ако срежем по квартал (местата с поне 40 обяви на зелено в началото), разсейването е огромно. В Лагера всичките 44 обяви са налице на трите дати. В Овча купел 1 оцеляват 94,8% от 211. На другия полюс са Симеоново със 72,4% от 116 и Надежда 2, където от 96 обяви на трите дати остава само около половината (51,0%). Медианата за тези 53 места е 88,4%.

Внимание обаче: в квартал с няколко десетки обяви един проект може да е една трета от предлагането. Когато една фирма свали или прехвърли цяла сграда, кварталът изглежда „раздвижен“ за един ден. Подробна разбивка по места има в къде предлагането на зелено расте.

Какво означава това, ако сега избирате жилище

Средно около шест от седем обяви на зелено ще ви чакат и след близо три седмици. Това е аргумент да не подписвате нищо под натиск „остава последният апартамент на етажа“ – данните не подкрепят подобна спешност като общо правило. Изключенията са две: офертите, които са видимо под цената на квартала, и отделни квартали, в които цели групи обяви изчезват наведнъж.

1. Ако харесате обява с квадратен метър над 15% под нивото на квартала, проверете я веднага: питайте какво включва цената, на кой етаж е и дали квадратурата е с общите части. Шансът да изчезне е около един към пет.
2. За всички останали използвайте времето за проверки, а не за чакане на намаление. Как се проверява фирмата преди капаро, описваме в ръководството за проверка на строителя.
3. Ако обява изчезне, не приемайте, че жилището е продадено. Обадете се – около 4% от липсващите на 2 октомври обяви на зелено се върнаха само четири дни по-късно.
4. Записвайте си датата и цената на всяка обява, която следите. Три собствени „снимки“ казват повече от всеки слух за пазара.

Какво не можем да кажем от три снимки

Деветнайсет дни са малко. Есента е сезон, в който фирмите пускат нови сгради, затова съотношенията може да са различни през пролетта. Не знаем колко от изчезналите обяви са реални сделки и колко – административни промени. Не виждаме и офертите в 32-те изключени клетки, сред които има големи квартали. Онова, което виждаме ясно, е относителното: на зелено обявите стоят по-дълго от тези за готови жилища, а в рамките на зеленото най-бързо се изтънява евтиният край на всеки квартал.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси