Стар апартамент от 80-те (68 кв.м по 2 676 €) струва около 182 000 € – близо три четвърти от тристаен на зелено. Три варианта за кога да продадете и сметката им.
Медианният апартамент от 80-те в София струва в обявите около 182 000 € – 68 кв.м по 2 676 € на кв.м. Медианният тристаен на зелено е 247 438 €. Значи едно семейство, което продава старото, за да купи по-голямо ново, покрива около три четвърти от цената с продажбата и има нужда от около 65 000 € отгоре. Колко ще му струва тази покупка обаче зависи по-малко от цените и повече от реда: кога продава, кога плаща и къде живее междувременно.
Разгледахме три последователности. Нито една не е правилна за всички – всяка разменя риск за пари по различен начин.
При готово жилище продажбата на старото и покупката на новото могат да станат в един и същи месец. При зелено това почти никога не се получава. Новото изисква първа вноска сега, а основната сума – при Акт 16, който за 38,8% от обявите е обещан за 2027 г. и за 21,3% – за 2028 г. Старото пък трябва да се продаде, а купувачът му иска да се нанесе. Между двете дати има празнина от месеци, а понякога и години.
Затова въпросът не е „колко ще взема за старото“, а „какво правя с празнината“. Варианти има три: да продадете първо и да живеете под наем; да платите първата вноска от спестявания и да продадете преди Акт 16; или да вземете кредит за новото и да продадете след като се нанесете.
| Показател | Стойност | Откъде е |
|---|---|---|
| Стар апартамент от 1980–1989 г., медиана | 2 676 €/кв.м, 68 кв.м | 1 493 обяви, цял град |
| Ориентировъчна стойност на старото | около 182 000 € | 2 676 × 68 |
| Тристаен на зелено, медиана | 247 438 €, 111 кв.м | 3 690 обяви |
| Първа вноска при 20/80 | около 49 500 € | 20% от 247 438 € |
| Остатък при Акт 16 | около 197 950 € | 80% от 247 438 € |
| Наем на тристаен, медиана | 849 €/мес. | обяви за наем, септември 2026 |
| Отстъпка на зелено срещу ново готово | 8,7% | медиана по квартали |
Цената на старото е градска медиана и зависи силно от квартала: в същите обяви блоковете от 1960–1989 г. са по 2 419 €/кв.м в Люлин 5 и по 2 897 € в Младост 4. Всички цени са обявени, а не постигнати при сделка.
Това е най-безопасният вариант по отношение на парите, които влагате в строежа: продавате, вземате около 182 000 € в брой и плащате новото без да зависите от купувач. Цената е наемът. Ако семейството търси тристаен под наем по медианата от 849 €, 15 месеца до края на 2027 г. струват около 12 700 €. Срещу това стои отстъпката на зелено от 8,7% спрямо новото готово – за тристаен от 247 438 € тя е около 23 600 €, ако приложим медианния процент.
Вариантът има и скрита полза: продавате без бързане, когато пазарът ви дава добра цена, а не когато Акт 16 ви притиска. Рискът е обратният – ако строежът закъснее, наемът продължава. Колко покрива отстъпката при различни срокове, сме сметнали в наем, докато чакате Акт 16.
Тук плащате 20% (около 49 500 €) сега и оставате в старото жилище. Продажбата планирате така, че парите да постъпят малко преди Акт 16, когато се дължат останалите 80%. Не плащате наем, но имате две крайни дати, които трябва да съвпаднат – вашата продажба и чужд строеж.
Ако старото се продаде твърде рано, ще трябва да се изнесете и да наемете жилище за месеците до ключа. Ако се продаде твърде късно, ще ви трябват около 198 000 € в момент, когато още нямате купувач. Някои купувачи договарят с купувача на старото по-дълъг срок за нанасяне или наем от него за няколко месеца след продажбата – решения, които трябва да се опишат ясно в договора. Как е устроена схемата на плащане, обясняваме в етапите на плащане, а колко рядко тя изобщо се посочва в обявите – в схемата 20/80.
Третият път обръща реда: финансирате новото с ипотека, нанасяте се и чак тогава продавате старото, за да погасите голяма част от кредита. Това е най-спокойният вариант за ежедневието и най-скъпият като пари. Калкулаторът по-долу показва какво означава това при примерна лихва от 3% за 30 години.
С 20% самоучастие кредитът е около 197 950 €, а вноската – около 835 € на месец; ако тя трябва да е до 40% от дохода, домакинството има нужда от около 2 090 € нетно. Сега сменете самоучастието на 73,5 – толкова покриват около 182 000 € от продажбата на старото. Кредитът пада на около 65 600 €, вноската – на около 276 €. Разликата между двата реда е цената на това да не продавате първо, докато старото не намери купувач. Банката ще гледа дохода ви за пълния кредит, не за намаления след продажбата, така че първият ред е този, който трябва да издържите. Как се отпуска ипотека при жилище в строеж, е описано в ипотека за имот на зелено.
Ако ще продавате, полезно е да знаете как се държат останалите продавачи. Сравнихме обявите на 17 септември и на 2 октомври 2026 г. За 15 дни 21,7% от обявите за жилища в сгради отпреди 2000 г. изчезнаха от сайта, а от останалите 13,9% бяха с намалена цена – медианно с 3,1%, около 5 000 €. При новите готови жилища с намалена цена бяха 4,3%, а при обявите на зелено – под 1%.
Как да четем това. Изчезването на обява не означава сделка – може да е изтеглена или преместена. Но голямата разлика в намаленията говори нещо съществено: на пазара на старо жилище цената се коригира, ако не върви, а на пазара на зелено почти не. За вас като продавач това е аргумент да започнете по-рано и да не залагате на точната цена от първия ден. Повече за движението на цените в двете седмици – в готовите нови жилища, които още се продават.
Ако трябва да обобщим в действия, ние бихме ги подредили така. Оценете старото по обявите в собствения му квартал, не по градската медиана. Изберете сграда на зелено с реалистичен срок – колкото по-близо до Акт 16, толкова по-къса празнината; в Малинова долина и Кръстова вада например по около 180 обяви посочват 2026 г. Решете кой от трите варианта поемате и заложете резерв от поне шест месеца наем или вноска. Пуснете старото за продажба по-рано, отколкото ви се струва нужно, с цена, която можете да намалите с няколко процента. И накрая – преди да подпишете предварителния договор за новото, прочетете клаузите за срок и забава; кои са най-рискови, сме описали в опасните клаузи в договора. Ако имате съмнения, договорите за продажбата на старото и покупката на новото трябва да се прегледат заедно от адвокат или нотариус.
Продажбата на старото е най-управляема, когато празнината до Акт 16 е кратка и е покрита с резерв. Продажбата първо пази вложените пари, а кредитът преди продажба е удобен, но изисква доход за пълната вноска.
Наемът за 15 месеца е около 12 700 €, а кредитът без продажба означава вноска от около 835 € срещу около 276 € след погасяване.
Остатъкът от около 197 950 € се дължи при Акт 16, а 82 обяви вече са в строеж след обявена 2025 г.; продажбата трябва да е готова навреме.
Около 182 000 € от средно старо жилище покриват около 73,5% от медианния тристаен на зелено от 247 438 €.
За 15 дни 13,9% от обявите отпреди 2000 г. намалиха цената с медианно 3,1%, докато на зелено – под 1%.
Използвани са градски медиани от обяви, не сделки; цената на старото зависи силно от квартала и състоянието.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.