Готови нови жилища още в продажба: всяко четвърто ново е с Акт 16

Колко от „новите“ апартаменти, които се продават в София, всъщност вече са построени? Повече, отколкото предполага разговорът за пазара на зелено. В нашия snapshot от септември 2026 г. има 2 715 обяви за жилища в сгради, завършени през 2024, 2025 или 2026 г., и 8 147 обяви на зелено. Готовите са 25,0% от новото предлагане. С други думи, на всеки три апартамента в строеж се пада по един, в който може да се влезе още утре, или поне след довършването.

За купувача това е реална алтернатива, а не бележка под линия. Въпросът е колко струва тя. Сравнено вътре в един и същ квартал, жилището на зелено е медианно с 9,0% по-евтино от готовото ново. Тази разлика е цената на чакането и на риска. Дали си заслужава, зависи от това колко месеца остават до Акт 16 и колко плащате междувременно.

Колко са и от коя година

Най-много са сградите, завършени тази година: 1 237 обяви са с година на въвеждане 2026. Следват 1 087 от 2025 г. и 391 от 2024 г. Последните са най-интересни. Жилище, което е готово от година-две и още е в продажба, или е препродажба от купувач на зелено, или е част от наличност, която не е намерила купувач на исканата цена.

Трябва да сме честни за ограничението. Обявата не е равна на непродадено жилище. Едно и също жилище може да е обявено от няколко посредници, а част от обявите остават на сайта след сделката. Освен това годината на сградата е тази, която продавачът е посочил. Говорим за предлагане в обявите, а не за преброяване на празни апартаменти.

Колко по-евтино е зеленото до готовото

За сравнението взехме всеки квартал, в който има поне по три обяви от двата вида. Такива са 89. Вътре в тях медианната разлика е −9,0%: жилището на зелено е по-евтино на кв.м. Само в 17 от 89 квартала зеленото е по-скъпо. Градските медиани разказват по-драматична история, 2 279 €/кв.м на зелено срещу 2 690 € за готовите от 2024–2026 г., или около 15,3% разлика. Тази по-голяма цифра е изкривена от географията. Готовите сгради са по-често в централни и скъпи квартали, затова сравнението вътре в квартала е по-честното.

Графиката може да подведе, затова уточнение. Изглежда, че колкото по-стара е готовата сграда, толкова по-скъпа е. Когато обаче сравним сгради от 2024 г. и от 2026 г. в един квартал (24 квартала с достатъчно обяви), разликата е едва 1,2%, а сградите от 2024 г. са по-скъпи в точно половината от тях, 12. Годината сама по себе си не прави цената. Прави я кварталът, в който се намира сградата.

Девет процента звучат скромно, но в пари не са. За апартамент от 65 кв.м на градската цена за готово ново, около 174 850 €, това са около 15 700 €. Сравнима отстъпка от 8,7% спрямо новото готово сме разглеждали в „Отстъпка за година чакане“, а кварталите, където зеленото излиза по-скъпо, събрахме в отделна статия.

Къде готовото преобладава

Преценихме дела на готовите нови жилища в 75 квартала и населени места с поне 30 нови обяви общо. Разликите са огромни. В Гоце Делчев 64 от 84 нови обяви са в готови сгради, или 76,2%. В Красно село делът е 63,6%, в Хладилника 63,0%, в Редута 57,1%. Това са стари, плътно застроени квартали, в които новите сгради са единични и се строят на мястото на стари къщи. Когато една сграда бъде завършена, следващата още не е започнала.

В Оборище и Студентски град готовите обяви са над сто, тоест там изборът между готово и зелено е най-реален. В Студентски град те са равни по брой, 129 на 129, а зеленото е с около 11,6% по-евтино. В Оборище разликата е около 16,9%, а в Лозенец около 25,3%. В Гоце Делчев цената практически съвпада, 3 114 срещу 3 072 €/кв.м. Ако там купувате на зелено, плащате почти колкото за готово, но чакате.

На другия край са кварталите, в които готово ново почти няма. В Бистрица нито една от 73 нови обяви не е в сграда от 2024–2026 г. В Младост 2 е една на 90, в Люлин 8 четири на 167. Там изборът е само зелено или по-стари сгради.

Когато зеленото не е по-евтино

В 17 квартала зеленото е по-скъпо от готовото до него. Някои случаи се виждат и в таблицата: в Редута зеленото е с около 6,7% над готовото, в Славия с около 8,3%, в Младост 1 с около 10,3%. Най-големи са разликите в м-т Гърдова глава (+23,0%, 69 обяви на зелено срещу 15 готови) и м-т Камбаните (+25,7%), където готовите са само три. Крайният случай е Боровец с +64,6%, но това е курортно селище със съвсем различна логика на цените.

Обяснението обикновено е в това кои сгради се строят сега. Новият проект в квартала често е от по-висок клас от завършения преди две години, с подземен паркинг, по-добри материали или по-голяма дистанция от булеварда. Сравнението на кв.м тогава не е „едно и също жилище, по-рано“, а различен продукт. В обратната посока са Надежда 3 (−34,9%) и Връбница 1 (−33,5%), но готовите обяви там са съответно три и четири. При толкова малки извадки не бихме разчитали на числото.

Какво се продава готово

Готовата наличност е по-скоро семейна. Тристайните са 1 241 обяви, или 45,7%. Двустайните са 1 021 (37,6%), четиристайните 344, а едностайните едва 109. Ако търсите голямо жилище и не искате да чакате, предлагането е по-голямо, отколкото изглежда.

В 829 от тези обяви (30,5%) думите „Акт 16“ присъстват още в началото на текста. Продавачите ги използват като аргумент, защото готовата сграда носи сигурност. В 128 обяви се споменава обзавеждане, в 55 „до ключ“, а думата „веднага“ се среща само пет пъти. Колко повече се плаща за обзаведено ново жилище, показваме в „Обзаведено ново или на зелено“. Преди да платите, вижте и ръководството за приемане на жилището и рекламации след Акт 16.

Продавачите на готово са по-гъвкави

Двете ни снимки на пазара от 17 септември и 2 октомври 2026 г. показват разлика в поведението. От обявите за готови сгради от 2024 г. насам 14,2% изчезнаха за 15 дни, срещу 11,6% на зелено. Изчезването не означава продажба: обявата може да е изтеглена или преписана. По-показателни са намаленията. При готовото ново поевтиняха 3,8% от останалите обяви, медианно с 5,0%, или около 15 000 €. На зелено поевтиняха 0,77%.

Логиката е разбираема. Построеното жилище струва на собственика си всеки месец: такси, ток, данък, пропуснат наем. Жилището на зелено още не е съществуващ актив и строителят може да чака. За купувача това значи, че при готовото по-често има място за разговор. Как да го водите с числа, описахме в „Колко може да се пазари на зелено“.

Сметката: отстъпката срещу чакането

Калкулаторът по-долу сравнява спестеното от по-ниската цена на зелено с наема, който ще плащате, докато чакате. Попълнили сме го с 65 кв.м на градската медиана за готово ново (около 174 850 €), отстъпка от 9,0% вътре в квартала, примерни 18 месеца до Акт 16 и наем от 649 € за двустаен, което е медианата за София.

При тези числа отстъпката е около 15 700 €, а наемът за 18 месеца около 11 700 €. Зеленото печели с около 4 000 € и покрива малко над 24 месеца наем. При забава от още половин година предимството почти изчезва. При 30 месеца чакане се обръща. Тази сметка не включва още довършването, което при зеленото често е за сметка на купувача, нито рискът от забава. Как да ги оцените, обясняваме в ръководството за актовете 14, 15 и 16.

Ние бихме постъпили така. Първо проверете дали във вашия квартал изобщо има готово ново: в Младост 2 или Люлин 8 почти няма. После сравнете цената вътре в квартала, не с градската медиана. Сметнете колко месеца реално остават до Акт 16 по графика на конкретната сграда, а не по обявата. Ако отстъпката не покрива поне този наем плюс резерв за забава, готовото жилище може да е по-евтиното решение, дори да изглежда по-скъпо на квадрат.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси