Цена според годината на въвеждане: колко по-евтино е 2027, 2028 и 2029

Колкото по-далеч е обещаният Акт 16, толкова по-евтино би трябвало да е жилището — логиката е проста, защото купувачът чака по-дълго и поема повече риск. Проверихме доколко това се вижда в поисканите цени. Резултатът е по-скромен от очакваното: в рамките на един и същ квартал обявите с обещано въвеждане през 2027 г. са с медиана 4,5% по-евтини на квадратен метър от тези за 2026 г. За 2028 г. разликата е 2,1%, за 2029 г. — 3,7%. Отстъпката за всяка допълнителна година чакане е малка и не расте равномерно.

Как сравнявахме

Всяка от 8 147-те обяви на зелено в скрейпа на imot.bg от септември 2026 г. съдържа година на завършване, посочена от продавача. Вместо да сравняваме средните цени за цяла София — което би смесило евтини периферни квартали с централни — сравнихме цените вътре в един квартал: медианната цена на квадрат на обявите за 2027 г. срещу медианната цена на обявите за 2026 г. в същия квартал. Квартал влиза в сравнението само ако има поне 3 обяви от всяка година. После взехме медианата на тези вътрешноквартални разлики. Подробности за метода има в методологията.

Резултатите по години

Две неща личат веднага. Първо, посоката е последователна — по-късната година е по-евтина във всеки ред. Второ, разликата не се натрупва: 2028 г. не е два пъти по-евтина от 2027 г., а дори по-малко отстъпва от 2026 г. Ако разделим разликата на броя години чакане, излиза около 4,5% за една година (2027), около 1% годишно за две (2028) и около 1,2% годишно за три (2029).

Защо градската медиана лъже

Погледнете последната колона. Ако сравним простите медиани за цяла София, 2027 г. е с около 5,8% под 2026 г., а 2029 г. — с около 9,9%. Това е почти двойно повече от вътрешноквартално измерената разлика. Причината е съставът: проектите с далечен срок са концентрирани в определени квартали. Почти цялата 2030 г. например е в Дружба 1 и Дружба 2 — единствените два квартала с достатъчно обяви за сравнение. В Дружба 1 обявите за 2030 г. (233 на брой) са с 10,4% по-евтини от тези за 2026 г. (80 обяви), а в Дружба 2 са с 3,3% по-скъпи. Две квартални числа не са статистика, затова реда за 2030 г. третирайте като наблюдение, не като извод.

Същото важи и за 2029 г.: 230 обяви и 17 квартала е малка извадка, а медианата от 17 числа се мести лесно.

Разпръскването е огромно

Медианата крие квартали, в които картината е обратна. При 2027 г. най-силен отрицателен ефект има в Зона Б-19 (−25,4% при 80 обяви за 2027 г. срещу 12 за 2026 г.), докато в Княжево обявите за 2027 г. са с 33,8% по-скъпи (28 срещу 8), а в Надежда 1 — с 31,7% (по 15 обяви от двете страни). Най-крайните стойности — например Надежда 3 с −44,9% при само 3 срещу 3 обяви — показват по-скоро разликата между два конкретни проекта, отколкото ефект на годината.

При 2028 г. Лозенец е с −39,7% (43 срещу 13 обяви), а Стрелбище — с +28,6% (18 срещу 31). В почти всички такива случаи обяснението е, че по-късният проект е в различен клас — друго местоположение в квартала, различен строител, различна степен на завършеност. Годината е само един от признаците, които се движат заедно.

Какво означава това за риска и доходността

Да сложим числата в контекст. Средно за София жилище на зелено в същия квартал се предлага с около 8,7% под завършено жилище с Акт 16 от последните две години. Тоест цялата отстъпка за „купуване на хартия“ е под 10%, а една година допълнително чакане носи между 1 и 4,5 процентни пункта от нея. За двустаен за 165 000 € (медианата за двустайните на зелено) 4,5% са около 7 400 €.

Срещу тази сума стоят няколко неща, които обявата не показва: наемът, който ще плащате (или няма да получавате) още една година; парите, вложени по схемата, които не работят другаде; рискът срокът да се изпусне — а при по-далечна дата той е по-голям, защото проектът е в по-ранен етап. Ако една допълнителна година струва само 1–2%, както при 2028 г., рядко има смисъл да я поемате заради цената. Отстъпката може да оправдае по-дълъг срок, ако жилището само по себе си е по-добро за вас, а не като самостоятелна печалба. Как се смята честно доходността от такава покупка, показваме в Инвестиция на зелено.

Какво тези числа не казват

• Годината е тази, която продавачът е написал. Не проверявахме дали е реалистична, а в скрейпа има 82 обяви, които още обещават 2025 г. — явен знак, че сроковете се изпускат.
• Цените са поискани, не договорени. Отстъпката при реална сделка може да е различна за близки и далечни срокове.
• Една и съща квартира понякога е обявена от няколко посредника с различни цени — разгледахме това в отделен анализ. Това може да изкриви малките извадки.
• Методът не държи постоянни етаж, площ и изложение — само квартала.

Как да ползвате находката

Преди да изберете по-далечен срок заради цената, направете проста сметка на един лист:

1. Изчислете отстъпката в евро спрямо сравним проект в същия квартал с по-близък срок — не спрямо средното за града.
2. Разделете я на броя допълнителни месеци чакане. Сравнете сумата на месец с наема, който ще плащате междувременно.
3. Попитайте на какъв етап е строежът днес. Проект за 2028 г., който още няма Акт 14, носи различен риск от такъв, който вече е в груб строеж.
4. Проверете в договора какво става, ако и тази година се изпусне; в анализа на вълната от 2027 г. показваме къде концентрацията на еднакви срокове е най-висока.
5. Не приемайте годината от обявата за гаранция. Прочетете ръководството за рисковете и изискайте в предварителния договор конкретна дата за Акт 16 с неустойка.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси