Акт 14, Акт 15 и цената: кога всъщност поскъпва жилището на зелено

Масовото очакване е, че жилището на зелено поскъпва стъпка по стъпка — с всяко стъпало на строежа купувачът поема по-малко риск и плаща повече. Данните от обявите разказват друго. В един и същ квартал обявите, които споменават Акт 14, са с медиана само 1,4% по-скъпи на квадрат от тези без посочен етап. Обявите с Акт 15 добавят още едва 0,4% спрямо Акт 14. А завършените жилища с година на строителство от 2024 г. нататък са с 9,9% по-скъпи от тези на зелено. Почти цялата премия идва накрая — с Акт 16, не по пътя към него.

Трите сравнения

Използвахме скрейпа на imot.bg от септември 2026 г. и търсихме в текста на всяка обява изразите „акт 14“ и „акт 15“. За всеки квартал сравнихме медианната цена на квадрат между двете групи и взехме медианата на тези разлики за всички квартали с достатъчно обяви от двете страни.

Първите два реда са почти равни на нула. При Акт 14 положителните квартали (29) едва надвишават половината от 52, а при Акт 15 — 19 от 35. Това е картината на монета, която пада малко по-често на едната страна. Третият ред е различен: в 71 от 89 квартала завършените жилища са по-скъпи, а медианата е близо 10%.

Как се връзва с отстъпката от 8,7%

Ако следите сайта, познавате другото ни основно число: средно жилище на зелено се предлага с 8,7% под завършено жилище с Акт 16 в същия квартал. Тук измерваме от обратната страна — колко е по-скъпо завършеното спрямо зеленото — и по малко по-различна извадка. Премия от 9,9% отгоре се равнява на отстъпка от около 9% отдолу (1 − 1/1,099), така че двете числа разказват една и съща история и се потвърждават взаимно.

Интересното е разпределението на тази разлика. Ако от около 9–10 процентни пункта само 1,4 се появяват при Акт 14 и още 0,4 при Акт 15, остатъкът — грубо седем-осем пункта — се реализира при прехода от „на зелено“ към „готово“. Как точно се дефинира всеки акт и какво удостоверява, разглеждаме в ръководството за Акт 14, 15 и 16.

Защо пазарът не плаща за междинните етапи

Няколко обяснения, които не се изключват едно друго:

• Банките. Голяма част от купувачите ползват кредит, а много банки финансират по-охотно или по-изгодно след Акт 16. Докато сградата е на Акт 14 или 15, кръгът от купувачи с готово финансиране остава сходен, затова и цената не скача.
• Рискът не изчезва на Акт 14. Грубият строеж е важна стъпка, но фасада, инсталации, асансьор, присъединяване към мрежите и самото разрешение за ползване още предстоят. За купувача „почти готово“ не е „готово“.
• Инвеститорът определя цената по проект, не по етап. Много инвеститори вдигат цените на остатъчните единици на стъпки, но не непременно синхронно с актовете. В обявите на посредници цената понякога остава същата месеци наред.
• Рядко споменаване. Само около 11% от обявите на зелено изобщо назовават Акт 14 или 15 (885 от 8 147). Възможно е тези, които го правят, да са по-скоро онези, чиято цена иначе изглежда висока.

Големите отклонения и защо не бива да ги обобщавате

При сравнението Акт 14 срещу без акт квартал влиза в сметката дори при само 2 обяви от всяка страна — праг, който избрахме, защото споменаванията са редки. Цената за това е шум. В Зона Б-19 обявите на Акт 14 са с 20,8% по-скъпи, но това са 8 обяви срещу 114. В Сердика разликата е +26,8% при 2 срещу 49 обяви, а в Подуяне — −14,0% при 8 срещу 34. При Акт 15 срещу Акт 14 Люлин 10 показва +32,9%, но при 2 срещу 3 обяви, а Надежда 1 — −18,1% при 8 срещу 3. Две-три обяви в квартал са два-три конкретни апартамента, не пазар.

При завършените спрямо зеленото извадката е по-солидна (прагът е 3 обяви от всяка страна и кварталите са 89), но и там има крайности: в Надежда 3 завършените са с 53,5% по-скъпи (3 срещу 48 обяви), в Връбница 1 — с 50,5% (4 срещу 36). В обратната посока е м-т Гърдова глава, където завършените са с 18,7% по-евтини (15 срещу 69) — вероятно защото новите проекти там са от по-висок клас от вече завършените.

Какво тези числа не означават

Не означават, че покупката на Акт 14 е „по-лоша“ от покупката без посочен етап. Означават, че в поисканите цени разликата е малка и не е систематична. Не означават и че завършеното жилище ще струва точно 9,9% повече, когато вашата сграда получи Акт 16 — средна стойност за пазара не е прогноза за отделен имот. Групата „завършени“ включва и препродажби на жилища от 2024–2026 г., в които продавачът вече е добавил своята печалба. И най-важното: това са обяви, а не сделки. Реалните договорени цени и отстъпки могат да изглеждат различно.

Отделно, търсенето по текст не различава „сградата е на Акт 14“ от „очаква се Акт 14 през пролетта“. Част от обявите в групата „Акт 14“ може все още да не са там.

Практически изводи за купувача

Ако етапът, на който купувате, влияе толкова малко на поисканата цена, решението кога да влезете в проекта е по-скоро въпрос на риск, отколкото на цена. Ето как да го използвате:

1. Не плащайте „премия за етап“, без да я видите в документ. Ако продавачът обосновава по-висока цена с Акт 14, поискайте протокола и сравнете с обяви в същия квартал.
2. Когато сравнявате ранен и по-късен вход в един и същ проект, мерете не само цената, а и колко пари плащате преди Акт 16 — вижте как схемата променя сметката.
3. Ако целта ви е да уловите разликата между зелено и готово, важно е не кога купувате, а дали сградата наистина стигне до Акт 16 навреме. Проверете строителя и срока по нашия списък.
4. За разлика от етапа, годината на въвеждане има някакъв, макар и малък, ефект — подробности в анализа по години.
5. Ако ползвате кредит, уточнете с банката от кой етап финансира — това често е по-важно от разликата от 1–2% в цената.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси