Растат ли новите апартаменти: площ по години на строеж в София

Двустайният апартамент в строящите се сгради в София е с медианна площ 72 кв.м. В сградите, построени преди 2000 г., същият тип жилище е с 61 кв.м. При тристайните скокът е още по-голям — от 86 до 111 кв.м. На пръв поглед новите жилища са с една шеста до една четвърт по-големи. Преди да се зарадвате на допълнителните квадрати обаче, трябва да знаете как се мерят: при новото строителство обявената площ включва дял от общите части, а това обяснява част от ръста.

Площта по епохи

Разделихме обявите по година на завършване на сградата и взехме медианната площ за едностайни, двустайни и тристайни апартаменти. Обявите на зелено са отделна колона. В скоби е броят обяви, на който почива всяка медиана.

Първото, което се вижда: големият скок не е сега, а около 2000 година. След нея медианите се движат в тесен коридор — двустайните между 67 и 72 кв.м, тристайните между 106 и 117. Второто: колоните с малко обяви (едностайни от 2000–2009 г. и 2020–2023 г.) не бива да се четат като тенденция — 36 или 53 обяви лесно дават разлика от три-четири квадрата.

Скокът около 2000 г.: по-големи жилища или друго мерене?

Жилищата преди 2000 г. са предимно панелни и ЕПК блокове по типови проекти с компактни разпределения. Новото строителство след това наистина предлага по-просторни дневни и често втора баня в тристайните. Но има и методическа разлика. В старите сгради в обявите обикновено се посочва площта от документа за собственост, която често е по-близо до реалната жилищна площ. При новото строителство обявите почти винаги дават общата площ — жилищната плюс идеални части от стълбища, коридори, асансьорни шахти, технически помещения. Как точно се формира тази площ, обясняваме в ръководството за общите части и реалната площ.

Не можем от обявите да разделим колко от 11-те допълнителни квадрата на двустайния са реално пространство и колко са счетоводен дял от фоайето. Можем само да кажем, че не всичко е стая. Ако в една сграда общите части тежат повече — например висока сграда с няколко асансьора и подземен гараж — разликата между обявената и реалната площ е по-голяма. Повече за това как етажността променя сградата в колко високи са новите сгради в София.

Тристайните на зелено са по-малки от току-що завършените

Интересен детайл: тристайните на зелено са с медиана 111 кв.м, докато завършените през 2024–2026 г. са със 117 кв.м. Разликата е шест квадрата и почива на хиляди обяви от двете страни, така че не е случайност на извадката. Възможни обяснения:

• При високи цени на кв.м строителите проектират по-компактни тристайни, за да остане общата цена поносима.
• Сред завършените сгради на пазара остават по-дълго по-големите и по-скъпите апартаменти, докато компактните са продадени още на зелено.
• В строящите се проекти има повече тристайни в по-евтините периферни квартали.

Кое от трите преобладава, не можем да кажем. За купувача изводът е, че „стандартният“ тристаен на зелено е около 110 кв.м обща площ, не 120.

Какъв е миксът от стаи

Строящите се сгради предлагат малко по-различна смес от готовия пазар. На зелено 39,7% от обявите са двустайни и 45,3% тристайни, едностайните са 4,7%, а четиристайните — 10,4%. При готовите жилища едностайните са 7,4%, а четиристайните — 13,6%. Едностайният като формат почти е изчезнал от новото строителство: 380 обяви на фона на над 8 000. Медианната площ на четиристаен на зелено е 160 кв.м.

Какво тези числа не доказват

Това са медиани на обявени площи, не измервания. Не знаем кой продавач как брои площта, дали включва тераси, мазе или дял от гараж. Обявите от 2024–2026 г. са смесени — някои са от строители, други от първи купувачи, които препродават. Годината на строеж е такава, каквато е въведена в обявата. И накрая, „двустаен“ в обява понякога е двустаен с трапезария или разпределение, което друг продавач би нарекъл тристайно. Всичко това прави таблицата добър ориентир за пазара, но не и основа за извод, че хората в новите сгради реално живеят в 18% повече пространство.

Как да сравнявате площи, без да се подвеждате

Ако сравнявате двустаен от 72 кв.м на зелено с двустаен от 61 кв.м в стар блок, сравнявате две различни мерни единици. Ето какво да направите.

1. Поискайте от продавача разделение на площта: чиста жилищна площ (по помещения), тераси и идеални части от общите части. Добрите строители го дават в спецификацията.
2. Сметнете цената на квадрат жилищна площ, не само на обща. Разликата между двете зависи изцяло от проекта, затова я проверете за всеки конкретен апартамент.
3. Сравнете разпределенията на хартия: площ на дневната, брой спални, размер на спалните. Двустаен от 72 кв.м с дълъг коридор може да е по-неудобен от добре разпределен 65-квадратов.
4. При бюджет в долната част на пазара проверете кварталите с най-ниски медианни цени за двустаен — например Люлин 8, Модерно предградие, Орландовци и Обеля 2 — и вижте какви площи се предлагат там.
5. Свържете площта с цената на кв.м по тип жилище — анализът на цената на кв.м по брой стаи показва, че малките жилища са по-скъпи на квадрат, а статията за бюджет 150–200 хиляди на зелено — какво реално се купува с тези пари.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси