Инвестиция на зелено — как се смята доходността честно

Покупката на зелено с инвестиционна цел се продава с два аргумента: отстъпка спрямо готовото и поскъпване по време на строежа. И двата са реални. И двата се смятат неправилно в повечето разговори.

Брутна доходност от наем

Годишен наем ÷ обща цена на придобиване. За ново жилище в София типичните нива са между 4% и 6% брутно. Внимавайте с числото „обща цена“ — то включва и довършване, и обзавеждане, и такси по прехвърлянето, не само цената от обявата.

Нетна доходност

От брутния наем извадете: данък върху наема, такса поддръжка, застраховка, годишен данък и такса смет, празни месеци (реалистично един на година), амортизация и текущи ремонти, комисиона на агенция. Нетната доходност обикновено излиза с 1,5–2 процентни пункта под брутната — тоест 2,5–4%.

Периодът без приход

Това е перото, което най-често липсва. Ако купите на зелено с предаване след две години, вие имате две години нулев приход, докато парите са вложени. Правилната сметка разпределя това върху целия инвестиционен хоризонт.

Пример: жилище за 200 000 €, две години строеж, след това 900 €/месец наем. За пет години от покупката приходът е 3 години × 10 800 € = 32 400 €, тоест 3,2% средногодишно върху цената — преди разходи. Същото жилище, купено готово, би дало 5 години приход.

Компенсацията: отстъпката и поскъпването

Срещу изгубените години получавате по-ниска входна цена. Ако отстъпката е 12% от 200 000 €, това е 24 000 € — повече от двугодишния пропуснат наем. При отстъпка от 4% сметката не излиза.

Поскъпването по време на строежа е реално в растящ пазар, но не бива да се залага като сигурно. Смятайте сценарий без поскъпване; ако дойде, е бонус.

Кога инвестицията на зелено има смисъл

• Отстъпка спрямо готово над 10% в същия район.
• Строител със завършени проекти и реалистичен срок под две години.
• Район с доказано наемно търсене — близост до метро, университет, бизнес зона.
• Хоризонт на държане поне 5–7 години.

Ликвидност

Жилище на зелено се препродава по-трудно от готово. Ако има вероятност да ви трябват парите в следващите три години, това не е подходящият инструмент.

Вижте кои райони дават най-голяма отстъпка и как се препродава преди Акт 16.

Често задавани въпроси