Схема 20/80 в обявите: колко рядко продавачите я посочват

Схемата на плащане е едно от първите неща, които купувачът на зелено иска да знае, и едно от последните, които ще намери в обявата. В нашия скрейп на imot.bg от септември 2026 г. има 8 147 обяви за жилища в строеж в София и околността. Само 89 от тях (около 1,1%) посочват конкретно разпределение на плащанията от типа „20/80“, а думата „схема“ изобщо се среща в 222 обяви (около 2,7%). С други думи, в над 97 от всеки 100 обяви няма и намек как ще се разпредели сумата във времето.

Това не означава, че схемите не съществуват. Означава, че обявата е витрина за цена и квадратура, а условията на плащане се договарят на масата. Купувачът, който разчита да сравнява оферти само по публикуваното, сравнява половината от сделката.

Какво показват числата

Търсихме в текста на всяка обява двойки числа, които дават сбор 100 (например 20/80, 10/90, 30/70), както и изрази като „20% капаро“ или „10% първоначална вноска“. Ето какво намерихме:

Сборът на споменаванията в таблицата (112) е по-голям от 89, защото една обява може да съдържа няколко формулировки — например „20/80“ и „20% при подписване“ едновременно. Ясно е обаче кое доминира: от обявите с посочено съотношение почти всички (84) говорят за 20/80. Останалите варианти се броят на пръсти и не бива да се четат като пазарен дял — при 2–4 споменавания това са отделни проекти, не тенденция.

Защо схемата почти никога не е в обявата

Причините са практични, а не конспиративни. Първо, голяма част от обявите се публикуват от посредници, които нерядко нямат окончателните условия на инвеститора или не искат да се обвързват с тях публично. Второ, схемата често зависи от етапа, на който е сградата към момента на подписване: ако строежът вече е достигнал груб строеж, част от вноските „по етапи“ вече е изтекла и сметката се прави наново. Трето, схемата е инструмент за преговори — продавачът предпочита да я предложи, след като види дали купувачът разчита на кредит, на собствени средства или на продажба на друго жилище.

Има и четвърта причина, която видяхме и в анализа на думите в обявите: текстът на обявата е кратък и се пише за филтрите на портала, а не за купувача, който вече е решил да купува на зелено. Затова отсъствието на схема в обявата не е знак, че такава няма, нито че условията са неизгодни. То е знак, че трябва да попитате.

20/80 срещу плащане по етапи на строителството

Двата най-чести модела се различават по това кой носи риска, докато сградата не е готова.

• 20/80. При предварителния договор плащате около една пета от цената, а останалите 80% — при готовност на сградата, обикновено около въвеждането в експлоатация с Акт 16 или при прехвърлянето с нотариален акт. За двустаен на медианната за обявите на зелено цена от 165 000 € това са около 33 000 € в началото и около 132 000 € накрая. Голямата сума остава при вас (или се тегли по кредит) до момента, в който сградата физически съществува и е приета.
• Плащане по етапи. Цената се разделя на вноски, вързани за документирани етапи: подписване, Акт 14 (завършен груб строеж), Акт 15 (сградата е завършена и предадена от строителя на възложителя) и Акт 16 (разрешение за ползване). Разпределението е различно при всеки проект — например една трета при договора, още толкова при Акт 14 и остатъкът при Акт 15 и Акт 16. Тук купувачът финансира строежа в по-голяма степен и по-рано.
• Междинни варианти. 10/90 или 30/70 са вариации на същата логика: по-малко или повече в началото, остатъкът накрая. В нашите данни те се срещат по 4 и 2 пъти, така че не можем да кажем нищо за тяхната цена.

Какво точно удостоверяват актовете, обясняваме подробно в ръководството Акт 14, Акт 15 и Акт 16, а типичните варианти за разпределяне на вноските — в Етапи на плащане при покупка на зелено.

Колкото по-малко плащате днес, толкова по-скъпо може да е

Тук няма статистика от нашия скрейп — обявите просто не съдържат достатъчно двойки „цена + схема“, за да се сравнят. Но общият принцип е добре познат: инвеститорът, който получава малко пари в началото, трябва да финансира строежа от собствен капитал или банков кредит, а това има цена. Затова една и съща квартира често се предлага на по-ниска цена срещу повече пари отпред и на по-висока — срещу 20/80 или още по-малко начално плащане.

Разликата не е задължително лоша сделка за купувача. По-високата цена при 20/80 може да се разглежда като застраховка: плащате повече, но излагате по-малко пари на риска от забавяне или спиране на обекта. Обратното също е вярно — отстъпката за плащане по етапи е компенсация за това, че поемате част от строителния риск. Въпросът е дали размерът на отстъпката отговаря на риска, който поемате, и дали можете да го проверите. Ако сравнявате две оферти, превърнете ги в една и съща валута: колко пари и кога излизат от джоба ви, а не само крайната цена на квадрат.

Какво тези числа не означават

Първо, 89 обяви със схема не значи, че само 89 проекта предлагат 20/80. Един и същ продавач може да пише условията в една обява и да ги пропуска в друга, а много инвеститори предлагат по няколко схеми и оставят избора за разговора. Второ, търсенето по текст има грешки и в двете посоки: „20/80“ може да е част от друго изречение, а схема, описана с думи („една пета при договор“), няма да бъде хваната. Трето, всички данни са от обяви, т.е. от поискани цени и условия, а не от сключени сделки. Какво реално е договорено, не знаем.

Затова числото 1,1% четем като индикатор за прозрачността на обявите, а не като мярка за това колко често се използва 20/80 на пазара. Същото важи за 222-те обяви с думата „схема“: част от тях пишат „гъвкава схема на плащане“ без никакви подробности.

Схема, кредит и кой плаща при забавяне

Ако ще ползвате ипотека, схемата трябва да е съобразена с момента, в който банката е готова да пусне парите. Много банки финансират по-лесно след определен етап на строителството, а някои — едва след Акт 16. При 20/80 това обикновено се връзва естествено: собствените 20% отиват в началото, кредитът покрива останалото накрая. При плащане по етапи може да се окаже, че трябва да платите вноска при Акт 14 с пари, които банката още не е отпуснала. Как се съчетават двете, разглеждаме в Ипотека за имот на зелено.

Вторият въпрос е какво става, ако срокът се изпусне. Колкото повече сте платили преди Акт 16, толкова по-важни са неустойките и правото ви да спрете следващата вноска. В анализа на цените по етапи показваме, че обявите на Акт 14 и Акт 15 почти не са по-скъпи от тези без посочен етап, т.е. пазарът не „награждава“ осезаемо ранното плащане — още една причина да не бързате с вноски, които не са обвързани с документиран напредък.

Какво да поискате черно на бяло

Големите пазари на зелено — Малинова долина, Кръстова вада, Банишора, Люлин 10 — имат стотици обяви и там почти винаги има избор между няколко схеми. Преди да дадете капаро:

1. Поискайте писмено предложение за всяка налична схема с крайната цена за нея, не само „базовата“ цена от обявата.
2. Уверете се, че всяка вноска е вързана за документ (протокол за Акт 14, Акт 15, разрешение за ползване), а не за дата или „по преценка на инвеститора“.
3. Попитайте на кой етап е сградата днес и кои вноски вече биха станали изискуеми веднага при подписване.
4. Изискайте в предварителния договор неустойка при забавяне и право да задържите следващата вноска, докато етапът не е удостоверен.
5. Ако ползвате кредит, покажете схемата на банката преди да подпишете — не след това.
6. Сравнете две оферти по един и същ показател: колко пари и в кой месец плащате, а не само € на квадрат.

Ако искате да видите как са се позиционирали цените в квартала, който ви интересува, започнете от таблицата с цените и от анализа кой продава имотите на зелено — там личи дали говорите с инвеститор или с посредник, а това често определя колко гъвкава е схемата.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси