Едно жилище, няколко цени: дублираните обяви на зелено в София

Всяка пета обява за жилище на зелено в София не е самостоятелна. От 8 147 обяви за апартаменти в строеж, които събрахме през септември 2026 г., 1 805 (22,2%) попадат в групи, в които едно и също жилище – същият квартал, същият брой стаи, същата площ, същият етаж, същата етажност на сградата и същата година на въвеждане – е публикувано от два или повече различни телефонни номера. Групите са 696. В малко над половината от тях (359) цената е една и съща до евро. В 115 групи обаче разликата между най-ниската и най-високата цена е 10% или повече. За купувача това означава просто нещо: преди да харесате жилище, проверете дали то не се продава и на друго място, и то по-евтино.

Как разпознахме, че става дума за едно и също жилище

Порталите за имоти не казват кога две обяви описват един и същ апартамент. Затова използвахме комбинация от признаци, които рядко съвпадат случайно: квартал, брой стаи, квадратура с точност до квадратния метър, етаж, общ брой етажи и обявената година на завършване. Ако две или повече обяви съвпадат по всичките шест признака, но са публикувани от различни телефони, ги броим за дубликат. Обяви от един и същ номер с различни цени не влизат в тази сметка – тях не броим за конкуренция между продавачи.

Методът има две слабости, които трябва да се кажат открито. Първо, в голям комплекс напълно възможно е два реални, различни апартамента да имат еднаква площ и да са на един и същ етаж – например огледални жилища в два входа. Такива случаи вдигат броя на „дубликатите“ и най-вече раздуват големите ценови разлики. Второ, ако един продавач закръгли площта на 75 кв.м, а друг напише 74,6 кв.м, двете обяви няма да се хванат. Затова 22,2% е ориентир за мащаба, а не точна мярка. Подробности за това как събираме и чистим данните има на страницата с методологията.

Колко продавачи стоят зад едно жилище

Най-често жилището е обявено от двама – 519 от 696-те групи. Три различни номера има в 124 групи, четири – в 30, а в една група стигнахме до осем различни продавачи за едно и също описание. Това е типично за ново строителство: строителят продава сам, но дава същите жилища и на няколко агенции, всяка от които пуска собствена обява.

Дубликатите се трупат там, където строителството е най-много. Най-много групи намерихме в Малинова долина (47), Манастирски ливади (39), Кръстова вада (37) и Овча купел (34). Следват Дружба 1 и Люлин 8 с по 33, Банишора с 24, Витоша и Зона Б-19 с по 23 и Овча купел 2 с 18. Тези квартали имат и най-много обяви изобщо, така че високият брой не означава непременно, че пазарът там е „по-мръсен“ – просто има повече материал.

Колко се разминават цените

Медианната разлика между най-високата и най-ниската цена в група е 0% – защото повече от половината групи са с идентична цена. Медианата на абсолютната разлика е само 6 евро. Три четвърти от групите се разминават с по-малко от 5,3%. Опашката обаче е дълга.

Групите между 5% и 10% са най-интересни за купувача. При жилище за 200 000 € това са 10 000–20 000 € разлика само заради това от кого сте научили за имота. Групите над 10% трябва да се четат по-внимателно – голяма част от тях вероятно не са едно и също жилище, а два сходни апартамента с различно изложение или довършване.

Най-крайните случаи и защо не бива да им вярвате сляпо

Осемте групи с най-голяма разлика изглеждат така. Цените са обявени, в евро, за едно и също описание.

Разлика от 67% за двустаен от 75 кв.м в един и същ квартал почти сигурно не е едно и също жилище, обявено два пъти. По-правдоподобно е да става дума за две различни сгради с еднакво разпределение или за обява, в която е сбъркана цената или площта. Затова от таблицата не следва, че в Симеоново или Люлин център някой „надува“ цената с 40–50%. Следва само, че еднаквите параметри не гарантират еднакъв имот и че всяка голяма разлика заслужава въпрос.

Откъде идват реалните разлики

Когато двете обяви наистина описват едно жилище, разликата обикновено има прозаично обяснение:

• Стара обява. Строителите вдигат цените с напредването на строежа. Ако една агенция не е обновила обявата си от няколко месеца, тя показва цена от по-ранен етап. Понякога това е във ваша полза, но най-често жилището вече не се предлага на тази цена.
• Надценка на посредника. Част от агенциите добавят своето възнаграждение към цената на строителя, вместо да го получават от него. Повече за това има в текста за обявите „без комисиона“.
• Различно съдържание на цената. Едната обява може да включва паркомясто или мазе, другата – не. Едната може да е за жилище на шпакловка и замазка, другата – до ключ.
• Различен етап. Цена при сключване на предварителен договор днес и цена при плащане на по-голяма част сега не са едно и също. Някои продавачи обявяват цената с отстъпка за по-голяма първа вноска.
• Грешка. Сбъркан етаж, площ, цифра в цената. При 8 147 обяви грешките не са рядкост.

Как сами да хванете дубликат, преди да се обадите

Не е нужен софтуер. Достатъчни са 15 минути и малко систематичност:

1. Запишете точната площ, етажа, етажността и срока на въвеждане от обявата, която ви харесва.
2. Филтрирайте в портала същия квартал, същия брой стаи и тесен диапазон на площта (плюс-минус 2 кв.м).
3. Сравнете снимките. Визуализациите на един проект се повтарят във всички обяви – това е най-бързият знак.
4. Потърсете името на комплекса или улицата, ако са посочени. Потърсете и в съседни квартали – продавачите често слагат един проект в различни квартали.
5. Запишете всички цени, които намерите, и датата на всяка обява.

Ако откриете две или повече обяви, сте спечелили информация, която продавачът не иска непременно да имате: реалния диапазон на цената.

Какво да направите с най-ниската цена

Най-ниската цена от групата е вашата котва. Не е сигурно, че ще я получите – може да е стара или сбъркана, – но тя е легитимна отправна точка за разговор. Обадете се първо на продавача с най-ниската цена и попитайте дали е актуална. После, ако говорите с друг посредник или директно със строителя, кажете, че сте видели същото жилище на друга цена, и поискайте писмено обяснение на разликата.

Поискайте и официалната ценова листа на строителя за сградата. Тя е най-сигурният източник: от нея се вижда цената на квадратен метър по етажи и дали обявената сума включва общите части, паркомясто или мазе. Преди да платите капаро, проверете кой е строителят и дали наистина има право да продава – как става това, описваме в ръководството как да проверите строителя. А когато решите, цената, която сте договорили, трябва да е записана в предварителния договор заедно с всичко, което тя включва.

Последно: колкото повече продавачи има едно жилище, толкова по-вероятно е зад тях да стои един голям строител с много обяви. Как изглежда тази концентрация на пазара, разглеждаме в статията кой продава имотите на зелено, а защо цените често завършват на странни числа – в текста за кръглите цени в обявите.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси