Етаж и цена на зелено: колко струват партерът и последният етаж

Ако сте чували, че „всеки етаж нагоре добавя по няколко процента“, данните за новото строителство в София ще ви изненадат. Сравнихме цената на кв.м по етажи в сгради с поне четири етажа, вътре в един и същ квартал. Резултатът е почти равна линия: партерът е средно с 3,8% по-евтин от средните етажи, ниските етажи — с 1,3%, високите са на практика равни (+0,1%), а последният етаж е дори малко по-евтин (−0,9%). Етажът в новата сграда се оценява много по-плоско, отколкото подсказва фолклорът на пазара.

Как разделихме етажите

Абсолютният номер на етажа не върши работа: пети етаж е „висок“ в шестетажна кооперация и „нисък“ в двадесететажна кула. Затова използвахме относителна позиция в сградата:

• Партер — първи етаж или по-ниско (в обявите „партер“ и „1-ви етаж“ често означават едно и също).
• Нисък — над партера, но в долната третина на сградата.
• Среден — в средната третина. Това е базата, спрямо която мерим.
• Висок — в горната третина, но не последният етаж.
• Последен — най-горният етаж на сградата.

Взехме само сгради с четири или повече етажа, защото в по-ниските няма смислена „среда“. За всяка категория сравнихме медианната цена на кв.м с тази на средните етажи във всеки квартал, в който има поне по три обяви от двете страни, и взехме медианата на тези разлики.

Резултатът в една таблица

Колоната „квартали с положителна разлика“ е полезна за усещане колко устойчив е резултатът. Партерът не е по-скъп от средата в 44 от 63 квартала — това е ясен модел. При високите етажи положителните и отрицателните квартали са поравно (35 от 70) — тоест премия като правило няма. При последния етаж кварталите, в които той не е по-скъп, са повече (35 от 59).

Какво значи −3,8% в пари

Да вземем двустаен от 70 кв.м на средна цена от 2 302 €/кв.м — около 161 000 €. Партер със същата площ в същия квартал би бил средно с около 6 100 € по-евтин. Това не е малко, но е далеч от представата, че партерът „се продава на безценица“. Сравнението на градските медиани (2 171 срещу 2 302) дава около 5,7%, но то смесва квартали — повече партерни обяви има в по-евтините зони.

При последния етаж разликата от −0,9% на същия апартамент е под 1 500 €, т.е. на нивото на обикновения шум между две обяви. На практика можете да считате, че последният етаж в новата сграда се предлага на цената на средните.

Защо етажът тежи толкова малко

Не можем да докажем причината от обявите, но има няколко правдоподобни обяснения.

Строителите ценообразуват по вертикали

Ценовите листи на много проекти се правят по „вертикала“ — един и същ тип апартамент с едно и също изложение се повтаря на всеки етаж. Разликата между етажите често е символична, по няколко десетки евро на кв.м, а по-силно се диференцират изложението, гледката и разпределението.

Последният етаж е под покрива

В новото строителство последният етаж често е с по-ниски или скосени тавани, с тераса вместо пълен етаж, или е точно под покривната хидроизолация. Купувачите, които са живели на последен етаж в стара сграда с течове, помнят това. Строителите явно не могат да искат премия за него, освен ако не предлагат голяма тераса или гледка.

Партерът се компенсира

Партерният апартамент често идва с двор или голяма тераса, което намалява отстъпката, която иначе би се очаквала. Подробно разглеждаме това в статията за партера с двор на зелено.

Асансьорът изравнява средата

В новите сгради асансьорът е задължителен от определена височина нагоре, така че разликата между втори и шести етаж в удобството е малка. В старите блокове без асансьор тази разлика беше много по-осезаема и оттам идва голяма част от фолклора.

Където правилото се чупи

Отделните квартали се разминават силно с медианата, но почти винаги при малки извадки. Партерът в Хаджи Димитър е с 46,0% под средните етажи (7 срещу 31 обяви), а в Дружба 1 — с 21,4% (14 срещу 81). В обратната посока, в Лозенец партерът е с 17,8% над средата (8 срещу 30 обяви), вероятно заради дворовете в камерните сгради.

При високите етажи най-голяма премия виждаме в Младост 3 (+25,4%, 19 срещу 15 обяви) и Зона Б-19 (+17,5%). При последния етаж Враждебна показва +59,6%, но на 5 срещу 3 обяви — това е една сграда, не пазар. На обратния полюс последният етаж в Оборище е с 18,3% по-евтин (6 срещу 31 обяви), а в Драгалевци — с 18,0% (20 срещу 14 обяви), където най-горният етаж често е мансарден.

Ограниченията, които трябва да знаете

• Числата са от искани цени в обяви, не от нотариални сделки. Възможно е най-желаните етажи да се продават по-бързо и по-близо до исканата цена, без това да се вижда в обявите.
• Не контролираме за площ, изложение и тераса. Ако на последния етаж се предлагат по-големи апартаменти, по-ниската цена на кв.м може да е ефект на размера.
• Когато в един проект етажите се продават последователно, в обявите остават по-непопулярните — това може да сплесква разликите.
• Медиана от 63 или 84 квартала е стабилна; число за отделен квартал с три-четири обяви не е.

Как да го използвате при преговори

Практическият извод е прост: не плащайте много за етаж. Ето как да го превърнете в действие.

1. Поискайте пълната ценова листа на проекта, не само офертата за избрания апартамент. Сравнете цената на кв.м на същия тип апартамент през етажите.
2. Ако разликата между среден и висок етаж е над няколко процента, питайте какво я оправдава — гледка, по-голяма тераса, по-висок таван. Ако нищо, това е място за договаряне.
3. За последния етаж поискайте детайли за покривната конструкция, хидроизолацията и гаранцията за нея. Какво да проверите при приемането — в ръководството за приемане на жилището след Акт 16.
4. Партерът е реална възможност за спестяване от няколко хиляди евро, но проверете дали дворът или терасата са включени в цената и как са описани.
5. Използвайте нашето ръководство за избор на етаж, изложение и разпределение като чеклист, а за връзката с височината на сградата прочетете колко високи са новите сгради в София.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси