Големи комплекси или малки сгради: има ли отстъпка за мащаба

Логиката изглежда желязна: голям строител, голям комплекс, стотици жилища – значи по-ниска себестойност и по-добра цена за купувача. Нашите данни не потвърждават това. Когато сравним обяви на зелено в един и същ квартал, жилищата от проекти с 20 и повече обяви са с медиана 1,7% по-скъпи на квадратен метър от жилищата в проекти с до 5 обяви. Сравнението е възможно само в 10 квартала, а в 7 от тях големият проект е по-скъпият. Отстъпка за мащаба в обявените цени не се вижда.

Как разделихме „голямо“ от „малко“

Не разполагаме с регистър на сградите, затова групирахме обявите по четири признака: един и същ телефон, един квартал, еднаква етажност и еднаква година на въвеждане. Групата наричаме „проект“. Ако в нея има 20 или повече обяви, я броим за голям комплекс; ако са от 1 до 5 – за малка сграда. Междинните проекти (6–19 обяви) не участват в сравнението, за да са двете групи ясно различни.

Трябва да се каже честно, че „голям“ тук означава много активни обяви от един продавач, а не непременно огромна сграда. Един строител може да продава три по-малки блока с еднаква етажност в един квартал и те ще се сметнат като един проект. И обратно – голям комплекс, чиито жилища се продават от няколко агенции, може да се раздроби на малки групи. А в групата до 5 обяви попадат и единични обяви на инвеститори, които препродават жилище преди Акт 16.

Колко от предлагането е в големи проекти

От обявите на зелено, за които имахме и телефон, и етажност, и година на въвеждане, разпределението е следното:

Големите проекти държат по-малко от една десета от обявите. Пазарът на зелено в София по обяви остава раздробен – доминират сгради и продавачи с малък брой активни оферти. Това е и една от причините сравнението да е възможно само в 10 квартала: само там има едновременно поне три обяви от голям проект и поне три от малък.

Какво показва сравнението по квартали

В целия град, без да гледаме квартала, картината изглежда обратна: медианната цена на кв.м в големите проекти е 2 205 евро срещу 2 324 евро в малките. Но това е ефект на местоположението – големите комплекси по-често се строят там, където има голям свободен терен, а това обикновено са по-евтини периферни зони. Когато сравним двете групи вътре в един и същ квартал, разликата се обръща.

Показваме трите най-ниски и трите най-високи стойности; останалите четири квартала са между тях. Разсейването е голямо – от −8,6% до +7,4% – и медианата от +1,7% е изградена върху само 10 наблюдения. Затова изводът не е „големите комплекси са по-скъпи“, а по-скромен: няма признак, че са по-евтини.

С какво се различават големите проекти освен цената

Два показателя подсказват, че става дума за различен продукт. Медианната етажност на сградите в големите проекти е 9 етажа срещу 6 в малките – по-високите сгради носят повече жилища на един терен, но и по-големи общи части, асансьори и по-скъпа поддръжка. Медианната площ на жилище пък е 91 кв.м в големите проекти срещу 96 кв.м в малките: големите комплекси предлагат малко по-компактни апартаменти, което е логично при повече жилища в една сграда. За ефекта на височината върху цената писахме отделно в текста за етажността на новите сгради.

Възможни обяснения защо мащабът не сваля цената има няколко и не можем да ги разграничим с тези данни. Големите комплекси често включват затворен двор, охрана, детски площадки и подземни паркинги, които струват пари и се продават като стойност. Те имат и по-големи маркетингови разходи. Малките сгради пък понякога се строят на парцели, където собственикът на земята получава част от жилищата, и тези жилища се пускат на пазара по свои цени. Всичко това е вероятно, но не и доказано от числата.

Какво значи това за преговорите

Практическото следствие е, че не бива да влизате в разговор с голям строител с очакването, че размерът сам по себе си му позволява да свали цената. Обявената цена в голям комплекс не е по-ниска, а преговорната позиция на продавач с десетки непродадени жилища може да е различна от тази на собственик с две-три. Първият има по-голяма нужда да поддържа ценовата листа, защото отстъпка за едно жилище става известна на следващите купувачи. Вторият понякога е по-гъвкав, но и по-непредвидим. И в двата случая аргументът, който работи, е сравнението с медианата на квартала, а не размерът на проекта.

Ограниченията, които не бива да пропускате

• Цените са от обяви към септември 2026 г., а не от сделки. Отстъпката при преговори може да е различна при голям и малък продавач.
• „Проектът“ е изчислен по телефон, квартал, етажност и година – не е проверена сграда.
• Сравнението е в само 10 квартала. В останалите няма достатъчно обяви и от двата типа.
• Нивото на завършеност не е еднакво: част от жилищата на зелено се продават без довършителни работи, а това може да е различно при двата типа проекти.

Как да решите между комплекс и малка сграда

Щом цената на квадрат не решава въпроса, решават другите неща. Няколко практични стъпки:

• Сравнявайте в рамките на квартала. Градската медиана подвежда: големият комплекс изглежда по-евтин само защото е в по-евтина зона.
• Сметнете месечната такса за поддръжка на затворен комплекс за 10 години и я добавете към цената, преди да сравнявате с малка сграда без такава такса.
• Проверете строителя независимо от размера – голям проект не означава по-малък риск от забавяне. Как, описваме в ръководството за проверка на строителя.
• Попитайте за паркомястото – в големите комплекси то често е отделна и немалка сума.
• Погледнете кой продава. Концентрацията на обяви при малко продавачи разгледахме в текста кой продава имотите на зелено, а разликите вътре в една сграда – в цената вътре в една сграда.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси