От обявите на 17.09 на 02.10 липсваха стотици, но 58 се върнаха до 06.10.2026 г. – 25 на зелено. 12 от тях се върнаха с друга цена, 8 по-ниска.
Представете си, че на 17 септември сте харесали тристаен на зелено в Орландовци. Решавате да помислите, а когато на 2 октомври отваряте обявата отново, тя я няма. Приемате, че апартаментът е продаден, и продължавате да търсите. На 6 октомври същата обява – със същия текст, квадратура и етаж – е отново на портала. В нашите данни тази история се е случила с девет обяви само в Орландовци.
За целия пазар, който проследихме на трите дати, случаите на „изчезнала и върнала се“ обява са 58: 25 за жилища на зелено и 33 за завършени. Не са много. Но показват защо да видите, че обявата липсва, още не е информация за съдбата на жилището.
Изтеглихме обявите за апартаменти от imot.bg три пъти: на 17 септември, 2 октомври и 6 октомври 2026 г. Една обява смятаме за същата, когато съвпадат кварталът, броят стаи, площта, етажът, етажността на сградата и първите 200 знака от текста. Върнала се е тази, която има на първата и третата дата, но не и на втората. Цената може да е различна – тя не участва в сравнението.
Работим с около 12 600 обяви на дата. Махнахме 32 клетки „квартал × тип жилище“, където порталът опира в тавана от 240 обяви или броят прескача така, че да подсказва проблем при изтеглянето. Това намалява шанса техническа грешка от наша страна да се маскира като „изчезване“, но не го нулира: единична обява може да е пропусната и при нас. Затова числата тук са ориентир, а не преброяване на конкретни сделки.
| Поведение на обявата | Код | На зелено | Завършени |
|---|---|---|---|
| Изчезнала на 02.10, върнала се на 06.10 | 101 | 25 | 33 |
| Появила се на 02.10, изчезнала до 06.10 | 010 | 31 | 150 |
| Изчезнала на 02.10 и не се върнала | 100 | 569 | 1 292 |
| Налице на 17.09 (база) | – | 5 153 | 7 453 |
Върналите се са около 0,49% от обявите на зелено от 17 септември и 0,44% от завършените. Сред липсващите на 2 октомври обаче делът е по-осезаем: на зелено 25 от 594, тоест приблизително една на всеки 24. С други думи, ако следите конкретна обява на зелено и тя изчезне, около 4% е шансът да я видите отново до четири дни – без да броим тези, които се връщат по-късно или с пренаписан текст, които нашият метод не улавя.
Обратното поведение – обява, която се появява и бързо изчезва – е много по-често при готовите жилища: 150 срещу 31. При завършените има повече частни продавачи и посредници, които тестват обява, редактират я или я свалят след няколко дни.
Върналите се не са разпръснати равномерно. Почти една шеста от всички (9 от 58) са в Орландовци, следват Докторски паметник със 7, Левски с 5 и по 3 в Сухата река, Люлин 4 и Суходол. Класацията смесва зелено и завършени, затова не я четете като списък на кварталите с „нестабилни строители“.
При Орландовци броят на обявите на зелено разказва историята сам: 48 на 17 септември, 37 на 2 октомври, 46 на 6 октомври. Броят пада с 11 и после се качва с 9 – точно колкото са върналите се обяви там. Подобно движение на цяла група изглежда като смяна на акаунт, изтекъл пакет за публикуване или временно сваляне на проект, а не като единични продажби и откази. В Левски обявите на зелено са 97, 95 и после 101 – отново колебание, което отчасти се дължи на върнали се оферти.
От 58-те върнали се обяви 46 са със същата цена, а 12 – с различна: 8 по-ниски и 4 по-високи. Тоест около една от пет се връща с нова цена, и по-често по-ниска. Това е малко число и не бива да се обобщава прекалено, но съвпада с интуицията: продавач, който сваля и качва отново, понякога използва паузата, за да коригира цената.
По брой стаи (общо за зелено и готово) преобладават тристайните (29) и двустайните (21), едностайните са 5, а четиристайните – 3. При зеленото върналите се са 12 тристайни, 11 двустайни, 2 едностайни и нито един четиристаен. По обещана година 19 от 25-те са за 2027 г., а 6 – за 2026 г.
Най-интересното е по цена спрямо квартала. Сред върналите се на зелено нито една не е от групата с квадратен метър под 85% от медианата на квартала. От тази група изчезват най-много обяви – 20,7% до 6 октомври, – но не се връщат. В средната група (95–105%) върналите се са 14. Евтината обява, която изчезне, най-често наистина е излязла от пазара; средната може просто да си е взела почивка. Подробно за евтиния край пишем в три седмици на пазара на зелено и в кои обяви на зелено изчезват първи.
Третата дата ни позволи да потърсим и друг вид промяна – обява, която на 17 септември е за жилище в строеж, а на 6 октомври същото жилище се продава като завършено. Тук свързването е по-хлабаво: квартал, стаи, площ, етаж, етажност и телефонът на продавача, като изключихме случаите, в които същият продавач вече е имал готово жилище със същите характеристики на 17 септември.
Такива случаи са едва 18 – прекалено малко за статистика, по-скоро анекдоти. При 17 от тях цената е същата, при един е по-ниска. Дванайсет са били обещани за 2026 г., шест – за 2027 г. Повече от половината са в два квартала: 6 в Люлин 2 и 4 във Връбница 2, по 2 в Люлин 10 и Симеоново.
Две подробности показват колко свободно се попълва полето за година. При девет от „превърналите се“ обяви годината на завършване изобщо липсва, а при четири е посочена 2024 г. – година, която не съвпада нито с обещаната, нито с датата на прехода. Шест обяви, обещани за 2027 г., изведнъж се оказват завършени. Може строежът да е изпреварил графика, а може продавачът просто да е сменил категорията.
Същевременно от 1 766 обяви на зелено с обещание за 2026 г. на 17 септември към 6 октомври остават 1 681. Само шепа от разликата са видимо прехвърлени в „завършени“. Статусът в обявата не е официален документ. Какво удостоверява всеки от актовете, обясняваме в ръководството за Акт 14, 15 и 16, а колко често обещаната година се спазва – в обещано за 2026.
Петдесет и осем върнали се и осемнайсет „превърнали се“ обяви са малки бройки. Те не описват тенденция, а показват механизми, които съществуват. Методът ни пропуска върналите се с пренаписан текст, както и тези, които се появяват отново след 6 октомври. Не знаем и какво се е случило с жилището през паузата. Знаем само, че фактът „обявата я няма“ при новото строителство не е достатъчен, за да заключите, че жилището е продадено – особено ако не е от най-евтиния край на квартала.
Върналите се обяви са рядкост, но доказват, че изчезване не е продажба. За купувача най-разумното е едно обаждане, преди да зачеркне жилище от списъка.
Сред 594-те липсващи на 2 октомври обяви на зелено 25 се върнаха до 6 октомври – около 4%.
От 58 върнали се обяви 12 са с нова цена – 8 по-ниска и 4 по-висока; 46 са без промяна.
От 18 „превърнали се“ обяви при 9 годината липсва, а при 4 е 2024 г.; 6 обещани за 2027 г. внезапно са завършени.
Девет от 58 върнали се обяви са в Орландовци, където обявите на зелено са 48, 37 и после 46 – групово движение.
Малки бройки (58 и 18), три среза за 19 дни и хлабаво свързване при прехода; числата са ориентир, не статистика.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.