Апартаменти над 120 кв.м на зелено: всяка четвърта обява в София

Големите жилища не са ниша в новото строителство на София. От обявите на зелено през септември 2026 г. 2 016 – или 24,7% – са за апартаменти с площ 120 кв.м и повече. Сред готовите жилища делът е почти същият, 22,5%. Медианната обявена цена на такова жилище е 335 000 евро, а медианата на кв.м е 2 307 евро – практически колкото градската медиана за всички обяви на зелено. Най-интересното обаче се вижда едва при сравнение в рамките на един квартал: там квадратът в голямото жилище е с 3,9% по-евтин от квадрата в апартамент от 60 до 100 кв.м.

Кои са големите жилища

Първо трябва да се изясни, че 120 кв.м в обява на зелено най-често са брутна площ, в която влиза делът от общите части. Затова „голям“ апартамент тук невинаги означава огромен дом – чистата жилищна площ е забележимо по-малка. Как се смята това, обясняваме в ръководството за общите части и реалната площ.

Повечето големи жилища са тристайни, а не четиристайни. Това казва нещо за начина, по който се проектира днес: вместо допълнителна спалня площта отива за голяма дневна с кухня, втора баня, дрешник и тераси. Двустаен над 120 кв.м е рядкост – 39 обяви, – а едностайните са само две и по-скоро приличат на ателиета или грешки в данните. Нашата извадка покрива жилища до четиристайни; многостайните и мезонетите, описани като такива, са извън нея.

Къде се строят

Списъкът смесва два различни свята. В Драгалевци половината от обявите на зелено са за жилища над 120 кв.м – там голямото жилище е нормата, а не изключението. В Дружба 1 и Дружба 2, където новото строителство е масово, големите жилища са около една трета или малко по-малко от предлагането, но в абсолютни числа са сред най-многобройните в града. Центърът добавя трети профил – представителни апартаменти в по-скъпа среда.

По-евтин квадрат в същия квартал

Сравнихме медианната цена на кв.м на жилищата от 120 кв.м нагоре с тази на жилищата от 60 до 100 кв.м вътре във всеки квартал, в който има поне по три обяви от двата вида. Такива квартали са 86. Медианната разлика е −3,9%, а голямото жилище е по-скъпо на квадрат само в 26 от тях. Това е класическата отстъпка за обем: колкото повече квадрати купувате, толкова по-малко плащате за всеки.

В целия град, без да гледаме квартала, числата изглеждат обратно – 2 307 евро/кв.м за големите срещу 2 286 евро за средните. Причината е, че големите жилища са непропорционално много в по-скъпи зони като Център и Драгалевци, което вдига общата им медиана. Вътре в квартала ефектът на размера е отрицателен.

Крайните стойности са шумни. Най-голяма отстъпка има в Княжево (−30,6%), но там големите обяви са само 9. В Изгрев разликата е −28,5% при 8 срещу 6 обяви – твърде малко, за да се правят изводи. На другия полюс са Бояна (+16,1%, 35 срещу 79 обяви), Симеоново (+19,3%, 41 срещу 60) и Дианабад (+35,7%, 17 срещу 16). В полите на Витоша големите жилища вероятно по-често са в по-луксозни сгради, което би обяснило по-скъпия им квадрат.

Горе или долу в сградата

22,8% от големите жилища на зелено са на последния етаж на сградата, а 14,2% – на първия или по-ниско. Това е логично: последният етаж често се проектира с големи тераси или обединени апартаменти, а партерът – с двор. Ако търсите голямо жилище, значителна част от предлагането ще бъде в тези два „специални“ етажа, които имат свои плюсове и минуси. За партера с двор писахме в отделен текст – партер с двор на зелено, а общите тенденции в размера на новите жилища са в размера на новите апартаменти.

Колко струва отстъпката в евро

Разлика от 3,9% на квадрат звучи малко, но при голяма площ се натрупва. Да вземем квартал, в който средното жилище е обявено на 2 300 евро/кв.м. Ако голямото жилище в същия квартал следва медианната отстъпка, квадратът му би бил около 2 210 евро. При 130 кв.м това прави около 11 700 евро по-малко, отколкото ако платите квадрата по цената на средното жилище. Това е пример, не прогноза за конкретна сграда – в 26 от 86 квартала отстъпката изобщо липсва. Но показва защо при голямо жилище си струва да сметнете цената на квадрат, вместо да гледате само общата сума.

Какво да не вадите от тези числа

Цените са обявени, не договорени, и са моментна снимка от септември 2026 г. При големите жилища пазарлъкът често е по-голям, така че реалната отстъпка може да е по-дълбока от 3,9% – или по-малка, ако големите жилища са по-добре позиционирани. Сравнението 120+ срещу 60–100 кв.м не отчита нивото на довършване, изложението и етажа. И накрая, площта в обявите не е еднакво измерена – един продавач включва повече общи части от друг.

Ако търсите голямо жилище на зелено

1. Сравнявайте цената на кв.м с медианата на средните жилища в същия квартал. Ако голямото не е поне малко по-евтино на квадрат, попитайте какво оправдава разликата.
2. Поискайте разбивка на площта: колко е чистата жилищна площ, колко тераси и колко общи части.
3. Проверете дали четиристаен не излиза по-изгодно от тристаен със същата площ – понякога излишната дневна струва колкото спалня.
4. Сметнете финансирането отрано. При обща цена около 335 000 евро въпросът кога банката пуска кредит на зелено е решаващ – вижте ръководството за ипотека на зелено.
5. Ако жилището е на последен етаж, проверете покрива, хидроизолацията и дали терасата е изцяло в обявената площ.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси