Кой продава имотите на зелено в София: колко концентриран е пазарът

Пазарът на жилища на зелено в София изглежда пъстър – хиляди обяви, стотици комплекси. Зад тях обаче стоят сравнително малко хора. 8 147-те обяви за апартаменти в строеж, които анализирахме, са публикувани от 1 278 различни телефонни номера. Десетте най-активни номера държат 30,1% от всички обяви, а петдесетте най-активни – 48,2%. С други думи, почти всяка втора обява на зелено идва от едни и същи 50 продавачи. Същевременно 500 номера имат само по една обява. Това е пазар на няколко големи играчи и дълга опашка от малки.

Защо броим телефони, а не фирми

Обявите не съдържат надеждно име на продавача, но почти винаги съдържат телефон. Използваме номера като заместител на продавача. Това е груб инструмент и трябва да се знаят ограниченията му. Една голяма агенция или строителна компания може да използва няколко номера – за различни брокери или проекти – и тогава я броим като няколко продавачи. Обратното също е възможно: един брокер може да продава жилища на няколко строителя от един номер. Освен това номерът казва кой публикува обявата, а не кой строи. Затова концентрацията, която виждаме, е концентрация на обявите, а не непременно на строителството.

Нарочно не посочваме имена или номера. Целта не е да се сочи конкретен продавач, а да се разбере как е устроен пазарът и какво следва от това за купувача.

Пирамидата на продавачите

Ако групираме номерата по брой обяви, се вижда ясна пирамида: много малки продавачи в основата и шепа много големи на върха.

Единадесет номера с над 100 обяви всеки държат почти толкова обяви (31,3%), колкото 991 номера с по пет или по-малко (23,9%) взети заедно. Най-големият единичен номер има 695 обяви – около 8,5% от целия пазар на зелено. Медианният продавач има 2 обяви.

За сравнение, при готовите жилища има 2 592 различни номера при 10 252 обяви. Готовите обяви са с около една четвърт повече, но различните продавачи са над два пъти повече. Това е логично: на вторичния пазар продават хиляди собственици и много агенции, всеки с по няколко имота, докато на зелено един строител пуска наведнъж цял блок.

Кварталите, в които един продавач доминира

Средното за града крие силни местни разлики. В кварталите с поне 30 обяви на зелено проверихме какъв дял държи най-големият отделен номер.

Особено показателни са Дружба 1 и Овча купел 2 – големи пазари с по над 300 обяви, в които един номер държи съответно 45% и 39%. Там, където обявите са 30–50, като Банкя или Зона Б-18, висок дял може да означава просто един голям проект в малък квартал. В Надежда 2 43% от 96 обяви са от един продавач.

Какво означава това за цената, която виждате

Първото следствие е статистическо. Когато един продавач държи почти половината обяви в квартала, медианната цена на квартала – включително тази на нашите страници – до голяма степен е неговата ценова листа. Това не я прави грешна, но я прави по-малко „пазарна“: ако сравнявате жилище на същия продавач с медианата на квартала, сравнявате го отчасти със самото него. Добре е тогава да гледате и съседните квартали.

Второто е за дубликатите. Големите продавачи често са агенции, които продават едни и същи жилища като строителя и като други агенции. Затова част от обявите в тези квартали са едно и също жилище, обявено няколко пъти – как да ги откриете, обясняваме в статията за едно жилище с няколко цени.

Третото е за преговорите. Продавач със стотици обяви работи с ценова листа и рядко прави изключение за едно жилище, но често има правила: отстъпка при по-голяма първа вноска, при покупка на паркомясто в пакет или при плащане изцяло до Акт 14. Малкият продавач – например човек, който е купил на зелено и сега препродава – обикновено е по-гъвкав за отделната сделка, но носи други рискове. Как се прехвърля жилище в строеж и какво да проверите в този случай, описваме в ръководството за препродажба преди Акт 16.

Кой е истинският строител

Номерът в обявата може да е на брокер, на маркетингова фирма или на самия инвеститор. За купувача значение има само последният – този, с когото ще подпишете договор и който отговаря за сградата. Преди капаро проверете:

• кой е възложител в разрешението за строеж – то е публичен документ и продавачът трябва да ви го покаже;
• кой е собственик на терена или има учредено право на строеж върху него;
• дали фирмата, която подписва договора, е същата, или е свързано дружество;
• какво друго е завършила тази фирма и дали е имала закъснения с Акт 16.

Стъпка по стъпка това е описано в ръководството как да проверите строителя, преди да платите капаро.

Концентрацията не е непременно лошо нещо

Голям продавач с много обяви обикновено означава голям строител с много проекти – с история, която може да се провери, и с репутация, която има какво да губи. Рискът при покупка на зелено често е по-висок при малките еднократни инвеститори, които строят една сграда и нямат следваща. Затова от таблицата не следва „бягайте от кварталите с доминиращ продавач“. Следва „знайте, че разговаряте с човек, който определя пазара в този квартал“.

Как да се подготвите, преди да се обадите

1. Преброете колко от обявите в квартала, който гледате, са от един и същ номер. Ако са над една трета, сте в пазар с доминиращ продавач.
2. Сравнете цената на кв.м не само с медианата на квартала, но и със съседните квартали на картата.
3. Попитайте директно: „Вие ли сте строителят, или посредник?“ – и поискайте името на инвеститора.
4. При голям продавач питайте за правилата за отстъпки, а не за отстъпка „за вас“.
5. При малък продавач проверете дали той е собственик по предварителен договор и дали строителят е съгласен с прехвърлянето.
6. Обърнете внимание и на езика в обявата – какво казват за цената думи като „лукс“ и „ексклузивен“, разбираме в текста за думите в обявата.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси