Цената вътре в една сграда: колко се различават жилищата в проекта

Когато един строител пусне в продажба цял блок, цените на отделните апартаменти почти никога не са еднакви. Но колко точно се разминават? В нашата извадка от обяви на зелено в София (септември 2026 г.) открихме 284 групи, които с голяма вероятност описват един и същ проект и имат поне по 5 обяви – общо 2 751 обяви. В типичния проект разликата между най-евтиния и най-скъпия квадратен метър е 18,3%. Това звучи много, но е подвеждащо: ако махнем крайностите и погледнем средната половина от жилищата, разликата пада до 4,7%. С други думи, повечето апартаменти в една сграда струват почти еднакво на квадрат, а ножицата се отваря заради няколко специални жилища в двата края.

Какво наричаме „проект“ и защо това е приближение

Порталите не посочват името на сградата, затова я реконструирахме. Две обяви броим за един проект, ако имат един и същ телефон за връзка, са в един и същ квартал, сградата е със същия брой етажи и обявената година на въвеждане е една и съща. Групи с по-малко от 5 обяви оставихме настрана, защото при три-четири жилища „разпределението“ на цените няма смисъл. Медианният проект в извадката има 6,5 обяви.

Методът е приближение и греши в две посоки. Ако един продавач предлага две различни сгради с еднаква етажност и година в един квартал, те ще се слеят в един „проект“ и ще изглеждат по-разнородни, отколкото са. Обратно, ако един блок се продава от няколко агенции с различни телефони, той ще се разпадне на няколко по-малки групи. Затова числата по-долу описват типичната картина, а не конкретна сграда.

Числата накратко

Защо крайностите са толкова далеч от средата

Разликата между 18,3% и 4,7% е най-важното наблюдение в този текст. Тя показва, че ценовата листа на един блок обикновено е плоска в средата и „разрошена“ в краищата. Кои жилища стоят в краищата, можем само да предполагаме по опит, защото данните не ги етикетират: най-често това са партерни апартаменти с двор, последният етаж с голяма тераса, малки студия, при които фиксираните разходи тежат повече на квадрат, и жилища, в чиято цена е включено паркомясто или маза. Към тях се добавят и чисти грешки в обявата – сгрешена площ или цена в лева вместо в евро.

Интересно е, че проектите се делят на два доста различни типа. В 61 от тях (около една пета) най-скъпият и най-евтиният квадрат са на по-малко от 5% един от друг – това са сгради с практически една цена за всичко. В другия край 76 проекта (малко над една четвърт) имат разлика от 30% и повече. Ако купувате в проект от втория тип, пазарлъкът и изборът на конкретно жилище имат много по-голяма тежест.

Етажът вътре в сградата струва по-малко, отколкото мислите

За 248 проекта, в които има обяви на поне три различни етажа, изчислихме с колко процента се променя цената на кв.м с всеки етаж нагоре. Медианата е едва +0,39% на етаж. Ако апартаментът на втори етаж струва 2 300 евро/кв.м, същият на седми етаж би струвал около 2 345 евро – пет етажа по 0,39% дават под 2%. При това наклонът е положителен в 152 от 248 проекта, тоест в около 39% от сградите по-високите етажи всъщност са обявени по-евтино или на същата цена.

Това не противоречи на общата картина в статията за етажа и цената на зелено, но я уточнява: в рамките на една сграда строителите рядко надценяват височината агресивно. Голямата разлика идва от последния етаж и от партера, които изкривяват простото линейно сравнение. Какво да гледате отвъд цената при избор на етаж, сме описали в ръководството за избор на етаж, изложение и разпределение.

Двустаен или тристаен – същата цена на квадрат

В 167 проекта имаше поне по две обяви за двустайни и за тристайни апартаменти. Медианният двустаен е обявен само с 0,7% по-скъпо на кв.м от тристайния в същата сграда, като двустайният е по-скъп в 99 от тези проекти. На практика разликата е в рамките на шума. На ниво град различията в цената на квадрат по брой стаи са по-видими, но голяма част от тях идват от това, в кои квартали и сгради се строят малките и големите жилища, а не от самия брой стаи – повече за това има в текста за цената на кв.м по брой стаи.

Какво тези числа не казват

• Това са цени в обяви, не цени по сделки. Реалната цена след преговори може да е по-ниска и разликата да не е еднаква за всички жилища.
• Виждаме само непродаденото. Жилищата, продадени преди септември 2026 г., вече не са в обявите. Ако най-изгодните са изчезнали първи, остатъкът изглежда по-скъп и по-равномерен.
• Площта не е стандартна. Един продавач включва общите части, друг ги изписва отделно. В една сграда това обикновено е еднакво, но не винаги.
• Проектът е изчислен, не проверен. Сливането на две сгради или разделянето на една между агенции влияе на разликите.

Затова 18,3% и 4,7% са ориентири за това колко „мека“ е ценовата листа, а не норма, с която да сравнявате конкретна оферта до евро.

Какво да направите: поискайте цялата ценова листа

Най-полезният извод е прост – не оценявайте едно жилище изолирано. Ето как да използвате находката на практика:

1. Поискайте пълната ценова листа на сградата, с площи, етажи и отбелязани продадени жилища. Много строители я дават без проблем, а тя показва дали вашето жилище е в средата или в някой от краищата.
2. Сметнете медианата на кв.м за сградата и сравнете. Ако харесаното жилище е с над 5% над средното без очевидна причина (двор, тераса, паркомясто), питайте защо.
3. Уточнете какво влиза в площта. Разлики в дела на общите части могат да създадат изкуствена ценова ножица – вижте ръководството за общите части и реалната площ.
4. Проверете дали жилището не е обявено и от друг продавач на различна цена – подробно в статията за дублираните обяви.
5. Запишете в предварителния договор точната площ, етажа и какво е включено в цената, за да не се окаже, че сте платили за нещо, което не е описано.

Ако разглеждате проекти в квартали с голямо предлагане като Малинова долина, Манастирски ливади, Овча купел или Дружба 2, сравнете цената с медианата на квартала на страницата му и чак след това с листата на сградата. Така получавате две отправни точки вместо една.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси