Завършените жилища, строени 1920–1959 г., са най-скъпите в обявите – 3 950 €/кв.м, над всяко следващо десетилетие. Половината от тях обаче са в Център.
3 950 €/кв.м. Това е медианната искана цена на завършените жилища в София, строени между 1920 и 1959 г. Нито едно по-късно десетилетие не стига до нея – нито блоковете от 2000-те, нито сградите, въведени в експлоатация миналата година. Ако подредим цената по година на строеж, кривата не върви нагоре, както бихме очаквали. Започва от най-високата точка, пада до дъното през 80-те и после се изкачва отново, без да достигне началото.
Преди да решите, че старата кооперация е най-ценното жилище в града, погледнете къде се намират тези 328 обяви. Отговорът обяснява почти всичко.
| Период на строеж | Обяви | Медиана €/кв.м | Медианна площ | Зелено спрямо периода (в същия квартал) | Квартали в сравнението |
|---|---|---|---|---|---|
| 1920–1959 | 328 | 3 950 | 88 кв.м | −20,5% | 9 |
| 1960–1979 | 872 | 3 000 | 72 кв.м | −10,1% | 38 |
| 1980–1989 | 1 493 | 2 676 | 68 кв.м | −15,2% | 60 |
| 1990–1999 | 543 | 2 769 | 84 кв.м | −11,9% | 39 |
| 2000–2009 | 715 | 3 000 | 96 кв.м | −10,9% | 39 |
| 2010–2019 | 688 | 2 922 | 82 кв.м | −17,3% | 38 |
| 2020–2023 | 462 | 2 908 | 100 кв.м | −17,8% | 30 |
| 2024–2026 (Акт 16) | 2 715 | 2 690 | 103 кв.м | −9,6% | 70 |
Цените са искани, от обяви, събрани през септември 2026 г. Годината на строеж е тази, която е посочил продавачът. Още 2 436 завършени обяви нямат година и не участват. За сравнение: медианата на всички обяви на зелено в града е 2 302 €/кв.м.
От 328 обяви за жилища, строени преди 1960 г., 163 са в квартал Център – почти точно половината. Останалите са пръснати из Лозенец, Славия, Оборище, Яворов и още няколко стари части на града. С други думи, „цената на кооперацията“ е до голяма степен цената на центъра. Сградите от 80-те, обратното, са предимно в големите комплекси в покрайнините, затова кривата пада там.
Затова сравнението по средна цена в града подвежда. По-честно е да сравним старото и новото в един и същ квартал. Проблемът е, че това става само в 9 квартала, където има поне по 5 обяви от двете страни. В тях медианното жилище на зелено е с 20,5% по-евтино от старата кооперация, а по-скъпо е само в 3. Девет квартала са малко – приемете числото като посока.
Там, където има достатъчно обяви от различни периоди, можем да видим как изглежда една и съща улична мрежа през годините. Числата в скобите са броят обяви.
| Квартал | Преди 1960 г. | 1960–1989 | 2005–2019 | На зелено |
|---|---|---|---|---|
| Център | 4 000 (163) | 3 566 (73) | 3 233 (46) | 2 601 (170) |
| Лозенец | 4 839 (13) | 4 205 (47) | 4 138 (61) | 3 311 (83) |
| Славия | 4 133 (5) | 2 663 (9) | — | 2 195 (27) |
В Център старата кооперация е с 35,0% над зеленото. Това е огромна разлика за квартал, в който има над 160 обяви от всяка страна. Част от обяснението е, че новото строителство в Център рядко е в най-стария градски център – по-често е в периферните му части, близо до гарата и булевардите. Данните ни не разграничават улиците, така че не можем да го измерим, но това е първото, което бихме проверили.
В Лозенец кооперацията отпреди 1960 г. е най-скъпа, но и сградите от 2010–2019 г. там са много скъпи – 5 806 €/кв.м при 22 обяви. Славия изглежда драматично (−46,9%), но старите обяви там са 5, така че една-две скъпи къщи-кооперации определят медианата.
В 3 от 9-те квартала зеленото е по-скъпо от кооперацията. В Илинден това е +11,4% (27 обяви на зелено срещу 8 стари), в Зона Б-5 +18,9% (47 срещу 5), а в Яворов +24,8% (8 срещу 9). И в трите старите обяви са под десет. Предполагаме, че става дума за скромни предвоенни сгради, които никога не са били престижни, но това е предположение, не извод от данните.
Яворов е особен случай и в другите ни сравнения: там новото е скъпо спрямо всички по-стари периоди, защото обявите на зелено са малко и явно в луксозния сегмент.
Медианната площ на жилищата от 1920–1959 г. е 88 кв.м. През 60-те и 70-те пада на 72 кв.м, през 80-те – на 68 кв.м. След това започва да расте: 84 кв.м през 90-те, 96 кв.м през 2000-те, 103 кв.м в сградите с Акт 16 от последните три години. Старата кооперация и новият блок са сходни по размер – и двете са значително по-големи от социалистическия апартамент.
Това има значение за сравнението. Когато сравняваме кооперацията с блок от 80-те, част от разликата в цената на квадрат идва от площта, но когато я сравняваме с новото строителство, този фактор почти отпада. По-подробно за размера на новите жилища писахме в статията колко големи са новите апартаменти.
Старата кооперация привлича с високи тавани, дебели стени, централно местоположение и характер, който нов блок трудно постига. Но идва и с въпроси, които при новото строителство не стоят по същия начин. Сградата е проектирана по нормите на своето време, включително за земетръсна устойчивост. Инсталациите често са сменяни частично или никак. Асансьор може да няма, а паркомясто почти със сигурност няма. Собствеността понякога е разделена по наследства и таваните или мазетата имат неясен статут.
Жилището на зелено има своите рискове, но те са от друг вид – забавяне, промени в проекта, качество на изпълнението. Разгледахме ги в ръководството за рисковете при покупка на зелено. Двата типа риск не се сравняват лесно: единият е за нещо съществуващо, но остаряло, другият – за нещо ново, но още невидимо.
Започнете с въпроса къде искате да живеете. Ако отговорът е „в стария център, пеша до всичко“, кооперацията често е единственият реален избор, защото новото там е рядко и по-често по краищата. Ако кварталът е гъвкав, зеленото ви дава подобна площ на цена с около една пета по-ниска – но в периферията на същия квартал или в съседен.
После сметнете честно. При кооперацията добавете конструктивна експертиза, смяна на инсталации и евентуален ремонт на общите части. При зеленото добавете довършване, наем по време на строежа и резерв за забавяне. Едва след това сравнявайте. Сравнения с по-новите поколения сгради ще намерите в статиите ново или панел в същия квартал и на зелено или сграда от 2010-те. А ако искате да видите медианите за всеки квартал на едно място, отворете страницата с цените.
Кооперацията отпреди 1960 г. е най-скъпият завършен кв.м в обявите, но главно защото половината от тях са в Център. В същия квартал зеленото е около една пета по-евтино, при подобна площ и съвсем друг вид риск.
3 950 €/кв.м медианно – над всеки по-късен период и с 20,5% над зеленото в същия квартал.
163 от 328 обяви са в Център; новото строителство рядко стига до най-старите части на града.
Медианно 88 кв.м – повече от блоковете от социализма (68–72 кв.м), малко под новите (103 кв.м).
Сгради на 67 и повече години, проектирани по старите норми; инсталации и конструкция изискват експертиза.
328 обяви в града, но сравнението в рамките на квартал е възможно само в 9 квартала, някои с по 5 стари обяви.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.