В 56 квартала обявата на зелено е с 16,7% по-евтина на кв.м от сграда, завършена 2005–2019 г. Разликата е по-голяма, отколкото спрямо чисто новите от 2024–2026.
Двойка с бюджет около 230 000 € гледа два варианта в Малинова долина: апартамент в сграда, завършена преди десетина години, и същата квадратура в блок, който тепърва ще получи Акт 16. Кое е по-скъпо на квадрат? Отговорът от обявите е категоричен: сградата от 2010-те. И то с доста.
В 56 квартала, в които има поне по 5 обяви от двете страни, медианната обява на зелено е с 16,7% по-евтина на кв.м от завършено жилище в сграда от 2005–2019 г. в същия квартал. Зеленото е по-скъпо само в 7 от тях. Изненадващото е, че тази разлика е по-голяма от разликата между зеленото и чисто новите сгради с Акт 16 от 2024–2026 г. – там медианата е 9,6%.
Използваме обявите за продажба, събрани през септември 2026 г.: 8 147 жилища на зелено и 10 252 завършени. За завършените взимаме годината на строеж, която е посочил продавачът; 2 436 обяви без година остават извън сметката. „Сграда от 2010-те“ в заглавието е опростяване – групата обхваща всички завършени обяви с година от 2005 до 2019 включително, тоест сгради на 7 до 21 години.
За всеки квартал сравняваме медианната искана цена на кв.м на зелено с медианата на тази група и записваме разликата в проценти. После взимаме медианата на разликите. Това неутрализира факта, че в различните квартали цените са много различни. Не неутрализира друго: че в един квартал новите и по-старите сгради може да стоят на различни улици, с различна гледка и различен транспорт.
Направихме същото сравнение за всеки период на строеж. Числото показва с колко процента зеленото е под съответния период в типичния квартал.
| Година на строеж | Обяви | Медиана €/кв.м (град) | Медианна площ | Зелено спрямо тях | Квартали (зелено по-скъпо) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2000–2009 | 715 | 3 000 | 96 кв.м | −10,9% | 39 (7) |
| 2010–2019 | 688 | 2 922 | 82 кв.м | −17,3% | 38 (7) |
| 2020–2023 | 462 | 2 908 | 100 кв.м | −17,8% | 30 (1) |
| 2024–2026 (Акт 16) | 2 715 | 2 690 | 103 кв.м | −9,6% | 70 (12) |
| 2005–2019 (обединено) | — | — | — | −16,7% | 56 (7) |
Двете десетилетия след 2010 г. са почти еднакви – около 17–18% над зеленото. Сградите от 2020–2023 г. са най-категорични: само в 1 от 30 квартала зеленото ги надминава. Чисто новите, въведени 2024–2026 г., са значително по-близо до зеленото. Внимание: всяко сравнение е върху различен набор квартали (от 30 до 70), затова не ги събирайте и не ги вадете едно от друго като точни числа.
На пръв поглед е нелогично. Новата сграда с Акт 16 от 2025 г. би трябвало да струва повече от тази от 2012 г. Имаме няколко обяснения и нито едно не е доказано от данните, но всички се виждат, ако прегледате обявите една по една.
Първо, препродаваното жилище от 2010-те почти винаги е довършено, често и обзаведено. Новото с Акт 16 доста често се продава от строителя в същото състояние, в което е било на зелено – без настилки и врати. Второ, площта: жилищата от 2010–2019 г. са с медиана 82 кв.м, срещу 103 кв.м за новите. По-малкото жилище е по-скъпо на квадрат. Трето, кварталът около сградата от 2010-те вече е изграден – има тротоари, магазини, паркирани коли и съседи, с които знаете какво ви чака. Четвърто, продавачът на вторичен пазар често смята цената от това, което е платил плюс ремонта, а не от текущите цени на строителите.
Тук е полезно да се върнем към разликата между зеленото и готовото, която следим от началото – медианно 8,7% спрямо Акт 16 от последните две години. Кварталите, в които зеленото вече е по-скъпо от готовото, събрахме в отделна статия.
Най-полезни са кварталите, в които и двете групи са с много обяви, защото там медианите са стабилни.
| Квартал | На зелено, €/кв.м | Сгради 2005–2019, €/кв.м | Разлика | Обяви (зелено / 2005–2019) |
|---|---|---|---|---|
| Малинова долина | 2 190 | 2 919 | −25,0% | 471 / 17 |
| Лозенец | 3 311 | 4 138 | −20,0% | 83 / 61 |
| Кръстова вада | 2 734 | 3 379 | −19,1% | 352 / 26 |
| Студентски град | 2 385 | 2 940 | −18,9% | 129 / 105 |
| Витоша | 2 305 | 2 838 | −18,8% | 306 / 51 |
| Бояна | 2 482 | 2 789 | −11,0% | 142 / 36 |
| Манастирски ливади | 2 577 | 2 852 | −9,7% | 363 / 76 |
| Драгалевци | 2 728 | 2 558 | +6,6% | 111 / 48 |
Студентски град е може би най-чистият пример: над 100 обяви от всяка страна и разлика почти 19%. В Манастирски ливади, където новото строителство е масово от години и повечето сгради от 2005–2019 г. са сходни с днешните, разликата е под 10%. Там на практика се сравняват еднакви сгради на различна възраст.
За двойката от началото: 80 кв.м в сграда от 2005–2019 г. в Малинова долина излизат около 233 520 € по медианата, а 80 кв.м на зелено – около 175 200 €. Разликата от близо 58 320 € е голяма, но сградите от този период там са само 17 обяви, така че я приемете като ориентир, не като правило.
В 7 от 56 квартала новото е по-скъпо. Драгалевци е най-солидният случай (+6,6% при 111 и 48 обяви). Следват Павлово (+3,9%) и Карпузица (+2,9%), където разликата е малка. Княжево показва +17,2%, но там сградите от 2005–2019 г. са 5 обяви – не бихме стъпвали на тази цифра. Общото между тях е, че са в южната и югозападната част на града, към Витоша, където новите проекти често са малки сгради с гледка, а по-старите – обикновени жилищни блокове.
Близо до нулата са още Бакстон (−3,3%) и м-т Гърдова глава (−0,6%) – вероятно квартали, в които по-старото и новото строителство са от сходен тип.
Добрата страна на сградата на 10–15 години е, че е минала изпитанието на времето. Можете да видите дали покривът тече, дали има пукнатини по фасадата, как се поддържат общите части и дали паркингът наистина е построен. Можете да поговорите със съседите. При жилище на зелено разчитате на проекта, на договора и на репутацията на строителя – затова съветваме преди всяко капаро да минете през ръководството как да проверите строителя.
Лошата страна е, че сградата от 2010-те е строена по по-стари изисквания за енергийна ефективност и често е с по-малки жилища. Ако ви трябва трета спалня, може да се окаже, че я няма в предлагането. По-голямата площ на зеленото е реално предимство за семейства.
Ако ви трябва жилище до година и не искате ремонт, разликата от 16,7% е цената на сигурността и времето и тя често е оправдана. Ако можете да чакате две години, имате пари за довършване и сте проверили строителя, зеленото ви дава повече квадратура за същите пари – особено в квартали като Малинова долина, Кръстова вада и Витоша. В Драгалевци и Павлово тази логика не работи, защото там новото е по-скъпо.
Сравнението с още по-старите сгради – блоковете от социализма – е в статията ново или панел в същия квартал, а с кооперациите отпреди 1960 г. – в кооперация от 30-те или ново. Как се отразява годината на въвеждане върху цената на самото зелено, показахме в цената според годината на въвеждане.
Сградата от 2005–2019 г. в обявите стои осезаемо над зеленото – повече, отколкото чисто новите сгради. Зеленото дава повече квадратура за парите, а по-старата сграда – сигурност и довършено жилище веднага.
Медианно 16,7% по-евтино на кв.м в 56 квартала, по-скъпо само в 7 – по-голяма разлика от тази спрямо Акт 16 (9,6%).
Сградата на 7–21 години може да се огледа изцяло, докато при зеленото разчитате на проект, договор и строител.
Жилищата от 2010–2019 г. са медианно 82 кв.м, а новите с Акт 16 – 103 кв.м; зеленото е по-подходящо за три спални.
Препродаваното жилище обикновено е довършено; при зеленото добавяте месеци до Акт 16 и ремонт.
Искани цени, минимум 5 обяви на страна; в Малинова долина сградите 2005–2019 са само 17, в Княжево – 5.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.