Етапи на плащане при покупка на зелено

Няма законово определена схема на плащане при сделка на зелено. Всеки инвеститор предлага своя и разликите между тях са по-съществени от разликите в цената на квадратен метър.

Трите типични схеми

Класическа (най-честа): капаро 1 000–5 000 €, 20–30% при предварителен договор, 30% на Акт 14, 30% на Акт 15, остатък на Акт 16. Балансирана, стига траншовете да са вързани за реални актове, а не за календарни дати.

Тежка в началото: 50% при подписване, остатък на Акт 16. Обикновено идва с отстъпка от цената. Приемлива е само при строител с безупречна история — вие финансирате строежа му.

Разсрочена до ключ: малко капаро и месечни вноски до завършване. Удобна за бюджета, но често крие индексация на цената и по-висока крайна стойност.

Вързвайте траншовете за актове, не за дати

Това е най-важната практическа защита в целия договор. „Плащане до 30.06.2027 г.“ означава, че дължите парите, дори строежът да е на нивото на фундаментите. „Плащане в 10-дневен срок от съставяне на Акт 14“ означава, че плащате срещу напредък. Настоявайте за втората формулировка и за приложено копие от акта като условие за плащането.

Индексация на цената

След 2021 г. много договори съдържат клауза за актуализация при поскъпване на строителни материали. Такава клауза не е автоматично недобросъвестна, но трябва да е ограничена: конкретен индекс (например официалната статистика на НСИ), таван в проценти и право на купувача да се откаже без неустойка, ако таванът бъде надхвърлен. Клауза от типа „цената може да бъде актуализирана при промяна в пазарните условия“ е отворен чек.

Неустойки — гледайте и двете колони

В повечето чернови неустойката за забава на купувача е 0,1–0,5% на ден, а за забава на строителя — нула. Поискайте симетрия. Дори намалена неустойка (например 0,05% на ден с таван 5% от цената) е несравнимо по-добра от липсата на такава, защото дава основание за прихващане при финалното плащане.

Как да защитите платените суми

• Нотариална заверка на подписите върху предварителния договор — задължителна практика.
• Вписване на предварителния договор в Имотния регистър — ограничава риска от продажба на същия обект на друг купувач.
• Ескроу сметка при по-големи сделки: средствата се освобождават от банка срещу представен акт.
• Проверка за ипотека върху земята и писмено съгласие на банката кредитор за заличаване върху вашия обект след плащане.

Планирайте паричния поток

Направете таблица по месеци: очакван транш, източник (спестявания, продажба на текущо жилище, кредит), наличност. Повечето проблеми при сделки на зелено не идват от измама, а от купувач, който е разчитал на продажба, която не се е случила навреме. Оставете буфер от поне един транш.

Вижте и как банките финансират строящи се сгради.

Често задавани въпроси