В 69 квартала обявата на зелено е с 12,9% по-евтина на кв.м от блок, строен 1960–1989 г., в същия квартал. По-скъпа е само в 8. Къде ножицата стига 27%.
Квадратният метър в нов блок на зелено обикновено струва по-малко, отколкото квадратният метър в стар блок от социализма на няколко пресечки от него. Звучи наопаки, но така излиза от обявите. Сравнихме двете групи вътре в един и същи квартал и в 69 квартала и населени места около София, където имаше достатъчно обяви от двете страни, типичната разлика е 12,9% в полза на зеленото. Старото е по-евтино само в 8 от тях. В Люлин 5 искат средно 1 753 €/кв.м за жилище в строеж и 2 419 €/кв.м за апартамент в блок от 60-те, 70-те или 80-те години.
Това не значи, че новото е „изгодно“, а старото – надценено. Значи, че двете неща се продават по различен начин и в цената на квадрата влизат различни неща. Точно за тях е този текст.
Базата е нашият скрейп на обявите за апартаменти в София и околността от септември 2026 г. От една страна са 8 147 обяви на зелено – жилища, които още нямат Акт 16. От друга са завършените жилища, за които продавачът е посочил година на строеж между 1960 и 1989. За всеки квартал взехме медианната искана цена на кв.м във всяка група и изчислихме процентната разлика. Квартал влиза в сметката само ако има поне 5 обяви от двете страни. Така се получиха 69 квартала, а 12,9% е медианата на техните 69 разлики.
Три уговорки. Първо, това са цени в обяви, не цени по сделки. Второ, годината на строеж я пише продавачът, а 2 436 завършени обяви изобщо нямат година и са извън сравнението. Трето, „блок от 1960–1989“ в данните не различава панел, ЕПК, пълзящ кофраж и тухла – групираме по година, не по технология. Когато по-долу казваме „панел“, имаме предвид този период, в който панелните комплекси преобладават, но не са единствените.
Подбрахме кварталите с най-много обяви и няколко показателни изключения. В скобите е броят обяви – първо на зелено, после от старите блокове.
| Квартал | На зелено, €/кв.м | Блок 1960–1989, €/кв.м | Разлика | Обяви (зелено / старо) |
|---|---|---|---|---|
| Люлин 5 | 1 753 | 2 419 | −27,6% | 135 / 58 |
| Люлин 10 | 1 836 | 2 442 | −24,8% | 144 / 34 |
| Дружба 2 | 2 231 | 2 832 | −21,2% | 257 / 30 |
| Младост 4 | 2 361 | 2 897 | −18,5% | 214 / 60 |
| Надежда 2 | 2 285 | 2 607 | −12,3% | 96 / 39 |
| Банишора | 2 311 | 2 617 | −11,7% | 242 / 69 |
| Дружба 1 | 2 275 | 2 466 | −7,7% | 349 / 74 |
| Младост 1 | 2 870 | 3 005 | −4,5% | 36 / 54 |
| Изгрев | 4 123 | 4 130 | −0,2% | 18 / 11 |
| Илинден | 2 699 | 2 515 | +7,3% | 27 / 22 |
| Яворов | 5 500 | 3 835 | +43,4% | 8 / 20 |
Люлин и Дружба 2 водят класацията, но в тях и предлагането на зелено е голямо, така че разликата не идва от три случайни обяви. В Яворов обратното е огромно, но там обявите на зелено са само 8 – твърде малко, за да се прави извод. Същото важи за Люлин 4, където зеленото е с 38,4% под старото, но на базата на 8 обяви в строеж.
Първата причина е размерът. Завършените жилища от 1960–1979 г. в обявите имат медианна площ 72 кв.м, тези от 80-те – 68 кв.м. Медианната обява на зелено е 96 кв.м. По-малкото жилище почти винаги струва повече на квадрат, защото кухнята, банята и входът са там независимо от площта. Разбихме тази зависимост в статията за цената на кв.м по брой стаи, а колко са пораснали новите апартаменти, показахме в текста за размера.
Втората е довършването. Повечето жилища на зелено се продават без подови настилки, без врати, понякога и без мазилка. Старият апартамент има кухня и баня – може да са за смяна, но съществуват. Третата е квадратурата: при новото строителство обявената площ обикновено включва дял от общите части, и този дял може да е осезаем. Как се чете реалната площ, обяснихме в ръководството за общите части.
Четвъртата причина не се вижда в числата, но я усещаме при обиколки: новите блокове често стоят в края на квартала, на бивши складови или промишлени парцели, докато старите са в утвърденото ядро – до пазара, училището и спирката. И накрая, старото жилище го ползвате от деня на нотариалния акт. Зеленото ви кара да чакате една-две години и да поемате риска, че сроковете ще се изместят.
Ако разделим социалистическия период на две, картината става по-интересна. Блоковете от 1960–1979 г. са 872 обяви с медиана 3 000 €/кв.м за целия град. Тези от 80-те са 1 493 обяви при 2 676 €/кв.м. Спрямо по-старите зеленото е по-евтино с 10,1% (38 квартала, по-скъпо в 6), спрямо по-новите – с 15,2% (60 квартала, по-скъпо в 9).
Защо по-старият блок е по-скъп? Нашето обяснение е географско: сградите от 60-те и 70-те по-често стоят по-близо до центъра, а големите комплекси от 80-те са в покрайнините – точно там, където днес се строи най-много на зелено. Не сме контролирали за това разстояние в тази таблица, така че приемете го като хипотеза. Как цената пада с отдалечаването от центъра, видяхме в статията за цената и разстоянието.
От 69 квартала в 8 новото е по-скъпо от старото. Повечето са скъпи или централни места: Белите брези (+3,8%), Изток (+9,1%), Мусагеница (+1,6%), Разсадника (+2,2%), Илинден и Яворов. Изключенията са Връбница 1 (+4,5%) и Надежда 4 (+6,0%). Изгрев е на практика наравно. Обърнете внимание на броя обяви: в Изток зеленото е 5, в Мусагеница – 5, в Белите брези – 7. Това е долната граница на нашия филтър, така че едно-две скъпи жилища могат да обърнат знака.
Все пак има логика: там, където свободни парцели почти няма, новото строителство е по-рядко и по-луксозно, а старият фонд е от времето, когато кварталът не е бил престижен. В периферните комплекси е обратното – новите сгради са масови и се конкурират помежду си, а старите блокове имат утвърдени купувачи. Подробен списък на кварталите, в които новото надминава старото, има в статията къде новото е повече от старото.
Да кажем, че сте семейство с едно дете и търсите около 70 кв.м в Дружба 2. По медианите от таблицата старият апартамент ще ви струва около 198 240 € (70 × 2 832), а жилище на зелено със същата обявена площ – около 156 170 € (70 × 2 231). Разликата е приблизително 42 070 €.
С тези пари трябва да покриете довършителните работи, наема до въвеждането в експлоатация и риска от забавяне. Колко струва чакането при различни наеми, пресмятаме в статията за наема, докато чакате Акт 16. Имайте предвид и, че 70 кв.м на зелено с общи части може да се окажат по-малко живо пространство от 70 кв.м в стария блок. Ако сметката остави осезаем остатък след всичко това, зеленото наистина е по-евтино. Ако не – разликата е била само привидна.
Ако пък сравнявате не с панел, а с тухлен блок от последните двадесет години, цифрите са други. Разгледахме ги отделно в текста на зелено или сграда от 2010-те.
Не приемайте 12,9% като отстъпка, която ви се полага. Приемете я като бюджет, който трябва да разпределите. Ние бихме подходили така:
Ако след тези пет стъпки новото все още е по-евтино, числата са на ваша страна. В Люлин и Дружба 2 това е доста вероятно; в Изгрев и Изток – почти не.
В повечето квартали зеленото наистина е по-евтино на кв.м от стария блок, но разликата отива предимно за довършване, чакане и по-голяма квадратура с общи части. Истинска изгода остава в периферните комплекси като Люлин и Дружба 2.
Медианно 12,9% по-евтино в 69 квартала, по-скъпо само в 8 – ясна и устойчива посока.
Жилищата на зелено най-често са без довършване, а част от 96-те кв.м са общи части – разликата се стопява.
Старият блок се ползва веднага; при зеленото чакате Акт 16 и носите риска от забавяне.
Медианното жилище на зелено е 96 кв.м срещу 68–72 кв.м в блоковете от 1960–1989 г.
Искани цени, минимум 5 обяви на страна; в Изток, Мусагеница и Яворов изводите стоят на 5–8 обяви.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.