Парцелите с виза, ПУП, проект или разрешение в обявата са с медианно 20% по-скъпи на кв.м от тези само с „регулация“ в същото място. Само 4% от обявите ги споменават.
Представете си, че гледате два парцела в едно и също село край София, на една и съща улица. Първият е описан с „УПИ в регулация, ток и вода на границата“. Във втория продавачът е добавил „издадена виза за проектиране“. Колко повече е разумно да платите за това допълнително изречение? Отговорът от нашите данни е: по-малко, отколкото подсказват крайните примери, и по-малко, отколкото може да ви се стори от общите средни.
В медианното населено място парцелите, в които се споменава някакъв етап на подготовка за строеж – виза, ПУП, проект или разрешение за строеж, – искат с 20,0% повече на кв.м от парцелите, при които пише само „регулация“. Спрямо всички останали обяви разликата е 56,7%. Тоест повечето от видимата премия идва от самата регулация, а документите отгоре добавят по-скромна, макар и реална надценка.
Без да навлизаме в правни подробности, ето какво обикновено стои зад тези термини. Виза за проектиране е документ, който общината издава по искане на собственика и който казва какво и колко може да се построи в имота – височина, плътност, отстояния, – според действащия устройствен план. ПУП е подробният устройствен план: той очертава границите на парцелите и правилата за застрояване в тях. Проектът е архитектурният и инженерният проект на сградата, а разрешението за строеж се издава след одобряването му и е крачката, след която може да започне строителството.
За купувача логиката е проста: всяка следваща стъпка спестява време, такси и несигурност. Но обявата съобщава думата, не документа. „ПУП“ в текста може да значи одобрен план, процедура в ход или просто „възможност за ПУП“. Затова всичко по-долу описва какво искат продавачите, които използват тези думи, а не какво реално е издадено. Повече за тези процедури и рисковете около тях има в ръководството ни за рисковете при покупка.
От 4 611 обяви за парцели в селата и градовете около София (скрейп от септември 2026 г.) поне един от четирите етапа се споменава в 188 – около 4,1%. За сравнение, „регулация“ без друг етап пише в 2 108 обяви. Документите отвъд регулацията са рядкост в текстовете.
| Дума в обявата | Обяви | Дял | Медиана €/кв.м | Медианна площ | Медианна цена | Места за сравнение | Разлика в същото място | Места, където е по-скъпо |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| виза | 66 | 1,4% | 96 € | 1 100 кв.м | 152 250 € | 8 | +58,2% | 6 |
| ПУП | 60 | 1,3% | 77 € | 2 924 кв.м | 199 500 € | 8 | +3,5% | 4 |
| проект | 83 | 1,8% | 110 € | 1 061 кв.м | 160 000 € | 11 | +55,7% | 10 |
| разрешение за строеж | 29 | 0,6% | 199 € | 690 кв.м | 144 990 € | 3 | +171,7% | 3 |
Колоната „разлика в същото място“ сравнява обявите с думата и без нея в рамките на едно село или град, при поне 3 обяви от всяка страна, и взима медианата по местата. Тук сравнението е срещу всички останали парцели, не само срещу регулираните. Групите се застъпват: една обява може да спомене и виза, и проект, а нашият филтър за „проект“ хваща и думата „проектиране“ от „виза за проектиране“. Затова редовете не се събират.
Най-шумното число, +171,7% при разрешението за строеж, стъпва на 29 обяви и само 3 места за сравнение. Това е твърде малко, за да го превърнем в правило. По-устойчиви са визата и проектът: +58,2% и +55,7%, с по-висока цена съответно в 6 от 8 и в 10 от 11 места.
Графиката показва медианите за всички парцели около София, без да ги разделя по населени места, затова тя смесва география и документи. Все пак стъпалата са красноречиви. Парцелите без думата „регулация“ и без друг етап искат около 50 € на кв.м, само с регулация – 88 €, с някакъв етап отгоре – 104 €. Средно по всички обяви медианата е 70 €.
ПУП стои странно ниско, под „само регулация“. Обяснението вероятно е в площта: парцелите с ПУП в текста са медианно 2 924 кв.м, почти три пъти по-големи от тези с виза. Голямата земя е по-евтина на кв.м сама по себе си, а „ПУП“ в такива обяви често звучи като план за бъдещо разделяне, а не като готов урегулиран имот. Как размерът сваля цената на кв.м, показахме в статията за големия и малкия парцел.
Ако вече сте решили, че искате парцел в регулация, правилният въпрос е колко повече струва „регулация плюс документи“ спрямо „само регулация“. Отговорът е +20,0% в медианното място от 27 сравними, но с по-висока цена само в 16 от тях. Почти в 4 от всеки 10 места обявите с документи не са по-скъпи. За връзката между регулацията, тока, водата и цената вижте отделната ни статия – там премията на самата регулация е многократно по-голяма.
Ето местата с най-ясна картина. Броят обяви е малък навсякъде, затова ги четете като примери, а не като ценоразпис.
| Място | Обяви с документ / само регулация | €/кв.м с документ | €/кв.м само регулация | Разлика |
|---|---|---|---|---|
| Герман | 6 / 37 | 295 | 162 | +81,8% |
| Волуяк | 5 / 35 | 209 | 127 | +64,7% |
| Божурище | 4 / 141 | 121 | 90 | +34,6% |
| Банкя | 14 / 140 | 153 | 115 | +33,4% |
| Бистрица | 9 / 77 | 234 | 226 | +3,4% |
| Панчарево | 9 / 77 | 201 | 206 | −2,3% |
| Костинброд | 16 / 99 | 124 | 129 | −3,8% |
| Кокаляне | 5 / 36 | 100 | 152 | −34,0% |
В Герман и Волуяк документите вървят с видимо по-висока цена. В Банкя, където групата с документи е най-голяма (14 обяви), премията е около една трета. В скъпите Бистрица и Панчарево обаче разлика практически няма: там регулираната земя и без това е над 200 € на кв.м и купувачът плаща основно за мястото. В Костинброд – най-голямата група с 16 обяви – документите дори не добавят нищо. В Кокаляне и Самоков разликата е отрицателна, но групите са от 5 и 7 обяви.
Не знаем дали визата е валидна, дали проектът е одобрен и за какво застрояване, нито дали разрешението е за жилищна сграда или например за ограда. Не сме изравнили и площта: парцелите с документи са медианно 1 643 кв.м срещу 1 200 кв.м при „само регулация“. Тъй като по-големите парцели обикновено са по-евтини на кв.м, тази разлика по-скоро притиска премията надолу, но не можем да я измерим точно. И накрая – това са искани цени от септември 2026 г., а не цени по сделки. Как се движат същите обяви във времето, видяхте в прегледа за двете седмици.
Първо, поискайте копие на документа, за който плащате, и сверете номера на имота с кадастъра. Второ, проверете какво застрояване позволява визата или проектът – етажност, плътност, предназначение. Ако планирате къща, а визата е за друг вид сграда, документът няма стойност за вас. Трето, сравнете цената с регулираните парцели без документи в същото село: ако разликата е много над 20–30%, попитайте какво точно получавате срещу нея. Ако обмисляте дали изобщо да строите, а не да купите готово, вижте сметката в парцел и строеж или готова къща. А ако парцелът се рекламира и с гледка, имаме отделен анализ на парцелите с панорама.
Документите отвъд регулацията добавят умерена премия от около 20% в медианното място, но най-голямата част от цената на „готовия за строеж“ парцел се дължи на самата регулация и на мястото.
Спрямо „само регулация“ премията е +20,0% в медианното място, но по-скъпо е само в 16 от 27 места.
+58,2% и +55,7% срещу всички останали парцели, с еднаква посока в 6 от 8 и 10 от 11 места – най-устойчивият сигнал тук.
+171,7% и 199 € на кв.м звучат силно, но стъпват на 29 обяви и само 3 места за сравнение.
77 € на кв.м и 2 924 кв.м медианна площ подсказват големи имоти с план за бъдещо деление, а не готов парцел.
Таблицата по места дава конкретна база: в Костинброд и Панчарево документите не вдигат цената, в Герман и Волуяк – да.
4 611 обяви са солидна база, но групите се определят по думи, застъпват се и площта не е изравнена.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.