За 15 дни изчезнаха 10,8% от обявите за парцели и 15,8% от къщите около София. Малките парцели се движат най-бързо, а намаленията са редки, но дълбоки.
На 17 септември и на 2 октомври 2026 г. изтеглихме едни и същи страници с обяви за парцели и къщи в селата и градовете около София. Между двете снимки минаха 15 дни. Всяка обява от първата снимка потърсихме във втората по населено място, вид имот, площ, етаж, етажност и първите 200 знака от текста. Цената нарочно остана извън този „пръстов отпечатък“ – иначе нямаше да хванем промените в нея.
Резултатът накратко: от 3 691 парцела в сравнимата извадка на 2 октомври липсват 399, или 10,8%. От 1 527 къщи липсват 242, тоест 15,8%. Нови обяви се появиха и при двата вида, но по-малко, отколкото изчезнаха. Намаленията на цена се броят на пръсти – 71 парцела и 41 къщи, – но при земята са рязки: медианното намаление е 10,64%.
Това е първото, което трябва да се каже, преди да тръгнем към числата. Обява, която я няма във втората снимка, може да е продадена. Може обаче и да е капарирана и свалена, оттеглена от собственика, изтекла в портала или просто пренаписана. Ако продавачът е сменил първите изречения на текста, нашето сравнение я отчита веднъж като изчезнала и веднъж като нова. Затова 10,8% е горна граница на реалното движение, а не брой сделки.
Втората уговорка е за обхвата. Общо 31 клетки – комбинация от място и вид имот – изключихме, защото удряха тавана на портала от 240 обяви или броят им скачаше рязко между двете изтегляния. Подобен скок обикновено издава проблем при свалянето, а не пазарно събитие. Последицата е, че част от най-големите населени места са само отчасти в извадката. И третата: петнадесет дни са кратък прозорец. Тук описваме какво помръдна за две седмици в началото на есента, а не годишна тенденция.
Къщите разделихме на две групи, които се държат различно. „Нови“ са тези в строеж или с година на завършване от 2020 г. нататък, „стари“ – с година преди 1990 г. Къщите без посочена година остават само в общия ред.
| Вид | Обяви на 17.09 | Изчезнали | Нови (спрямо началото) | С намалена цена | Медианно намаление | Медианно намаление в € |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Парцели | 3 691 | 10,8% | 8,8% | 71 (2,16%) | −10,64% | 6 000 € |
| Къщи – всички | 1 527 | 15,8% | 11,7% | 41 (3,19%) | −5,0% | 11 000 € |
| Къщи в строеж или от 2020+ | 506 | 18,0% | 12,8% | 8 (1,93%) | −4,25% | 13 500 € |
| Къщи отпреди 1990 г. | 329 | 16,4% | 16,1% | 11 (4,0%) | −5,96% | 10 000 € |
Процентът с намалена цена е изчислен спрямо обявите, които са останали и в двете снимки, а не спрямо всички в началото. Медианата на намалението пък е само сред тези, които са поевтинели – тя казва колко дълбоко режат продавачите, които изобщо режат.
Нетно предлагането се е свило и при двата вида. При парцелите 399 изчезнали срещу 323 нови дават 76 обяви по-малко, около 2%. При къщите разликата е 63 обяви, малко над 4%. При старите къщи двете страни почти се изравняват – 54 изчезнали и 53 нови, – докато при новите изчезналите (91) са с една трета повече от появилите се (65). Тук обаче отново важи уговорката: една голяма група обяви на един продавач, свалена и качена наново с друг текст, може да изкриви сметката.
Най-ясната закономерност при земята е свързана с размера. Колкото по-малък е парцелът, толкова по-голяма част от обявите са се сменили за двете седмици.
При парцелите до 600 кв.м (330 обяви в началото) изчезнаха 16,1%, но се появиха и 16,4% нови – 54 срещу 53. Това е най-живият сегмент: купувачи на място за еднофамилна къща, продавачи, които разделят по-голям имот, и висок оборот на обявите. Тук е и най-високият дял на намаленията – 5,05% от останалите, с медиана −9,76%, или около 4 000 € на парцел.
Над 1 000 кв.м картината се успокоява: около 9,5% изчезнали и под 8% нови. При парцелите от 1 000 до 3 000 кв.м поевтиняванията са рядкост (2,49%), но медианата им е цели −20,0%. При големите над 3 000 кв.м само 0,97% от обявите са намалени, обаче в абсолютни пари медианата стига 25 000 €. Голямата земя се продава бавно и когато собственикът отстъпи, отстъпва с голяма сума. Как цената на кв.м пада с размера, разгледахме подробно в статията голям или малък парцел.
Сравнихме населените места с поне 25 обяви за парцели в началото. Най-голям дял изчезнали има Волуяк – 23,4% от 111 обяви, около 26 имота. Следват Нови хан с 20,9% от 86, Чепинци с 19,4% от 93 и Костинброд с 18,9% от 196. Костинброд е интересен и с това, че там се появиха 31 нови обяви за парцели – най-много сред местата в списъка, тоест пазарът там не само се изпразва, но и се пълни.
В другия край са места, в които почти нищо не помръдна: Долни Богров с 3,6% от 83 обяви, Гурмазово с 3,4% от 116, Бусманци с 3,3% от 61. Панчарево, едно от най-скъпите места за земя, е в средата със 7,6% от 144. Казичене – 5,7% от 88.
Колко сериозно да приемате тези класации? Умерено. Мърчаево оглавява списъка с 24,2%, но това са 8 обяви от 33. Достатъчно е един собственик да свали наведнъж пакет от съседни парцели, за да изпрати едно село на върха. Ние бихме гледали на Волуяк и Костинброд като на сигнал, който си струва да бъде проверен при следващата снимка, а не като на доказан бум.
При земята на всяко поскъпване се падат около три намаления – 71 срещу 24. Поскъпналите парцели са вдигнали цената медианно с 11,3%. Половината от намаленията са между −5,71% и −20%, така че не говорим за закръгляне от 50 000 на 49 900 €. Отделни места показват съвсем остри корекции: в Нови Искър двете намалени обяви са поевтинели медианно с 23,36%, в Правец петте намалени – с 28,11%, в Подгумер петте – с 20,45%. В Лозен, напротив, петте намаления са леки, с медиана −3,12%.
При къщите съотношението е подобно – 41 намаления срещу 12 поскъпвания, – но размерът е по-скромен: медиана −5,0%, а средната половина е между −3,57% и −8,89%. Сравнете това с апартаментите на зелено в София, където за същите две седмици поскъпванията (1,51% от останалите обяви) са били повече от намаленията (0,77%). Подробностите са в текста за намаленията и поскъпванията на зелено, а общата картина на апартаментите – в двете седмици на пазара на зелено. Земята и къщите извън града явно се договарят по друга логика: продавачът рядко мърда, но когато мръдне, мръдва осезаемо.
Групата на новите къщи – в строеж или завършени от 2020 г. – има най-висок дял изчезнали обяви от всички в таблицата: 18,0% за 15 дни. В същото време само 1,93% от останалите са поевтинели, а 1,45% са поскъпнали. Шест поскъпвания срещу осем намаления е съвсем различна пропорция от тази при старите къщи, където на 11 намаления се падат 2 поскъпвания и 4,0% от останалите обяви са с по-ниска цена.
Едно възможно обяснение е, че новите къщи често се продават от строителя на серии и цената се управлява централно, докато старите са в ръцете на наследници и частни собственици, които коригират след седмици без обаждане. Това обаче е хипотеза – данните показват само поведението на обявите. Кои са новите къщи около София и колко двор имат, писахме в къща на зелено около София.
Ако търсите малък парцел за строеж, приемете, че интересните обяви не стоят дълго, и си подгответе проверките предварително: статут, достъп, присъединяване. Какво струват регулацията, токът и водата в обявата, сме разгледали в тази статия. Ако гледате голяма земя, времето е по-скоро на ваша страна: оборотът е по-нисък, а отстъпките, когато ги има, се мерят с десетки хиляди евро.
При нова къща не разчитайте на чакане за по-ниска цена – за две седмици такива намаления почти няма. По-реалистично е да договаряте условия: етап на плащане, срок, какво точно е включено. Преди капаро прегледайте нашето ръководство за предварителния договор. И ако обява, която следите, изчезне и после се появи с нов текст, не я смятайте за нова оферта – в нашето сравнение такива случаи изглеждат точно като „изчезнала плюс нова“.
За две седмици земята и къщите около София показват спокоен пазар с бърз оборот при малките парцели и новите къщи; цените се свалят рядко, но когато се свалят, отстъпката е осезаема.
10,8% изчезнали парцела и 15,8% къщи за 15 дни при по-малко нови обяви показват умерено, но реално свиване на предлагането.
Само 2,16% от останалите парцели са поевтинели, но медианното намаление е −10,64%, така че отстъпката е рядка, но не символична.
1,93% намалени срещу 1,45% поскъпнали нови къщи – за две седмици продавачите почти не помръдват от цената.
При парцелите до 600 кв.м 16,1% от обявите изчезнаха за 15 дни – купувачът трябва да е готов да реагира бързо.
Добро съвпадение на обявите без цена, но изчезване не значи сделка, а 31 клетки и кратък период ограничават изводите.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.