Ипотека за имот на зелено — кога банката дава пари

Банковото финансиране е мястото, където най-често се спъват сделките на зелено. Причината е проста: банката иска обезпечение, а до определен етап обезпечение няма.

От кой момент банката дава кредит

Практиката в България е кредит срещу строяща се сграда да се разрешава след Акт 14, когато обектът може да бъде описан в нотариален акт за груб строеж и съответно ипотекиран. Някои банки изискват Акт 15, а отделни финансират и по-рано — срещу ипотека върху земята или върху друг ваш имот, при по-високо самоучастие и по-висока лихва.

Изводът за планирането: приемете, че първите 30–40% от цената трябва да са ваши пари.

Какво проверява банката

• Строителя: история, завършени проекти, финансово състояние. Някои банки имат вътрешни списъци с одобрени инвеститори, при които процедурата е по-бърза.
• Проекта: разрешение за строеж, собственост върху земята, тежести, съответствие на построеното с проекта.
• Обекта: оценка от лицензиран оценител. При строяща се сграда оценката често е под продажната цена, което означава по-нисък кредит и по-голямо самоучастие.
• Вас: доход, кредитна история, съотношение вноска/доход.

Усвояване на траншове

Кредитът рядко се получава наведнъж. Обичайният механизъм е усвояване на части срещу представени актове: банката превежда директно на инвеститора след Акт 14, после след Акт 15 и така нататък. През този период плащате само лихва върху усвоената част — разход, който хората редовно забравят да сметнат.

Пример: при кредит 120 000 €, усвоен на три транша в рамките на година, лихвените плащания преди началото на погасяването могат да достигнат няколко хиляди евро. Включете ги в бюджета.

Предварително одобрение — задължителна стъпка

Поискайте предварително одобрение преди да подпишете предварителен договор. То ви дава три неща: таван на сумата, с която разполагате; представа за изискваното самоучастие; и възможност да договорите с инвеститора график на траншовете, съвместим с банковия.

Рефинансиране след Акт 16

Условията за кредит срещу завършено жилище почти винаги са по-добри от тези срещу строяща се сграда. Заложете в плана си преглед на договора след въвеждането в експлоатация — рефинансирането може да свали лихвата осезаемо. Проверете и таксата за предсрочно погасяване в първоначалния договор.

Застраховки

Банката ще изиска имуществена застраховка след Акт 16 и обикновено животозастраховка на кредитополучателя. Сравнете офертата на банката с външна — разликата за целия срок на кредита често е в хиляди.

За разпределението на плащанията вижте етапите на плащане, а за строителните актове — Акт 14, 15 и 16.

Често задавани въпроси