Покупката на зелено обяснена стъпка по стъпка: кога започва, какво плащате, какво получавате срещу отстъпката и кога е по-добре да изберете готово жилище.
„На зелено“ е разговорното име на сделка, при която купувате жилище, което още не е завършено. В най-ранния вариант сградата съществува само като одобрен проект и разрешение за строеж; в най-късния е вдигната, но няма разрешение за ползване (Акт 16). Между тези две точки има разлика от две-три години и от десетки хиляди евро.
До издаването на Акт 16 юридически не съществува „апартамент“ като самостоятелен обект. Това, което придобивате, е едно от следните: право по предварителен договор за бъдещо прехвърляне, идеални части от земята с право на строеж, или собственост върху обекта в груб строеж след Акт 14. Разликата не е формална — тя определя какво се случва, ако строителят изпадне в неплатежоспособност.
Затова първият въпрос към всеки инвеститор не е „каква е цената“, а „на какъв етап и с какъв документ се прехвърля собствеността“. Отговорът „по-късно ще уточним“ е достатъчна причина да продължите нататък.
Данните на nazeleno.org за София показват медианна разлика от около осем-девет процента между цената на квадратен метър в строяща се сграда и в такава с Акт 16 от последните две години. В отделни райони разликата надхвърля петнайсет процента, а в други изчезва напълно.
Тази отстъпка не е подарък. Тя е цената на три неща, които поемате вие: рискът проектът да закъснее, рискът да не бъде завършен изобщо и загубата от това, че парите ви стоят в строеж, вместо да носят доход или да ви осигуряват покрив. Ако разликата в конкретния проект е под четири-пет процента, икономическата логика на сделката на зелено се разпада — по-разумно е да изчакате Акт 16.
В началото на продажбите разполагате с целия вход. Можете да изберете етаж, изложение, гледка и разпределение — неща, които не се променят никога след това. При готова сграда обикновено остават жилищата, които никой не е искал: първи етаж до контейнерите, северно изложение, или последен етаж под плосък покрив с проблемна хидроизолация.
Възможността за промени в разпределението също е реална, стига да поискате навреме и промяната да не засяга носещи стени, шахти и фасада. Всяка промяна трябва да влезе в анекс към договора.
Сделката работи добре при купувач с покрив над главата, търпение и налични средства за началото. Работи и при инвеститор, който смята доходността за целия период, включително годините без приход. И работи особено добре, когато конкретният проект е от строител с история от завършени сгради, а отстъпката е двуцифрена.
Практическият подход е прост: разгледайте класацията по цени, изберете два-три района, вижте разликата между зелено и готово във всеки от тях и чак тогава започнете да гледате конкретни проекти.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.