Дворът на новите къщи около София се свива почти наполовина

Който си представя къща край София с просторен двор, овощни дървета и място за игра, трябва да знае едно число: 360 кв.м. Толкова е медианният двор на къщите в строеж в нашите данни. При къщите, построени преди 1990 г., медианата е 700 кв.м, а при тези от 90-те – 800. Новото строителство около града е по-голямо като сграда и по-малко като земя. А когато сравним къщи в едно и също село, по-големият двор изобщо не носи по-висока цена – медианната разлика е −4,2%.

Как измерихме двора

Порталите нямат отделно поле за площта на двора, затова я извлякохме от текста на обявата – изрази като „двор 650 кв.м“. От 1 737-те обяви за къщи в селата и градовете около София (площ от 40 кв.м нагоре, септември 2026 г.) такава информация има в 1 590. Методът има слабости. Понякога продавачът пише площта на целия парцел, понякога само на свободната част, а при къщи в комплекси – частта, която реално ползвате. Не можем да разграничим тези случаи. Затова гледаме медиани на големи групи, а не отделни обяви.

Дворът по години на строеж

Медианният двор, кв.м, по година на къщата. Колоната „на зелено“ е за 373-те къщи в строеж.

Посоката е недвусмислена. От 800 кв.м при къщите от 90-те медианата пада на 664 при тези от 2000–2019 г., на 521 при завършените след 2020 г. и на 360 при онези, които още се строят. Междувременно самата къща расте. Медианната площ при къщите отпреди 1990 г. е 121 кв.м, а при къщите на зелено – 218. Грубо казано, старата къща има около 5,8 кв.м двор на всеки квадрат застроена площ, а новата – около 1,7. Това съотношение е между медиани на две различни величини и служи само за илюстрация, но разликата е твърде голяма, за да е случайна.

Защо се случва това? Земята около града поскъпна и строителите разделят парцелите на повече имоти. Редовите къщи, близнаците и затворените комплекси – форматите, които виждаме в обявите на зелено – по дефиниция делят един терен между няколко семейства. В статията за къщите на зелено около София описваме и къде се строят те.

Какво получавате за парите по размер на двора

Таблицата изглежда като парадокс. Къщите с най-малките дворове са най-скъпи – медианно 358 750 € – а тези с двор от 700 до 2 000 кв.м струват около 265 000 €. Цената на квадрат застроена площ също пада с всяка стъпка в размера на двора: от 1 741 до 1 476 €. Едва при над 2 000 кв.м общата сума отново скача, но там и къщите са по-големи (310 кв.м), а групата е само 42 обяви.

Обяснението е във възрастта. Малките дворове са предимно на нови къщи, големите – на стари. Купувачите плащат за сградата, нейната година и състояние, а не за допълнителните квадрати зеленина. Затова таблицата не значи, че дворът намалява цената – значи, че големият двор върви в пакет с по-стара къща.

В едно село: плаща ли се по-големият двор?

За да махнем част от географията, сравнихме в едно и също място къщи с двор от 700 кв.м нагоре и къщи с по-малък двор, където има поне по 4 обяви от двете страни. Такива места са 40. Медианната разлика в общата цена е −4,2%, а къщите с голям двор са по-скъпи само в 19 от 40-те места. С други думи – приблизително на ези-тура.

Отделните места се разминават силно. В Банкя, с голяма извадка от 78 срещу 132 къщи, големият двор върви с 18,3% по-висока цена (544 400 срещу 460 000 €). В Панчарево е обратното: 10 къщи с голям двор са по 249 500 €, а 25 с малък – по 469 000 €, тоест −46,8%. В Костинброд разликата е −7,7% (27 срещу 63), във Владая −20,1% (10 срещу 55). В Лозен големият двор е с 82,6% по-скъп, но групата е само 8 къщи. Когато едната страна е под 10 обяви, една луксозна вила или една стара селска къща обръща резултата.

Новото срещу старото в едно място

Ако дворът не носи премия, какво носи? Годината. В 16 населени места сравнихме цената на квадрат на нови къщи (на зелено или от 2020 г. насам) и на къщи отпреди 1990 г. Медианната разлика е +22,6% в полза на новите, по-скъпи в 11 от 16 места. В Банкя новите са по 1 891 €/кв.м срещу 1 429 € за старите (+32,4%, 67 срещу 28 обяви). Но в Костинброд е обратното: 1 786 срещу 2 250 € (−20,6%), въпреки че старите къщи са само 9. В Бистрица старите са само 4 и излизат по-скъпи (−19,6%). Такива обрати почти винаги са от малки групи, в които попадат няколко реновирани стари къщи в добро място.

Общото правило все пак е ясно: новата къща е по-скъпа на квадрат, по-голяма като сграда и на по-малък парцел. Старата е по-евтина и с повече земя, но с разходи за ремонт, които в обявата не се виждат.

Какво не показват тези данни

Дворът е прочетен от свободен текст, така че в някои обяви е целият парцел, в други – само свободната част. Не знаем дали при къщите в комплекс дворът е самостоятелен имот или дял от общ терен. Цените са искани, от септември 2026 г. Не сме изравнявали по площ на къщата, състояние или близост до центъра на селото – само по място.

Преди да се влюбите в двора на снимката

Ако за вас дворът е причината да излезете от апартамента, ние бихме направили следното. Поискайте скица, от която се вижда точната площ на имота и какво от нея заема къщата. При къща в комплекс изяснете дали дворът е ваш самостоятелен имот, или ползвате част от общ терен, и кой решава какво се прави с него. Проверете отстоянията до съседите и дали има място за това, което искате – паркиране, градина, басейн. Впишете площта на двора и начина на ползването му в договора; какво трябва да съдържа той обясняваме в ръководството за предварителния договор.

Ако пък ви трябва повече земя, данните подсказват два пътя: по-стара къща с голям двор, който в същото село не струва повече, или собствен парцел – тогава вижте как цената на земята зависи от размера на парцела и сметката парцел плюс строеж. А за онези, които искат двор, без да напускат града, има и апартаменти на партер с градина – разгледахме ги в „Партер с двор на зелено“.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси