Къща на зелено около София: 373 обяви – къде, колко и какво

Около София в момента се продават 373 къщи, които още не са завършени. Това е малко над една пета от всички 1 737 обяви за къщи в нашия скрейп от септември 2026 г. Медианната от тях е 218 кв.м застроена площ, струва 380 000 € и стои на двор от около 360 кв.м. Цената на квадрат е 1 820 € – с около 5% под къщите, завършени от 2020 г. насам. Това е приблизително толкова, колкото е и обичайната отстъпка при апартаментите на зелено в града.

Три четвърти от тези къщи са концентрирани в дванадесет населени места, а почти половината – в една посока. По-долу разглеждаме къде са, какво пише в обявите и какво не можем да разберем от тях.

Къде се строи

Броихме обявите за къщи, които порталът отбелязва като „в строеж“, по населени места. Картината е силно неравномерна:

Банкя води с 47 обяви, следвана от Костинброд (33), Гурмазово (31) и Божурище (30). Ако съберем западната посока – Банкя, Костинброд, Божурище и съседните села Гурмазово, Хераково и Пролеша – получаваме 175 къщи, почти половината от всички в строеж. Източната посока е представена от Лозен (27), Нови хан (25) и Елин Пелин (10), северът – от Чепинци (17). Южните села под Витоша, където земята е най-скъпа, имат скромно участие: Бистрица с 13 и Владая с 11 обяви.

Логиката е разбираема. Строителят печели от разликата между цената на земята и цената на готовата къща. Там, където парцелът е по 150–170 €/кв.м, тази разлика се свива; там, където е по 70–90 €, има място за проект. В анализа за цената на земята по разстояние Банкя е по 93 €/кв.м, а Божурище по 80 €, докато Панчарево е по 172 €.

Колко струва новата къща спрямо останалите

*Дворът е извлечен от текста на обявата (израз от типа „двор 600 кв.м“) и е известен за 1 590 от 1 737 къщи.

Къщата на зелено е с около 5,2% по-евтина на квадрат от новата готова (1 820 срещу 1 919 €) и с около 2,5% по-евтина като обща сума. При апартаментите в София средната отстъпка на зелено спрямо жилища с Акт 16 в същия квартал е 8,7%. Тук обаче сравнението е по-грубо: не е вътре в едно село, а за целия регион, и смесва Банкя с Нови хан. Не бихме нарекли 5% „отстъпка“ в строгия смисъл – по-скоро разлика между две групи с различна география.

Интересно е, че къщите от 2000–2019 г. струват почти колкото новите на квадрат (1 815 €), но са по-големи и с по-голям двор, затова общата сума е най-висока – 495 000 €. Къщите отпреди 1990 г. са с около една трета по-евтини на квадрат, но са и наполовина по-малки.

Какво пише в обявите

Прегледахме текста на 373-те обяви за няколко ключови думи. Той е кратък – обикновено едно-две изречения, – затова отсъствието на дума не значи много. Все пак някои неща се виждат. „Затворен комплекс“ се среща в 31 обяви, а „къща в комплекс“ – в 12: груповото строителство на няколко къщи зад обща ограда е видим формат. „Самостоятелна“ пише в 27 обяви, „редова“ – в 15, „близнак“ – в 5. Акт 14 се споменава в 29 обяви (7,8%), Акт 15 – само в 4. Думите за степента на завършеност – „груб строеж“, „до ключ“, „шпакловка“ – се срещат по веднъж, така че от обявите не можем да кажем в какво състояние ще получите къщата.

Това е важна празнина. При апартаментите разликата между „на замазка“ и „до ключ“ е съществена, както показваме в анализа за „до ключ“ на зелено. При къщите тя вероятно е по-голяма, защото включва и фасада, ограда, вертикална планировка и двор.

Дворът е по-малък, отколкото очаквате

Медианният двор на къща в строеж е 360 кв.м – с около 31% по-малък от 521 кв.м при новите готови къщи и почти наполовина от 700 кв.м при къщите отпреди 1990 г. Отчасти това е ефект от комплексите и редовите къщи, при които един парцел се дели на няколко имота. На тази тема посвещаваме отделна статия – „Дворът на новите къщи“.

Какво не знаем от тези данни

Първо, това са искани цени, не сделки. Второ, при 542 къщи годината изобщо не е посочена, а статусът „в строеж“ идва от отметка в портала, която продавачът може да попълни неточно. Трето, не проверяваме разрешения за строеж, нито дали една и съща къща е обявена няколко пъти. Една къща, предлагана от двама посредници, ще се брои два пъти. Четвърто, цената на квадрат при къщите включва двора и земята, затова не бива да се сравнява директно с цената на квадрат на апартамент.

Ако обмисляте къща в строеж

Ние бихме започнали с въпросите, които обявите не отговарят. На какъв етап е строежът и има ли Акт 14 – разликата между етапите обясняваме в ръководството за Акт 14, 15 и 16. В какво състояние ще бъде къщата при предаване – със или без фасада, ограда и оформен двор. Кой поддържа пътя и общите площи, ако къщата е в комплекс, и колко ще струва това на година. Как са разпределени плащанията и кога банката би отпуснала кредит; за второто вижте ръководството за ипотека на зелено.

Накрая сравнете алтернативите. Нова къща в Банкя или Божурище може да се сравни с апартамент на зелено в същото място – направихме това в статията „Апартамент или къща в едно село“. Ако пък предпочитате да строите сами, сметката е в „Парцел и строеж или готова къща“. Всичко, което продавачът обещава за двора, площта и довършителните работи, трябва да влезе в предварителния договор.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси