Надежда 2: 96, после 92, после 58 обяви на зелено. В 58 квартала за 19 дни предлагането падна с 1,3%, но м-т Камбаните скочи с 46,7%, а Бистрица с 16,4%.
Деветдесет и шест, деветдесет и две, петдесет и осем. Толкова обяви на зелено имаше в Надежда 2 съответно на 17 септември, 2 октомври и 6 октомври 2026 г. През първите петнайсет дни – почти нищо. През следващите четири изчезват 34 обяви. Това не е постепенно продаване, а събитие: някой е свалил цяла група оферти наведнъж.
Надежда 2 е крайният случай, но не и единственият. От 58 квартала и населени места с поне 30 обяви на зелено в началото предлагането е нараснало в 25, намаляло е в 26, а в 7 е останало същото. Медианната промяна е точно нула. Тоест пазарът като цяло стои, докато отделни места се движат силно в двете посоки.
За всеки квартал с поне 30 обяви на зелено на 17 септември преброихме обявите на всяка от трите дати и изчислихме медианната поискана цена на кв.м. За кварталите с поне 40 обяви проследихме и колко от първоначалните обяви са оцелели и на трите дати. Работим със същата стеснена извадка от около 12 600 апартамента на дата, от която са извадени 32 клетки „квартал × тип“ с проблеми в изтеглянето – затова някои от големите квартали отсъстват или са непълни.
Едно уточнение, което важи навсякъде: броят на обявите не е броят на свободните жилища. Един апартамент може да е обявен два пъти, а продаден апартамент може още да виси в портала. Нас ни интересува посоката, а не абсолютните бройки.
В 58-те места обявите на зелено са 4 401 на 17 септември, 4 382 на 2 октомври и 4 342 на 6 октомври – спад с 59, или 1,3%. Градът като цяло (в нашата извадка) върви по същия начин: 5 153, 5 112, 5 063. Кварталите, в които предлагането расте, добавят общо 118 обяви. Тези, в които се свива, губят 177. Разликата е малка, но е от страната на свиването.
Най-голям е скокът в м-т Камбаните: от 45 на 65 обяви само до 2 октомври и 66 на 6 октомври. Там от първоначалните обяви оцеляват 93,3%, така че почти нищо не е излязло – просто е добавено. Добавеното е и по-евтино: медианата на кв.м пада от 2 994 € на 2 529 €, с 15,5%. Това е картината на нов проект, излязъл на пазара с цени под вече обявените в местността.
В Толстой обявите се качват от 30 на 38 още до 2 октомври и после стоят. Бистрица (от 73 на 85) и Елин Пелин (от 46 на 53) са различен случай: там оцелелите от началото са само 78,1% и 80,4%, тоест паралелно с растежа има и осезаемо изтичане. В Бистрица приблизително 16 обяви изчезват, а около 28 идват – оживено място, не просто разрастващо се. Сред растящите са още Младост 1 (от 36 на 40), Горубляне (от 80 на 88) и Люлин 6 (от 69 на 75).
Наблюдението, че селата и градовете около София добавят обяви по-бързо от града, направихме още в новите обяви на зелено за 15 дни. Четири дни по-късно Бистрица и Елин Пелин продължават да са сред лидерите.
| Квартал / място | 17.09 | 02.10 | 06.10 | Промяна | Оцелели на трите дати | Медиана €/кв.м 17.09 → 06.10 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Надежда 2 | 96 | 92 | 58 | −39,6% | 51,0% | 2 285 → 2 254 |
| Люлин 2 | 50 | 37 | 38 | −24,0% | 62,0% | 1 796 → 1 796 |
| Лозен | 32 | 30 | 26 | −18,8% | – | 2 378 → 2 378 |
| Симеоново | 116 | 99 | 95 | −18,1% | 72,4% | 2 661 → 2 616 |
| Младост 4 | 86 | 79 | 74 | −14,0% | 80,2% | 2 477 → 2 477 |
| Модерно предградие | 66 | 51 | 58 | −12,1% | 75,8% | 1 550 → 1 578 |
| Подуяне | 46 | 42 | 41 | −10,9% | 84,8% | 2 486 → 2 488 |
За Лозен процент на оцелелите няма, защото в началото там има 32 обяви – под прага от 40, при който го изчисляваме. С малки бройки като тези четири-пет обяви са достатъчни за двуцифрен процент.
Три различни модела се виждат тук. Надежда 2 губи почти всичко наведнъж в последните четири дни. Симеоново и Младост 4 се топят равномерно – по малко на всеки интервал, което прилича повече на постепенни продажби или изтичащи обяви. Модерно предградие пада от 66 на 51 и после се връща към 58 – отчасти временно свалени оферти, за каквито пишем в обявите, които изчезват и се връщат.
Люлин 2 има и още едно възможно обяснение. В същия период там намерихме 6 обяви, които на 17 септември са били за жилища в строеж, а на 6 октомври се продават като завършени. Част от „изчезналото“ зелено предлагане в Люлин 2 може просто да е минало в другата категория – сградата е стигнала до ключ. Шест случая са малко, но показват, че спадът не е непременно продажба.
Забележете колонката с цените. В нито един от свиващите се квартали медианата не скача нагоре, както бихме очаквали, ако купувачите бяха изчерпали евтиното. Тя или стои, или се движи с процент-два.
В Овча купел 1 обявите на зелено са 211 на трите дати, в Малинова долина – 182, в Лозенец – 44. Изглежда като пълно спокойствие. Но в Овча купел 1 оцелелите са 94,8%: около 11 обяви изчезват и приблизително толкова идват на тяхно място. В Малинова долина изчезналите са 9,3%, около 17, и толкова нови ги заместват. Равният брой маскира подмяна.
Истински неподвижно е в Лагера: всичките 44 обяви от 17 септември са налице и на 6 октомври, а броят се качва с една. Сред кварталите с поне 40 обяви медианата на оцелелите е 88,4%. Пълна класация по движение направихме за двуседмичния период в кварталите с най-бързо движение.
При повечето от 58-те места медианата на кв.м за 19 дни се променя с по-малко от 2%. По-голямо движение има в пет: м-т Камбаните (−15,5%), Витоша (−4,9%), Сухата река (−3,2%), Драгалевци (−2,9%) и Павлово (−2,8%). Всичките са надолу и всичките се обясняват по-добре със смяна на това кои обяви са на пазара, отколкото с намаления на съществуващи цени. Колко рядко строителите всъщност свалят цената си, показваме в цените на зелено за 19 дни.
Затова не четете кварталната медиана като индекс на пазара. Ако в квартала излезе голям нов проект с по-евтини апартаменти, медианата пада, без нито един купувач да е получил отстъпка. Ако проектът бъде свален, тя може да скочи без нито едно поскъпване.
Ако търсите в квартал, в който предлагането расте – Камбаните, Бистрица, Елин Пелин, – имате повече избор и вероятно повече време. Новите проекти обикновено влизат на пазара с конкурентни цени, а изборът на етаж и изложение е по-голям. Как да подберете конкретното жилище, описахме в ръководството за избор на етаж и изложение.
Ако кварталът се свива – Надежда 2, Симеоново, Люлин 2 – не бързайте да приемате, че „всичко се разграбва“. Питайте продавача дали проектът е разпродаден или само временно свален от портала. При рязък спад като в Надежда 2 е добре да разберете кой е продавал свалените обяви; концентрацията на предлагането при малко продавачи описахме в кой продава имотите на зелено.
И в двата случая сравнявайте броя на обявите във вашия квартал поне на две-три дати с няколко дни разлика. Деветнайсет дни, които разгледахме тук, са достатъчни, за да видим колко различно дишат кварталите, но не и за да кажем накъде вървят през следващата година.
Общото предлагане на зелено е стабилно, но кварталите се движат в противоположни посоки. За купувача броят на обявите в един квартал е полезен сигнал само ако се следи на няколко дати и се чете заедно с причината.
В 58 места обявите на зелено са 4 401 и после 4 342 – спад от 1,3%, с растеж в 25 места и спад в 26.
Промените варират от −39,6% в Надежда 2 до +46,7% в м-т Камбаните за едни и същи 19 дни.
В Камбаните медианата пада с 15,5% само заради по-евтини нови обяви; не е индекс на цените в съществуващите оферти.
Спадът в Люлин 2 частично идва от 6 обяви, минали в „завършени“; изчезването не отличава продажба от сваляне.
Три среза за 19 дни, 32 изключени клетки, малки бройки в места като Лозен с 32 обяви в началото.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.