Намаления и поскъпвания на зелено: кое се случва по-често

Шейсет и девет срещу трийсет и пет. Толкова обяви на зелено поскъпнаха и съответно поевтиняха между 17 септември и 2 октомври 2026 г. от общо 4 573, които успяхме да проследим и в двата дни. Поскъпванията са почти двойно повече от намаленията. При старите апартаменти в сгради отпреди 2000 г. е точно обратното: там поевтиня почти всяка седма обява, а поскъпванията се броят на пръсти.

Това е малка извадка време – петнайсет дни – и малки абсолютни числа. Но посоката е ясна и си струва да се разбере, защото определя как се преговаря за жилище в строеж.

Кой колко пъти пипна цената

Методът накратко: двата среза на imot.bg ги свързахме по квартал, брой стаи, площ, етаж, етажност и началото на текста, без цената. Ако една и съща обява е налице и в двата дни, но с различна цена, я отчитаме като промяна. Ако продавачът е сменил и текста, ще я видим като изчезнала и нова, така че истинските промени в цените вероятно са малко повече от отчетените. Извън анализа са 31 клетки квартал × тип жилище, където порталът е стигнал своя таван или броят е скачал подозрително – това изрязва и части от най-големите квартали.

Зеленото е единственият сегмент, в който поскъпванията изпреварват намаленията. Във всички останали е обратното и при стария фонд съотношението е над 20 към 1. Любопитно е, че при зеленото медианното намаление и медианното поскъпване са с един и същ размер – 4,35%. Когато строителят пипне цената, той го прави със стъпка, а не с дребни корекции.

Защо строителите по-скоро вдигат

От самите обяви не можем да докажем причината, но логиката на продажбите на зелено я подсказва. Цените в един проект обикновено следват етапа на строежа: по-евтино при разрешението, по-скъпо след Акт 14, още по-скъпо близо до Акт 16. Поскъпване от 4–5% между два среза е съвместимо с преминаване към нова ценова листа. Подробно за връзката между етапа и цената писахме в Акт 14, Акт 15 и цената, а за това колко струва една година чакане – в отстъпката за година чакане.

При старите жилища логиката е друга. Частният продавач не следва ценова листа; той пуска цена, вижда колко хора звънят и коригира. Затова там намаленията са чести и малки – медиана 3,12%.

Близо до ключа ситуацията се обръща

Сградите с обещано въвеждане през 2026 г. са единствената група, в която намаленията (17) са повече от поскъпванията (13). И са дълбоки: медиана −6,86%, около 12 000 €. При 2027 г. съотношението е 15 към 35 в полза на поскъпванията, при 2028 г. – 3 към 19. За 2029 г. имаме само 146 останали обяви, нито едно намаление и 2 поскъпвания – твърде малко, за да се каже нещо.

Обяснението, което ни изглежда най-правдоподобно: когато строежът е към края, на фирмата ѝ остават последните, често по-неудобни апартаменти, и тя предпочита да ги затвори. В ранните проекти цената още има накъде да расте. Ако ви интересува конкретно кои сгради са обещани за тази година и как се цени закъснението, вижте обещано за 2026. Числата тук обаче са малки – 17 и 13 обяви – и ги приемаме като насока, не като правило.

Стаи и етажи

Двустайните са групата с най-ясен наклон нагоре: 36 поскъпвания срещу 12 намаления на 1 726 останали обяви. При тристайните е 26 срещу 14, а медианното намаление е −7,23% (около 18 115 €) – по-голямо от това при двустайните (−3,46%). Четиристайните са изключението: там поевтиняха 7, а поскъпнаха 4 от 553 обяви. Едностайните (5 промени на 333 обяви) са твърде малко, за да се тълкуват.

По етажи няма изненади, но има една тиха подробност: на първия етаж нито една от 471 останали обяви на зелено не е поевтиняла, а четири са поскъпнали. На средните етажи съотношението е 30 намаления към 53 поскъпвания, на последния – 4 към 8, на партера – 1 към 3. За етажа като фактор в цената виж етаж и цена на зелено.

Десетте най-големи намаления

Ето най-дълбоките намаления на зелено за периода, без имена на проекти и продавачи.

Двата реда за Левски В и Левски Г с еднакви 85 кв.м и еднакви цени вероятно са една и съща оферта, публикувана в два съседни квартала. Намалението от 23,5% в Слатина е изолиран случай – типичното намаление на зелено е между 1,89% и 9,26% (средната половина на всички 35 случая). Едно голямо намаление може да е корекция на сгрешена цена, смяна на степента на завършеност или реално намаление; от обявата не можем да кажем кое.

Как да преговаряте, като знаете това

Ако купувате на зелено, обявената цена е по-скоро таван, който ще се вдигне, отколкото начало, от което ще се сваля. Това не значи, че няма място за договаряне – значи, че то обикновено не се вижда в портала. Ние бихме подходили така:

• Питайте дали има действаща ценова листа и кога се очаква следващата промяна; ако проектът е преди Акт 14, разликата може да е от порядъка на тези 4–5%.
• Договаряйте условията, не само сумата: разсрочването, довършителните работи, мястото в гаража. Ръководството за етапите на плащане помага да видите кое струва пари.
• При сгради, които трябва да са готови през 2026 г., намаленията са по-вероятни – попитайте за последните свободни апартаменти.
• Прегледайте клаузите за промяна на цената в договора; насоки има в най-опасните клаузи.

При стария фонд е обратното: там чакането често се възнаграждава. Как изглеждат общата картина и балансът между изчезнали и нови обяви, разказваме в две седмици на пазара на зелено.

Какво тези числа не казват

Петнайсет дни не са тенденция. Говорим за поискани цени, не за цени по сделки. Промените в цената, придружени с редакция на текста, не ги виждаме като промени. А една фирма, която пренарежда цените на целия си проект в един ден, може да добави десетина поскъпвания наведнъж. Затова не твърдим, че „цените на зелено растат“ – твърдим, че между 17 септември и 2 октомври обявените цени на зелено по-често се вдигаха, отколкото се сваляха, и че при старите жилища беше точно обратното.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси