С бюджет до 150 000 € на зелено има 58 тристайни, с общ бюджет до 250 000 € – 1 936. Как двама купуват заедно: дялове, кредит, право на изкупуване и изход.
Петдесет и осем. Толкова тристайни обяви на зелено в София и околностите са с цена до 150 000 € в нашия snapshot от септември 2026 г. Ако двама души с по 125 000 € съберат бюджетите си, таванът става 250 000 € и изборът скача до 1 936 тристайни обяви. Тази аритметика стои зад все по-честата идея да се купи заедно – с брат, с приятел, с родител, с колега, с когото смятате да дадете жилището под наем.
Аритметиката на покупката е лесната част. Трудната е какво става след това: кой колко притежава, кой плаща, ако другият спре, и как се излиза, когато единият иска парите си обратно. По-долу описваме общите правила и практиката. Те не заместват прочит на конкретния договор от адвокат, а при съвместен кредит – и разговор с банката.
Броят обяви, които влизат в даден бюджет, е полезен ориентир. В таблицата са обявите на зелено с цена до съответния праг, по брой стаи. Това са искани цени и не включват довършване, такси и мебели.
| Бюджет до | Едностайни | Двустайни | Тристайни | Четиристайни+ |
|---|---|---|---|---|
| 120 000 € | 217 | 296 | 5 | 0 |
| 150 000 € | 321 | 1 095 | 58 | 0 |
| 200 000 € | 371 | 2 594 | 746 | 7 |
| 250 000 € | 377 | 3 079 | 1 936 | 56 |
Двама, които поотделно биха гледали двустайни до 150 000 €, заедно влизат в зоната на медианния тристаен – 247 438 € за 111 кв.м. Въпросът е дали едно по-голямо жилище за двама е по-добро от два малки поотделно. За живеене – зависи от отношенията. За отдаване под наем нашите данни не са в полза на голямото: брутната доходност на ниво град е около 4,54% за двустаен и 3,52% за тристаен, сметнато по медианите на наемите и цените в един квартал. Подробностите са в „Доходност по брой стаи на зелено“.
Ако в нотариалния акт не е посочено друго, дяловете на съсобствениците се предполагат равни. Това е удобно, когато двамата наистина влагат поравно, и опасно във всички останали случаи. Пишете дяловете още в предварителния договор, като и двамата сте купувачи, а не единият „купувач“, а другият „финансира отстрани“. Човек, който е платил, но не е страна по договора, по принцип има само парично вземане към другия, а не дял от жилището.
Как се смята справедлив дял? Най-простият подход е пропорционално на вложеното: собствени пари плюс частта от кредита, която всеки поема. Калкулаторът по-долу прави точно това. Въведени са медианният тристаен на зелено, първа вноска 20% (49 488 €), от която единият плаща 29 488 €, а другият 20 000 €, и кредит за остатъка от 197 950 €, поделен наполовина.
С тези стойности първият получава около 51,9%, вторият – около 48,1%. Променете вноските и процента от кредита, който поема първият, за да видите как се местят дяловете. Редът „Неразпределено от цената“ ви казва дали сте покрили цялата сума; ако не е нула, някой ще трябва да плати разликата. Сметката не отчита довършителните работи, които при зелено често са десетки хиляди евро – договорете отделно кой ги плаща и дали те променят дяловете.
Банките обикновено искат всички собственици да бъдат кредитополучатели или съдлъжници. Тогава всеки отговаря пред банката за целия дълг, а не само за своята половина. Ако приятелят ви загуби работа и спре да плаща, банката може да търси цялата вноска от вас. Помежду ви може да имате вземане към него, но това е отделна история. Затова ние бихме уговорили писмено какво става при пропусната вноска: кой я покрива, дали това увеличава дела му и кога неплащането дава право на другия да изкупи дела. Повече за банковата страна на покупката на зелено има в ръководството за ипотека на зелено.
И договорът с инвеститора трябва да е ясен. Солидарност между длъжниците по принцип не се предполага, а се уговаря или произтича от закона, но типовите договори често я уговарят: продавачът иска да може да търси цялата вноска от всеки купувач. Прочетете тази клауза, преди да подпишете, и решете дали сте съгласни.
Всяка съсобственост някога свършва. Законът дава няколко механизма. Съсобственик, който иска да продаде своя дял от недвижим имот на външен човек, трябва първо да го предложи на другите съсобственици при същите условия. Ако продаде, без да предложи, другите могат да изкупят дела от купувача по съдебен ред в кратък срок – два месеца. Това защитава останалия, но и прави дела трудно продаваем навън: малко хора купуват половин апартамент заедно с непознат.
Всеки съсобственик може и да поиска делба. Апартамент обикновено не може да се раздели на реални части, затова ако никой не може да изкупи другия, жилището се изнася на публична продан. Това рядко е изгодно за когото и да е. Изводът е, че изходът трябва да бъде договорен в мирно време, а не оставен на закона.
Писменото споразумение между съкупувачите не е задължително, но спестява години. Ето какво бихме включили:
Последната точка обикновено изненадва. Купувате с приятел, а след години съсобственик ви е неговата съпруга или децата му. Темата е развита в статиите за развод и за наследяване на жилище в строеж.
В някои квартали голяма част от предлагането е под 150 000 €: в Орландовци 34 от 48 обяви на зелено (71%), в Модерно предградие 46 от 66 (70%). Там двама с общ бюджет могат да купят две жилища вместо едно – и да избегнат съсобствеността изобщо. Медианният тристаен в Модерно предградие е 156 798 €, в Костинброд – 163 464 €, в Люлин 9 – 176 500 €. Една от най-силните опции за двама приятели често е не общо голямо жилище, а две съседни малки, всяко с отделен нотариален акт. Обратната посока – обединяване на два апартамента в един – разглеждаме в отделна статия.
Ако след всичко това идеята още ви харесва, подредете стъпките така: първо обсъдете честно сценариите за раздяла и ги запишете; после потърсете предварително одобрение от банката за двамата; едва след това избирайте жилище. Предварителният договор трябва да назовава двамата купувачи, дяловете и да урежда прехвърлянето на правата – минималното съдържание е описано в ръководството за предварителния договор. Споразумението помежду ви дайте на адвокат, а при подписа на нотариалния акт помолете нотариуса да провери, че дяловете съвпадат с уговореното.
Съвместната покупка разширява достъпа до по-големи жилища, но създава дълга обвързаност; тя работи добре само с писани дялове, ясна уговорка за кредита и предварително договорен изход.
С обединен бюджет до 250 000 € изборът на тристайни расте от 58 до 1 936 обяви, а медианният тристаен е 247 438 €.
Дяловете се предполагат равни, ако не са записани, а платилият, който не е страна по договора, има само парично вземане.
При съвместен кредит всеки отговаря пред банката за целия дълг, така че неплащането на единия става проблем на другия.
Делът се продава трудно навън заради правото на изкупуване, а делбата на апартамент обикновено води до публична продан.
За инвестиция голямото жилище е по-слабо: около 3,52% брутно за тристаен срещу 4,54% за двустаен по медианите в един квартал.
В Орландовци и Модерно предградие около 70% от обявите на зелено са до 150 000 €, така че две отделни жилища често са реалистичен вариант.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.