При 20/80 за медианния двустаен (165 000 €) в договора вече има 33 000 €. Какво се дели при развод преди Акт 16: права по договора, СИО, кредит и изходи.
Представете си двойка, която през пролетта на 2025 г. подписва предварителен договор за двустаен в Малинова долина със срок за Акт 16 през 2027 г. Платили са първата вноска, избрали са плочките, броят месеците. През есента на 2026 г. решават да се разделят. Сградата е стигнала до шестия етаж, а въпросът „чие е жилището“ изведнъж няма прост отговор, защото жилище в собствения смисъл на думата още няма.
Това не е рядък сценарий. В нашия snapshot от септември 2026 г. 3 158 обяви на зелено посочват Акт 16 през 2027 г., още 1 737 – през 2028 г., а 507 – през 2029 или 2030 г. Между подписа и ключа често минават две-три години, а в някои проекти и повече. Животът не чака строителя. По-долу описваме как изглежда положението по принцип; конкретният резултат винаги зависи от вашия договор, от имуществения режим в брака и от това какво точно сте подписали при нотариус. Затова прочетете текста като карта на въпросите, които да зададете на адвокат, а не като готово решение.
Предварителният договор не прехвърля собственост. Той създава задължения: продавачът се е задължил да ви продаде определен обект, вие – да платите цената по уговорения график. Юристите наричат това облигационна връзка. Докато не се сключи окончателният договор във формата на нотариален акт, собственикът на бъдещото жилище е инвеститорът (или собственикът на терена), а вие имате вземане срещу него и право да искате сделката да бъде довършена.
Някои купувачи обаче стигат по-далеч още по време на строежа. Срещат се схеми, при които купувачът получава с нотариален акт идеални части от терена и право на строеж, а след Акт 14 обектът може да бъде прехвърлен като жилище в груб строеж. В 461 обяви на зелено (6%) продавачът сам пише, че сградата е с Акт 14. Ако вие сте минали през такъв нотариален акт, вече притежавате вещно право, а не само обещание. За развода тази разлика е съществена.
Когато съпрузите не са избрали режим на разделност и нямат брачен договор, действа законовият режим на общност. Семейният кодекс приема, че вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата, независимо на чие име е записан нотариалният акт. Приносът включва не само пари, а и грижата за децата и домакинството. При прекратяване на общността дяловете по правило са равни; съдът може да определи по-голям дял на единия, ако неговият принос е значително по-голям, но това се доказва и не става автоматично.
Има и изключения. Ако жилището е платено с лични пари на единия съпруг – например от продажбата на апартамент, който е имал преди брака, или от дарение от родители, – то може да се окаже изцяло или отчасти негово. Само че трябва да може да се проследи пътят на парите. Ако сумата е минала през обща сметка и се е смесила с текущите разходи, доказването става трудно. Ето защо препоръчваме още при подписването да се знае от коя сметка тръгва всяка вноска.
Тук е същинската трудност. Щом по време на брака е имало само предварителен договор, общността върху вещно право все още не е възникнала, защото вещно право няма. Ако окончателният договор бъде сключен след развода, собствеността отива при лицето или лицата, които са страна по сделката. Когато в предварителния договор купувач е само единият съпруг, другият не става съсобственик само защото е плащал. Той може да има парично вземане за своята част от вложените общи средства, но това е отделен спор и съдебната практика по детайлите не е напълно еднаква.
Ако и двамата фигурират като купувачи, положението е по-балансирано: двамата имат права и задължения към инвеститора и никой не може сам да ги прехвърли изцяло. Но точно тогава е важно какво казва договорът за смяна на страна. Обичайно излизането на единия купувач от договора изисква съгласието на продавача, понякога срещу такса. Тази клауза разглеждаме по-подробно в ръководството за препродажба преди Акт 16.
Спорът почти винаги е за пари, затова е добре да ги видим. В таблицата взимаме медианните цени на зелено от нашите данни – 165 000 € за двустаен и 247 438 € за тристаен – и две примерни схеми на плащане. Схемата 20/80 е най-честата в обявите, които изобщо назовават схема: 84 от 89 такива обяви. Втората, 20/30/50, е само илюстрация на разсрочено плащане по актове.
| Момент на раздялата | Двустаен, 20/80 | Тристаен, 20/80 | Двустаен, 20/30/50 | Какво по принцип имате |
|---|---|---|---|---|
| След подписа, преди Акт 14 | 33 000 € | 49 488 € | 33 000 € | права по предварителен договор |
| След Акт 14 | 33 000 € | 49 488 € | 82 500 € | права по договора или обект в груб строеж, ако има нотариален акт |
| След Акт 16 и окончателен договор | 165 000 € | 247 438 € | 165 000 € | собственост, при законов режим обща |
Таблицата показва защо схемата влияе и на раздялата. При 20/80 в „спорната“ зона дълго стоят около една пета от цената; при плащане по актове след Акт 14 вече е половината. Тези суми са медиани на обявените цени, а не на реални сделки, и служат само за мащаб.
Едната обява може да назовава повече от една схема, затова сборът е малко над 89. Повечето продавачи изобщо не пишат схема в краткия текст, така че това е по-скоро сигнал какво се рекламира, отколкото статистика на договорите. Повече за схемата сме събрали в „Схема 20/80 в обявите“.
Ако остатъкът от цената ще се плаща с ипотечен кредит, раздялата засяга и банката. Съдлъжниците по кредит остават задължени към нея и след развода, каквото и да са си уговорили помежду си. Единият съпруг може да поеме кредита сам само ако банката го одобри с неговия доход. При медианен двустаен на зелено това е сериозна сметка: колко нетен доход е нужен за такава вноска сме показали в „Заплата за двустаен на зелено“. Ако кредитът още не е усвоен, гъвкавостта е по-голяма, но предварителното одобрение, изготвено за двама, вероятно няма да важи за единия.
Междувременно и двамата обикновено плащат наем. Медианният наем на двустаен в София по нашите 7 712 обяви за наем е 649 € на месец. Всеки месец забава на строежа удължава периода, в който бивша двойка поддържа две домакинства и едно незавършено жилище.
Първият е единият да продължи. Той поема договора и изплаща на другия неговата част от платеното – по договорена сума, а не непременно по номинал, защото правата по договор за жилище в растяща сграда може да струват повече или по-малко от вложеното. Вторият е правата да бъдат продадени на трето лице чрез прехвърляне на договора; тук значение имат съгласието на инвеститора, таксата и пазарът в квартала. Третият е двамата да довършат сделката като съсобственици и да решат съдбата на жилището след Акт 16 – да го продадат или единият да изкупи дела на другия.
При развод по взаимно съгласие съпрузите уреждат имуществените въпроси в споразумение, което съдът одобрява. Ако там правата по предварителния договор са описани неясно – без номер на обекта, без размер на платеното, без кой продължава плащанията, – спорът просто се отлага. Ние бихме описали обекта така, както е в договора с инвеститора, с приложени платежни документи.
Кой от трите пътя е по-изгоден зависи и от квартала. В Манастирски ливади 190 обяви посочват 2027 г., в Овча купел – 184, а в Дружба 1 244 обяви са с 2029–2030 г. При толкова далечен срок изкупуването на дела на другия означава години без жилище и без приход; продажбата на правата пък среща конкуренция от много подобни обекти в същия проект.
Най-евтиният момент за тези въпроси е при подписването, а не при раздялата. Ето кратък списък:
Нито една от тези стъпки не предполага, че очаквате раздяла. Те просто правят една голяма и дълга сделка по-ясна за всеки сценарий, включително за наследяване, за което писахме в „Наследяване на жилище в строеж“. А какво трябва да съдържа самият договор, е събрано в ръководството за предварителния договор.
Развод по време на строежа е управляем, ако договорът и плащанията са ясни; най-уязвим е съпругът, който е плащал, без да е страна по предварителния договор.
Докато има само предварителен договор, правата са облигационни и изходът зависи от това кой е подписал и кога ще се сключи окончателният договор.
Ако купувач е само единият, другият по принцип има парично вземане за вложените общи средства, а не дял от жилището.
По най-честата схема 20/80 (84 от 89 обяви с назована схема) преди Акт 16 в договора са 33 000 € за медианен двустаен, а не 165 000 €.
Има три реалистични пътя – единият продължава, продажба на правата или съсобственост до Акт 16, но всеки зависи от клаузите и от съгласието на продавача.
Съдлъжниците остават задължени към банката, а поемането на кредит за медианен двустаен от един доход изисква ново одобрение.
Повечето проблеми се избягват при подписа: двамата като купувачи, ясни дялове, проследими вноски и разумна клауза за прехвърляне.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.