Наследяване на жилище в строеж: права, вноски и срокове

Какво остава след човек, който е купил жилище, което още не съществува? Не апартамент, не ключ, а папка: предварителен договор, няколко платежни нареждания, може би одобрение за кредит и имейли с продавача. Наследниците често научават за тази папка едва след погребението и първият им въпрос е дали изобщо имат нещо. Обикновено имат. Но заедно с правата идва и задължението да се плати остатъкът, а той при сделка на зелено е по-голямата част от цената.

Текстът е обща информация за българското право и практика, не правна консултация. Конкретният отговор зависи от съдържанието на договора, от семейното положение на починалия и от това има ли завещание. Затова навсякъде по-долу добавяме едно и също: проверете го с адвокат или нотариус, преди да подписвате каквото и да е с инвеститора.

Договорът не изчезва със смъртта на купувача

Правата и задълженията по предварителен договор по правило преминават към наследниците. Те встъпват в положението на починалия: могат да искат от продавача да довърши сградата и да сключи окончателния договор, но и дължат вноските по графика. Изключение има при задължения, които са строго лични, а покупката на жилище обикновено не е такова. Затова инвеститорът не може просто да приеме, че договорът е отпаднал, нито да задържи платеното без основание по договора или закона.

Има обаче два практически капана. Първо, някои договори съдържат клаузи за прекратяване при неплащане в срок, а сроковете продължават да текат и докато наследниците се ориентират. Второ, ако починалият е купувал заедно със съпруга си при законов режим на общност и вече е придобил вещно право – например идеални части от терена с право на строеж, – половината от това право принадлежи на преживелия съпруг по силата на общността и не е част от наследството. Наследява се другата половина. При чист предварителен договор нещата са по-сложни и трябва да се преценят конкретно.

Кой наследява и колко

Ако няма завещание, се прилага Законът за наследството. Най-общо децата и преживелият съпруг наследяват заедно; когато няма деца, съпругът наследява заедно с родителите или с братята и сестрите на починалия, в пропорции, които законът определя. Удостоверение за наследници се издава от общината по последния постоянен адрес и е първият документ, който инвеститорът и нотариусът ще поискат.

Резултатът е, че едно бъдещо жилище често преминава към двама или трима души едновременно. Те стават съвместно страна по договора, а след Акт 16 – съсобственици. Как се живее със съсобственост, кой какво плаща и как се излиза от нея, сме разгледали в статията за купуване на зелено с приятел или роднина: механиката е сходна, само че тук никой не е избирал партньорите си.

Колко остава за плащане

Ето защо сумите имат значение. В таблицата сме взели медианните обявени цени на зелено по брой стаи от нашия snapshot от септември 2026 г. и най-честата рекламирана схема, 20/80. Разделили сме остатъка на двама и на трима наследници с равни дялове – това е опростяване, защото реалните квоти може да са различни.

Числата са медиани на искани цени, а не на сключени сделки, и не включват довършителни работи, такси и данъци. Но мащабът е ясен: наследниците получават право на жилище и едновременно задължение да намерят четири пъти повече пари, отколкото е платил наследодателят.

Приемане, приемане по опис или отказ

Наследството не е задължително. Наследниците могат да го приемат – изрично или с действия, от които личи, че го приемат, – да го приемат по опис или да се откажат с писмено заявление пред районния съд. Приемането по опис ограничава отговорността за задълженията на починалия до стойността на наследеното имущество. При сделка на зелено това има реален смисъл, защото към договора може да има и кредит. За ненавършилите пълнолетие законът допуска приемане само по опис, а за описа има кратък срок, който тече от узнаването и може да бъде удължен от съда.

Отказът също е решение с последици: частта на отказалия се отива към останалите наследници. Ако едно от децата не иска да участва в плащането, това не означава, че другите плащат по-малко – по-скоро обратното. Затова решението се взема заедно и с ясна представа за таблицата по-горе.

Кредитът, застраховката и банката

Ако остатъкът е трябвало да се плати с ипотечен кредит, който още не е усвоен, одобрението на починалия не се прехвърля на наследниците – банката ще оценява тях. Ако кредитът вече е усвоен, дългът е част от наследството. Много ипотечни кредити се отпускат с животозастраховка в полза на банката; ако такава има, тя може да покрие целия остатък или част от него, затова първото обаждане е до банката и до застрахователя. Как лихвите по кредит натежават, докато сградата расте, сме сметнали в „Лихви по кредита, докато се строи“.

При наследяване между съпрузи и между родители и деца не се плаща данък върху наследството; за по-далечни роднини и други лица данъкът се определя от общината по реда на Закона за местните данъци и такси, а декларацията се подава в законов срок. Преди окончателния договор нотариусът ще поиска документи за наследяването и платените вноски.

Когато срокът е далеч или вече е минал

Положението на наследниците зависи силно от това колко остава до Акт 16. В нашите данни 2 663 обяви на зелено посочват 2026 г., 3 158 – 2027 г., а 82 вече са след обещаната 2025 г. В Витоша 117 обяви са с година 2027, в Кръстова вада и Банишора – съответно 112 и 108, в Люлин 10 – 105. При две години до ключа наследниците имат време да подредят финансирането, но и две години несигурност. При закъснял проект въпросът е по-скоро как се упражняват правата за неустойка, които сега принадлежат на тях – темата е в „Неустойка за забава на строителя“.

Някои наследници решават да не довършват сделката, а да прехвърлят правата по договора на трето лице. Това обикновено изисква съгласието на продавача и се облага по различен начин от продажбата на готово жилище; механиката е описана в ръководството за препродажба преди Акт 16.

Първите седмици: кратък план

Когато емоциите позволят, ние бихме минали през следното. Съберете оригинала на договора, анексите и всички платежни. Изкарайте удостоверение за наследници. Уведомете писмено инвеститора и поискайте справка за платеното и за следващата вноска по график. Проверете в договора клаузите за прекратяване при забава на плащане и за прехвърляне на правата – най-опасните формулировки са събрани в ръководството за договорните клаузи. Обадете се на банката и застрахователя. И едва след това седнете с адвокат и решете дали приемате, дали по опис и кой от наследниците какво ще поеме.

Ако вие сте купувачът и четете това превантивно, най-доброто, което можете да направите за близките си, е папката да е подредена: копие от договора на достъпно място, ясна следа на плащанията и, ако е уместно, завещание. Свързани въпроси за семейните ситуации обсъждаме и в „Развод, докато жилището е на зелено“.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси