В 44 от 56 квартала на София двустайният на зелено носи по-висока брутна доходност от тристайния – медианно с 0,74 пункта. Едностайните водят, но са рядкост.
Да кажем, че купувате жилище на зелено, за да го отдавате, и вече сте избрали квартала. В една и съща сграда ви предлагат двустаен и тристаен. Тристайният изглежда по-солидна покупка: повече квадрати, по-висок наем, „семеен“ наемател. Данните по квартали обаче сочат в обратната посока. В 44 от 56 квартала, където имаме достатъчно обяви и за двата типа, двустайният дава по-висока брутна доходност от тристайния, а медианната разлика е 0,74 процентни пункта годишно. Едностайните, там където изобщо ги има в достатъчен брой, изпреварват и двустайните – но такива квартали са само осем.
За всеки квартал взехме медианния месечен наем на апартаментите с даден брой стаи от нашата извадка с обяви за наем в София (септември 2026 г.) и го умножихме по 12. После го разделихме на медианната обявена цена на жилищата на зелено със същия брой стаи в същия квартал. Изчислението влиза в сметката само ако от двете страни има поне по пет обяви. Получава се брутна доходност – преди довършителни работи, обзавеждане, данък, поддръжка и празни месеци.
При тези прагове медианната доходност по квартали излиза 5,28% за едностайните (8 квартала), 4,54% за двустайните (75 квартала) и 3,52% за тристайните (64 квартала). Тези три числа обаче идват от различни групи квартали, затова не бива да се сравняват директно. По-честото сравнение е вътре в един и същ квартал: двустаен срещу тристаен там, където има данни и за двата. Това направихме в 56 квартала, а едностаен срещу двустаен – в 8. Методиката е продължение на по-ранния ни анализ за доходността от наем на зелено по квартали, където броят на стаите не се отчиташе.
Преди кварталите – общата картина за града. В таблицата цената и площта са медиани на всички обяви на зелено, наемът и площта под наем – медиани на всички обяви за наем. Последните две колони са проста аритметика върху медианите, затова ги приемайте като ориентир, а не като точна стойност.
| Стаи | Обяви на зелено | Цена на зелено | Площ на зелено | Наем | Площ под наем | Наем на кв.м (≈) | Наем × 12 ÷ цена (≈) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 380 | 115 000 € | 49 кв.м | 480 € | 44 кв.м | 10,91 € | 5,01% |
| 2 | 3 231 | 165 000 € | 72 кв.м | 649 € | 65 кв.м | 9,98 € | 4,72% |
| 3 | 3 690 | 247 438 € | 111 кв.м | 849 € | 96 кв.м | 8,84 € | 4,12% |
| 4 | 846 | 396 877 € | 160 кв.м | 1 380 € | 145 кв.м | 9,52 € | 4,17% |
Причината за разликата е в колоната с наема на квадратен метър. Наемателят на едностаен плаща около 10,91 € на кв.м, на двустаен – около 9,98 €, на тристаен – около 8,84 €. Цената на зелено на кв.м, изчислена по същия груб начин, почти не се променя: около 2 347 €, 2 292 € и 2 229 € за едно-, дву- и тристайните. Купувачът плаща всеки допълнителен квадрат почти на същата цена, а наемателят е готов да плати за него все по-малко. Затова доходността пада с размера.
Има и втори ефект, който лесно се пропуска. Тристайните на зелено са средно 111 кв.м, а тристайните, които днес се дават под наем, са 96 кв.м. Новият тристаен ще се конкурира с по-малки жилища и наемателят не е задължен да плати за допълнителните 15 квадрата. Колко се строи и колко се търси от всеки тип разгледахме в статията какво се строи и какво се наема.
Четиристайните излизат с 4,17% – почти колкото тристайните. Не правим изводи от това: на ниво квартал нямаме достатъчно четиристайни обяви от двете страни, а градските медиани смесват много различни квартали.
В 56-те квартала медианната разлика е 0,74 пункта в полза на двустайния. При цена на тристайния около 250 хил. € това означава приблизително 1 850 € брутен наем по-малко годишно спрямо вложените пари, ако доходността беше като при двустайния. Разликата не е еднаква навсякъде.
Най-рязък е контрастът в Люлин 8. Медианният двустаен на зелено там е обявен за 119 606 €, а двустаен се наема за 575 € – това прави 5,77%. Тристайният струва 225 459 €, тоест близо 88% повече, но наемът му е 700 €, само с около 22% по-висок. Резултатът е 3,73%. В Дружба 1 картината е сходна: 4,26% за двустайния срещу 2,75% за тристайния, като наемите на тристайни там са само 27 – достатъчно за медиана, но не много. В Сердика разликата е 1,55 пункта при около двадесетина обяви от всяка страна.
В горния край на класацията е и Разсадника с 1,84 пункта, но там тристайните на зелено са само пет – колкото е минималният праг. Такъв резултат е по-скоро сигнал за проверка, отколкото закономерност.
В 12 от 56 квартала тристайният е наравно или пред двустайния. В половината от тях разликата е под 0,15 пункта – Овча купел, Младост 2, Люлин 9, Люлин 10, Лагера – и практически е равенство. Ясният превес на тристайния е съсредоточен в южната част на града и под Витоша, където големите жилища под наем имат осезаемо по-висок наем. В Горна баня медианният тристаен се наема за 1 200 €, а доходността му е 6,08% срещу 4,85% за двустайния. Тук трябва да сме честни: обявите за наем са 13 за тристайни и 11 за двустайни, така че няколко нови оферти могат да преобърнат резултата.
В Бояна тристайният води с 5,65% срещу 5,49%, но тристайните на зелено са само 12. Изгрев е с още по-малко – 7 тристайни и 6 двустайни на зелено. Най-убедителният случай всъщност е „равенство“: в Малинова долина, където има 128 двустайни и 161 тристайни на зелено и съответно 119 и 69 обяви за наем, доходностите са 5,52% и 5,60%. Там тристайните под наем струват медианно 949 €, докато в много квартали медианата им е между 700 и 850 €.
Не знаем със сигурност защо в тези квартали наемателите на големи жилища плащат повече. Възможно обяснение са семействата, които търсят къща-подобна среда и училища в южната част, но това е хипотеза, а не измерване.
Едностайните на зелено са само 380 от 8 147 обяви, малко под 5%. Затова в само 8 квартала има поне по пет от тях и поне пет едностайни под наем. В седем от осемте едностайният дава по-висока доходност от двустайния, а медианната разлика е 0,66 пункта. В Овча купел тя е 6,12% срещу 4,56% при 11 едностайни на зелено. В Студентски град е 5,17% срещу 4,20%, като там обявите за наем на едностайни са 119 – най-дълбокият пазар за малки жилища в извадката. Изключението е Витоша, където двустайният е с 0,14 пункта пред едностайния.
Брутната доходност обаче надценява малките жилища повече от големите. Довършването и обзавеждането на кухня и баня струват приблизително еднакво независимо от квадратурата, а при по-ниска цена това тежи повече. Малките жилища се сменят и по-често между наематели. Тези разходи не можем да измерим от обявите, но е добре да ги включите в своята сметка.
Калкулаторът по-долу е зареден с градските медиани за тристаен: 247 438 € цена и 849 € наем. Сумата за довършване от 20 000 € е наше примерно допускане, не измерване. Сменете стойностите с двустаен (165 000 € и 649 €, с по-малко довършване) и вижте как се променя резултатът. С тези допускания тристайният слиза до около 3,8% брутно, а двустаен с 15 000 € довършване остава около 4,3%. Ако вече имате конкретна оферта, въведете нейната цена и медианния наем от страницата на квартала.
Как да мислите за нетната доходност и какви разходи се пропускат най-често, описваме в ръководството инвестиция на зелено – как се смята доходността честно.
И цените, и наемите са обявени, не договорени. Наемите в извадката са предимно за съществуващи жилища – само малка част от обявите изрично споменават ново строителство, затова новият тристаен може да получи малко повече от медианата. Броят на стаите е според портала, а там част от обявите смесват „тристаен“ и „двустаен с дневна и кабинет“. Брутната доходност не включва промяната в стойността на жилището във времето. Възможно е тристайният да се препродава по-лесно или по-трудно – това не измерваме. И накрая: в много квартали обявите за наем на тристайни са между 5 и 15, което е малко за твърди изводи. Ценовата страна по брой стаи разгледахме подробно в статията цена на кв.м по брой стаи, а сравнението с Пловдив – в наем и доходност в София и Пловдив.
За отдаване под наем двустайният на зелено е по-ефективната покупка в повечето квартали на София; тристайният се защитава главно в южните квартали, а едностайният е силен, но с тесен пазар.
Медиана 4,54% в 75 квартала и предимство пред тристайния в 44 от 56 сравними квартала при еднакъв наемен пазар.
Медиана 3,52% в 64 квартала; наемът на кв.м пада до около 8,84 €, а цената на кв.м остава близо 2 230 €.
Медиана 5,28% и превес в 7 от 8 квартала, но само 380 обяви на зелено и само осем квартала с достатъчно данни.
Двустайният води в почти 80% от кварталите; изключенията са ясно групирани в южните части на града.
Обявени цени и наеми, праг от пет обяви от всяка страна; в редица квартали резултатът се крепи на 5–15 оферти.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.