При 5% отстъпка, 24 месеца до Акт 16 и примерна доходност 3% плащането напред носи нетно 330 € – срещу 123 750 € повече в риск. Сметка по месеци и праг.
Отстъпката за плащане напред на зелено почти винаги изглежда по-голяма, отколкото е. Ако продавачът предлага 5% при плащане на цялата сума наведнъж вместо по схема 20/80, а до Акт 16 остават две години, нетната ви изгода при примерна доходност на парите 3% годишно е около 330 € на апартамент за 165 000 €. Срещу тях стоят 123 750 €, които давате на строителя по-рано, отколкото е нужно. Това е същинската цена на сделката и тя не се вижда в никоя таблица с отстъпки.
Представете си двойка, която харесва двустаен в Малинова долина с обещан Акт 16 след около две години. Цената при стандартна схема е 165 000 € – колкото е медианата за двустаен на зелено в София в нашите данни. Първата оферта е 20% сега (33 000 €) и 80% при Акт 16. Втората е 95% от цената, т.е. 156 750 €, платени веднага.
Втората оферта спестява 8 250 €. Но при първата 132 000 € остават при купувача две години. Ако стоят на депозит, в държавни ценни книжа или просто намаляват друг дълг, те носят нещо. Ако си стоят в сметка без лихва – не носят нищо и тогава отстъпката е почти чиста печалба. Затова не съществува универсален отговор, а праг, който всеки може да изчисли за себе си.
Изчислихме нетната изгода от 5% отстъпка за жилище от 165 000 € при първа вноска 20% по стандартната схема. Доходността на задържаните пари е примерна – 2%, 3% и 4% годишно, проста лихва, без данъци. Рискът не е включен; за него – по-долу.
| Месеци до Акт 16 | При 2% | При 3% | При 4% | Праг на отстъпката при 3% |
|---|---|---|---|---|
| 6 | +6 930 € | +6 270 € | +5 610 € | 1,2% |
| 12 | +5 610 € | +4 290 € | +2 970 € | 2,4% |
| 18 | +4 290 € | +2 310 € | +330 € | 3,6% |
| 24 | +2 970 € | +330 € | −2 310 € | 4,8% |
| 30 | +1 650 € | −1 650 € | −4 950 € | 6,0% |
| 36 | +330 € | −3 630 € | −7 590 € | 7,2% |
Прагът в последната колона е отстъпката, при която двете оферти излизат равни, ако парите иначе биха носили 3% годишно. Формулата е лесна за запомняне: 80% (частта, която отлагате) по доходността по броя години. За две години при 3% това е 0,8 × 3 × 2 = 4,8%. Всяка отстъпка под прага ви струва пари още преди да сме говорили за риск.
Защо това има значение за София точно сега? Защото по-голямата част от предлагането е далеч от завършване. От 8 147 обяви на зелено 3 158 посочват Акт 16 през 2027 г., а 1 737 – през 2028 г. За сграда с 2028 г. реалистичният хоризонт е над две години и прагът при 3% вече е около 5%. Обичайна „отстъпка за пълно плащане“ от няколко процента там просто не стига. Кои квартали поемат вълната от 2027 г., сме показали в отделна статия.
Въведете цената при стандартната схема, отстъпката, която ви предлагат за пълно плащане, първата вноска по стандартната схема в проценти, месеците до Акт 16 според договора и доходността, която реално бихте получили, ако парите останат при вас. Последната стойност е най-субективна: ако бихте погасили с тях друг кредит, сложете лихвата по него; ако са в разплащателна сметка, сложете нула.
Калкулаторът показва и „отстъпката, при която става на нула“. Ако предложената е малко над нея, сделката е на ръба и всяко закъснение на строежа я обръща, защото месеците растат, а отстъпката – не.
Досега сравнявахме само пари във времето. Реалната разлика между двете оферти е друга: при пълно плащане в риск са 156 750 €, при 20/80 – 33 000 €. Ако проектът спре, се забави сериозно или се окаже със съществени промени, вие сте кредитор на строителя за сумата, която сте дали. Колко вероятно е това, нашите данни не казват и няма честен начин да се изчисли за конкретна сграда.
Можем обаче да кажем какъв риск „купува“ отстъпката. При 24 месеца и 3% нетната изгода е 330 €, а допълнителната експозиция – 123 750 €. Това означава, че ако шансът да загубите тези пари е над около 0,3%, сделката е неизгодна дори в средния случай. При 8% отстъпка нетната изгода става 5 280 € и издържа вероятност от около 4%. Това е аритметика, не прогноза. Но тя показва защо голямата отстъпка е по-честна оферта от малката: само тя плаща за риска.
Има и по-скромен, но реален сигнал. 82 обяви в базата ни все още са в строеж, макар продавачите да посочват 2025 г. за въвеждане, а в 17 квартала с достатъчно данни те са с 12,7% под новите готови жилища. Забава от година при пълно платена цена означава, че прагът в таблицата скача с още 2,4 пункта. А неустойката за забава, ако е уговорена върху платеното, при пълно плащане поне расте заедно с риска ви – но дали покрива пропуснатото, зависи от процента и тавана; сметката е в статията за неустойката за забава на строителя.
Повечето продавачи изобщо не пишат схемата в обявата. Само 89 от 8 147 обяви на зелено посочват конкретно разпределение като 20/80, а думата „схема“ се среща в 222. Затова условията за плащане напред почти винаги се договарят на място. За пазара като цяло имаме друго полезно число: в един и същ квартал обявите с Акт 16 през 2026 г. са със 7,7% под новото готово, за 2027 г. – с 9,4%, а за 2028 г. – с 11,6%. Около два пункта на година чакане – приблизително толкова, колкото и прагът ни при 3% доходност. С други думи, пазарът вече плаща за времето; отстъпката за плащане напред трябва да плати за риска отгоре. Повече за годишните разлики – в отстъпката за година чакане.
Ако имате парите и се колебаете, ние бихме подходили така. Сметнете прага за вашия срок и сложете в договора отстъпка поне два пъти над него – иначе рискът остава неплатен. Поискайте междинен вариант: например 50% сега и 50% при Акт 16 за половината отстъпка. Проверете дали плащането е обвързано с етап на строежа и дали имате банкова гаранция или друго обезпечение. Проверете строителя по начина, описан в ръководството за проверка, и прочетете раздела за плащанията в етапите на плащане. И не на последно място: попитайте се дали бихте спали спокойно, ако сградата в Манастирски ливади, Овча купел или Дружба 1 закъснее с година, а цялата ви спестена сума е вътре. Ако отговорът е не, 20/80 е по-евтиното решение, дори да изглежда по-скъпото.
Плащането напред има смисъл само при отстъпка значително над прага за вашия срок. Обичайните няколко процента при 2 години чакане едва покриват пропуснатата доходност и не плащат за риска.
При 24 месеца и примерни 3% прагът е 4,8%, така че 5% отстъпка носи около 330 € – почти нищо за жилище от 165 000 €.
В риск са 156 750 € вместо 33 000 €; нетната изгода от 330 € оправдава риск от загуба едва около 0,3%.
Всяка година забава вдига прага с 2,4 пункта при 3%, а 82 обяви вече са в строеж след обещаната 2025 г.
Само 89 от 8 147 обяви посочват конкретна схема, така че отстъпката за пълно плащане почти винаги е въпрос на договаряне.
За сгради с 6–12 месеца до Акт 16 прагът е 1,2–2,4% и 5% отстъпка дава ясна нетна изгода от няколко хиляди евро.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.