Кредит 132 000 € при примерна лихва 3% и наем 649 € дават около 979 € на месец до Акт 16. За обява с 2027 г. това е около 14 700 € за 15 месеца.
Най-тежките месеци при покупка на зелено с кредит не са след нанасянето. Те са преди него, когато банката вече е превела пари на строителя, а вие още живеете под наем. Ако теглите 132 000 € – 80% от медианния двустаен на зелено в София за 165 000 € – и примерната лихва е 3%, само лихвата е около 330 € на месец. Добавете медианния наем на двустаен от 649 € и бюджетът ви поема около 979 € месечно, без да сте влезли в жилището. За сграда с Акт 16 в края на 2027 г. това са приблизително 14 700 €.
Лихвата от 3% тук е примерна, не оферта на конкретна банка. Сменете я в калкулатора по-долу с тази, която ви предлагат.
При готово жилище редът е прост: подписвате, банката плаща, нанасяте се и спирате да плащате наем. При жилище на зелено между плащането и нанасянето има месеци, понякога години. Ако банката финансира част от цената преди Акт 16, лихвата тече от момента на усвояване. Наемът тече, докато не получите ключ. Двете се застъпват.
Колко точно ще се застъпят зависи от два договора – с банката и със строителя. Някои банки финансират жилища в строеж едва след определен етап, други отпускат кредита на траншове според напредъка, трети чакат Акт 16. При някои продукти в периода на строежа се плаща само лихва върху усвоената сума. Условията се различават и се променят, затова ги проверете директно. Общата логика е описана в ръководството ни за ипотека за имот на зелено.
Продължителността на застъпването зависи от това кога сградата наистина ще получи Акт 16. В нашите 8 147 обяви на зелено разпределението по обявена година е такова: 2 663 обяви (32,7%) за 2026 г., 3 158 (38,8%) за 2027 г., 1 737 (21,3%) за 2028 г. и по-малко от 3% за 2029 и 2030 г. Ако приемем, че Акт 16 идва в края на съответната година, от днес (октомври 2026 г.) това са около 3, 15 и 27 месеца. Това е опростяване: в договорите често има гратисен период, а 82 обяви вече са в строеж след обявена 2025 г.
| Обявен Акт 16 | Обяви | Месеци (прибл.) | Лихва при 3% | Наем 649 €/мес. | Общо |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 2 663 | 3 | 990 € | 1 947 € | 2 937 € |
| 2027 | 3 158 | 15 | 4 950 € | 9 735 € | 14 685 € |
| 2028 | 1 737 | 27 | 8 910 € | 17 523 € | 26 433 € |
Сметката предполага, че целият кредит от 132 000 € е усвоен още в първия месец. Това е горната граница за лихвата. При усвояване на траншове или само след Акт 14 тя ще е по-ниска. Наемът обаче не намалява с нищо – той е по-голямата част от сумата във всеки ред.
Разликата между последните два реда е важна за всяко домакинство. Ако по време на строежа плащате само лихва, месечният товар е около 979 €. Ако от първия месец тече пълна анюитетна вноска за 30 години, той става около 1 206 €. Банките гледат съотношението между вноските и дохода ви; за да разберете какъв доход е нужен само за вноската, вижте сметката в заплата за двустаен на зелено.
Въведете сумата на кредита, лихвата, която ви предлага банката, броя месеци от усвояването до очаквания Акт 16 и наема, който плащате. Калкулаторът смята лихвата като проста лихва върху цялата сума – тоест приема, че кредитът е усвоен изцяло в началото. Ако банката превежда парите на части, въведете средната усвоена сума вместо пълния кредит; така резултатът ще е по-близо до реалността.
Пробвайте и песимистичен вариант: добавете шест месеца към срока. При нашия пример това вдига общата сума с около 5 900 €, от които почти 3 900 € са наем.
Тук трябва да сме честни към числата. Ако купувахте готово жилище, също щяхте да плащате лихва от първия месец. Така че спрямо готовото лихвата по време на строежа не е допълнителен разход – допълнителен е наемът. А спрямо варианта да платите първата вноска от спестявания и да теглите кредита чак при Акт 16 – обратното: тогава допълнителна е лихвата.
Затова е полезно двойното плащане да се сложи до отстъпката на зелено. В един и същ квартал обявите с Акт 16 през 2027 г. са с 9,4% под новите готови жилища. За двустаен за 165 000 € това означава, че сходно готово жилище би струвало около 182 000 €, т.е. отстъпката е около 17 100 €. Срещу нея стоят около 14 700 € лихва и наем за 15 месеца. Сметката излиза на малък плюс – но само ако срокът се спази. За 2028 г. отстъпката е 11,6% (около 21 650 €), а лихвата и наемът за 27 месеца – около 26 400 €. Тук двойното плащане вече я надминава. Подробно как отстъпката се отнася към чакането, сме разгледали в наем, докато чакате Акт 16.
Две уговорки. Сравненията са между обявени цени, не реални сделки. И готовите жилища с Акт 16 често се продават с довършителни работи, а зелените – без, така че част от отстъпката отива за довършване. Ако довършването на двустаен ви струва, да кажем, 15 000 €, плюсът при 2027 г. се обръща в минус от около 12 600 €, а при 2028 г. минусът расте до около 19 800 €. Затова не гледайте отстъпката като готов резерв за лихви и наем – тя често вече е похарчена за подове, врати и баня.
Има няколко лоста и нито един не е магически. Първият е изборът на сграда, по-близо до Акт 16: в квартали като Малинова долина, Кръстова вада, Младост 4 или Люлин 5 има десетки обяви с 2026 г., а там застъпването е въпрос на месеци. Вторият е редът на плащанията: колкото по-голяма част от цената е платена от спестявания и колкото по-късно се усвоява кредитът, толкова по-малко лихва. Третият е самият кредит – траншове или период само с лихва, ако банката ви предлага такъв. Четвъртият е наемът: по-малко жилище за година-две може да спести повече, отколкото половин процентен пункт по лихвата.
И последно, срокът. Всеки месец забава ви струва около 979 € в нашия пример, а неустойката в договора рядко покрива и наема сам по себе си – сметката е в статията за неустойката за забава. Ако планирате бюджета си с точния срок от обявата, планирате най-добрия сценарий. Ние бихме добавили поне шест месеца резерв и бихме проверили дали домакинството издържа 1 000 € месечно за целия период.
Двойното плащане е управляемо за сгради с Акт 16 до година, но при срок над две години лихвата и наемът изяждат цялата отстъпка на зелено. Решаващи са срокът и редът на усвояване.
Лихва 330 € плюс наем 649 € дават около 979 € на месец, а с пълна вноска товарът става около 1 206 €.
За 2027 г. около 17 100 € отстъпка срещу 14 700 € двойно плащане – малък плюс, който изчезва при срок от 27 месеца.
Общата сума расте линейно с месеците: от около 2 900 € за 3 месеца до около 26 400 € за 27, а 82 обяви вече закъсняват.
Траншове, ранни плащания от спестявания и по-евтин наем намаляват сумата; лихвата е по-малката част, наемът – по-голямата.
Наемът и цените са медиани от реални обяви, но лихвата е примерна, а месеците до Акт 16 се основават на обявена година.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.