Стар панел с ремонт или ново на зелено: сметка по 12 квартала

Ако сравните 70 кв.м в стар блок с основен ремонт и 70 кв.м на зелено с довършване в същия квартал, новото най-често излиза по-евтино – дори след като платите две години наем, докато го чакате. В 9 от 12-те квартала, които сметнахме, разликата е в полза на новото, понякога с над 30 000 €. В три квартала е обратното. Изходната точка е позната от нашите данни: в 69 квартала медианната цена на кв.м на зелено е с 12,9% под тази на жилищата в сгради от 1960–1989 г. в същия квартал, а по-висока е само в 8.

Ремонтът, довършването и наемът в сметката са примерни стойности. Цените на кв.м са медиани от обяви, не от сделки.

Двата пътя към едно и също жилище

Типичната ситуация е такава: семейство търси двустаен или малък тристаен около 70 кв.м в Младост 4. Може да купи апартамент в блок от 70-те или 80-те, да го ремонтира основно и да се нанесе след няколко месеца. Или да купи на зелено в същия квартал, да плаща наем до Акт 16 и да довърши новото. Първият път е по-бърз и с по-малко неизвестни за сградата, вторият – по-евтин на кв.м, но с риск в срока.

В тази статия не повтаряме общото сравнение на зеленото с блоковете – то е в ново или панел в същия квартал. Тук правим сметката с ремонт, довършване и наем, т.е. с парите, които реално излизат от джоба.

Колко струва кв.м по години на строеж

Първо контекстът за целия град. Медианната цена на кв.м на завършените жилища в обявите е най-висока за кооперациите отпреди 1960 г. (3 950 €), а за сградите от 80-те е най-ниска – 2 676 €. Зеленото е под всички тях с медиана около 2 302 €. Внимание: тези градски медиани смесват различни квартали. Блоковете от 80-те са масово в периферни комплекси, а кооперациите – в центъра. Затова за самата сметка използваме сравнение вътре в квартала.

Сметката по квартали

За всеки квартал взехме медианната цена на кв.м на зелено и на завършените жилища в сгради от 1960–1989 г. Допусканията са еднакви навсякъде: 70 кв.м, основен ремонт 350 €/кв.м за старото, довършване 300 €/кв.м за новото и 24 месеца наем по 649 € (медианният наем на двустаен в София). Подбрахме големи пазари с много обяви и нарочно включихме три квартала, в които резултатът е обратен.

Как да четете таблицата. Там, където ножицата в цената на кв.м е над 20% – Люлин 5, Люлин 10, Овча купел 2, Дружба 2 – новото печели с голяма разлика и двете години наем не я изяждат. Там, където ножицата е под 10%, като в Дружба 1, резултатът е около нулата. А в Надежда 4 и Връбница 1 зеленото е по-скъпо на кв.м от старото и сметката е категорично в полза на ремонта. При Овча купел 2 обявите за старо са само 12 и медианата им е чувствителна – приемайте реда като ориентир.

Калкулатор: вашият вариант

Въведете площта, която търсите, цената на кв.м на конкретния стар апартамент и разумна оценка на ремонта на кв.м. За новото – цената на кв.м от обявата и разхода за довършване (ако жилището се продава до ключ, сложете малка сума или нула). Последните две полета са месеците до Акт 16 и наемът, който ще плащате. Положителна разлика означава, че новото излиза по-евтино, отрицателна – че старото с ремонт е по-изгодно.

Стойностите по подразбиране са за Младост 4. Сменете месеците на 15 – колкото приблизително остават до края на 2027 г. – и разликата в полза на новото се увеличава до около 31 300 €. Сложете 36 и тя пада. Ремонтът е най-несигурното число: при 500 €/кв.м вместо 350 старото поскъпва с още 10 500 €.

Какво не влиза в сметката

Калкулаторът сравнява разходи до момента на нанасяне, нищо повече. Не вижда разходите за отопление на стара срещу нова сграда, асансьора, общите части и фасадата на блока. Не вижда и риска: старото е налице и се оглежда, новото е проект със срок, а 82 обяви в базата ни са още в строеж след обявена 2025 г. Не отчита и месеците, в които при ремонт може да плащате наем – добавете ги ръчно, ако не можете да живеете на място.

Има и разлика в самото сравнение. Обявите за стари жилища включват всякакви състояния – от „за ремонт“ до напълно обновени, – така че медианата им може да съдържа вече направен ремонт. Тогава нашата сметка надценява старото. Обратно, площта на зелено често е с общи части, които увеличават квадратурата на хартия; как да я проверите, е обяснено в ръководството за общи части и реална площ.

Кога старото печели

Данните подсказват три случая. Първо, кварталите, в които зеленото не е по-евтино на кв.м – от 69 квартала това са 8, сред тях Надежда 4 и Връбница 1. Второ, когато старият апартамент е вече ремонтиран и цената му е близо до медианата; тогава вие спестявате ремонта, а другата страна на сметката не се променя. Трето, когато чакането не е опция – например децата тръгват на училище в квартала догодина или наемът е значително над 649 €.

И обратно: новото печели най-ясно в западните и югозападните комплекси, където се строи много, а цената на кв.м на зелено е най-ниска. Ако все пак се колебаете, сравнете и с жилищата от 2005–2019 г. – анализът е в на зелено или сграда от 2010-те. А ако старият апартамент вече е ваш и въпросът е дали да го продадете, за да купите ново, последователността на двете сделки е разгледана в как да продадете старото, когато купувате на зелено.

Как бихме решили ние

Започнете от квартала, не от сградата: вижте дали там зеленото изобщо е по-евтино на кв.м. Ако ножицата е над 15%, сметката почти сигурно е в полза на новото, стига срокът до Акт 16 да е реалистичен. Ако е под 10%, решаващи стават ремонтът и наемът – вземете оферта за ремонта, преди да сравнявате. Накрая въведете в калкулатора песимистични стойности: шест месеца забава, 20% по-скъп ремонт. Ако новото пак води, имате отговор. Ако не – и старото с ремонт е разумен избор.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси