Цена на кв.м по брой стаи: защо четиристайният изглежда по-скъп

Ако подредите медианните цени на кв.м в обявите на зелено по брой стаи, ще получите крива във форма на U: едностайният е най-скъп на квадрат (2 393 €), двустайният и тристайният поевтиняват (2 293 и 2 210 €), а четиристайният отново скача до 2 377 €. Изглежда, че големите жилища се продават с премия. Не е така. Когато сравним четиристаен и тристаен в един и същ квартал, разликата е −0,3%. Премията на четиристайните идва от адреса: те се строят предимно в Бояна, Витоша, Драгалевци и Малинова долина.

Градската картина

Последната колона е просто медианната цена, разделена на броя стаи — груб показател, но полезен за интуицията. Двустайният и тристайният струват почти еднакво „на стая“, около 82 500 €. Едностайният е най-скъп на стая и на квадрат, а четиристайният изглежда скъп и по двата показателя.

Трябва да се каже, че „стая“ в обявите означава брой стаи по класификацията на сайта: двустаен е дневна плюс една спалня. Медианната цена и медианната площ са изчислени поотделно, затова произведението им не дава точно медианния кв.м — това е нормално.

Сравнението, което има значение: вътре в квартала

Градската медиана смесва локации. Ако повечето четиристайни са в скъпите южни квартали, а повечето тристайни — в Люлин и Младост, четиристайните ще изглеждат по-скъпи, дори ако във всеки квартал поотделно се продават на същата цена на квадрат. Затова сравнихме по двойки: за всеки квартал, в който има поне по три обяви от двата вида, изчислихме разликата в медианния кв.м, а после взехме медианата на тези разлики.

Картината се променя. Едностайният наистина е по-скъп на квадрат от двустайния в същия квартал, с около 3,5% — това е единствената устойчива премия. Двустайният и тристайният са на практика на една цена (+0,5%, при 54 от 94 квартала положителни). А четиристайният губи цялата си „премия“: в 28 от 62 квартала е по-скъп от тристайния, в останалите — не.

Къде се строят четиристайните

Четиристайните на зелено са концентрирани в южните и най-скъпите части на града. Сред кварталите с най-много такива обяви са Малинова долина (75), Кръстова вада (76), Манастирски ливади (68), Център (49), Витоша (33), Бояна (33) и Драгалевци (23). Точно тук цената на кв.м изобщо е над градската медиана. Затова четиристайният на ниво град изглежда скъп: не защото е голям, а защото е там.

Вътре в тези квартали разликите сочат в различни посоки. В Бояна четиристайният е с 23,5% над тристайния (33 срещу 12 обяви), във Витоша с 10,8%, в Малинова долина с 10,7%. Но в Лозенец е с 28,4% под тристайния (16 срещу 39), а в Кръстова вада — със 7,4% под него (76 срещу 118). Големите апартаменти имат различна роля в различните квартали — понякога луксозни пентхауси, понякога семейни жилища на по-ниски етажи.

Едностайният: скъп на квадрат, но единственият под 120 000 €

Едностайният на зелено е рядкост — 380 обяви, 4,7% от предлагането. Медианата му от 115 000 € е най-ниският вход в новото строителство, но на цена от 2 393 € на квадрат. Вътре в квартала премията спрямо двустаен е 3,5% при 34 квартала. Най-силна е в Малинова долина (+15,3%, 107 срещу 128 обяви) — там предлагането на едностайни е необичайно голямо. В Център разликата е +74,7%, но това почти сигурно е специфичен продукт (малки студиа в скъпи сгради), а не общо правило. В обратната посока, в Овча купел едностайният е с 8,2% по-евтин от двустайния.

Логиката зад премията на малките жилища е позната от всички пазари: баня, кухня и антре струват почти еднакво в 49 и в 72 кв.м, а те са най-скъпите за изграждане помещения. Освен това търсенето на малки жилища от инвеститори за отдаване под наем поддържа цената.

Какво не бива да извеждате от това

• Цените са искани, от обявите през септември 2026 г. Отстъпката при договаряне може да е различна за различните размери — например големите апартаменти вероятно се договарят по-дълго.
• Сравнението в квартала не контролира за етаж, изложение и тераса. Ако в някоя сграда всички четиристайни са на последния етаж с тераса, това влиза в разликата.
• Праговете от три обяви на страна са ниски. Медианата от 62 или 94 квартала е стабилна, числото за отделен квартал не е.
• Площта е обявената обща площ, включваща общи части. Цената на квадрат жилищна площ е по-висока и за всички видове жилища.

Как да мислите за цената: на квадрат, на стая, на месец

Практическият извод е, че за двустайни и тристайни в един квартал цената на кв.м е почти една и съща, така че можете да сравнявате директно. За останалите случаи ето кратък план.

1. Сравнявайте в квартала, не в града. Ако гледате четиристаен в Бояна, сравнявайте с тристайните в Бояна, а не с градската медиана.
2. При едностайни очаквайте премия от няколко процента на квадрат. Ако разликата спрямо двустаен в същата сграда е много по-голяма, питайте защо.
3. Сметнете цената на стая, ако ви трябва определен брой спални. Двустаен и тристаен струват около 82 500 € на стая по медиана; често е по-изгодно да вземете по-голямото жилище, отколкото да доплащате за по-скъпи квадрати в по-малко.
4. Проверете площта по помещения. Ръководството за общите части и реалната площ обяснява как се формира обявената площ; за доходността при отдаване вижте как се смята честно инвестиция на зелено.
5. Свържете с размера и бюджета. Как се променя площта по епохи — в растат ли новите апартаменти; какво се купува със средна сума — в бюджет 150–200 хиляди на зелено.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси