Бюджет 150, 200 или 250 хиляди евро: какво се купува на зелено в София

Бюджетът определя повече от квартала — определя дали изобщо търсите тристаен. В нашия скрейп на imot.bg от септември 2026 г. с таван от 150 000 € на зелено има 1 095 двустайни и само 58 тристайни обяви. Вдигнете тавана на 200 000 € и тристайните стават 746, а при 250 000 € — 1 936. Разликата между 150 и 200 хиляди не е „малко повече избор“, а различен пазар. По-долу са числата, кварталите, в които бюджетът стига най-далеч, и разходите, които трябва да приспаднете, преди да започнете да търсите.

Колко обяви влизат във всеки бюджет

Таблицата е кумулативна — всеки ред включва и по-евтините обяви. Прочетете я по колоните. Едностайните практически свършват около 150 000 €: над този праг се добавят само още няколко десетки. Двустайните растат най-бързо между 150 и 200 хиляди — с близо 1 500 обяви. Тристайните правят своя скок между 200 и 250 хиляди. А четиристайните започват да се появяват в забележими количества едва над 250 000 €.

Типичната цена по брой стаи

За ориентир — медианите за всички обяви на зелено по брой стаи:

Медианният двустаен (165 000 €) е точно над прага от 150 000 €, а медианният тристаен (около 247 000 €) — точно под 250 000 €. Затова тези два бюджета са естествените граници. Цената на квадрат пада леко от едностайните към тристайните, което подробно разглеждаме в анализа на цената по брой стаи. Площите са по документи и включват общи части — какво значи това за реално ползваемата площ, обясняваме в ръководството за общите части.

Къде 150 000 € стигат най-далеч

Изброихме кварталите с поне 30 обяви на зелено, в които най-голям дял от обявите е на цена до 150 000 €:

Картината е ясна: северозападната периферия (Обеля, Люлин, Модерно предградие, Орландовци) и населените места около града. Имайте предвид, че това е дял от обявите, не от жилищата, и че в квартал с 30–50 обяви един голям проект може да промени процента значително.

Най-евтините двустайни и тристайни по квартали

Друг ъгъл: в кои квартали медианният двустаен или тристаен на зелено е най-достъпен (само квартали с поне 10 обяви от съответния тип).

Две наблюдения. Първо, почти никъде медианният тристаен на зелено не е под 150 000 € — дори най-евтиният квартал в списъка е над този праг. С 150 000 € тристаен е по-скоро изключение, отколкото избор. Второ, Малинова долина е единственият голям южен пазар в списъка с тристайни: 161 обяви с медиана около 203 500 €. При бюджет от 200–210 хиляди това е реална алтернатива на северозападните квартали. Където има по-малко от 15 обяви (Люлин 2, Свобода, Костинброд, Красна поляна 2, Враждебна), медианата лесно се мести с един-два проекта.

Какво още трябва да сметнете

Цената в обявата не е цената, която ще платите. Поне три пера трябва да се извадят от бюджета, преди да го сравните с обявите:

• Данъци и такси при прехвърлянето. Местният данък, нотариалната и вписвателната такса заедно обикновено са около 3–4% от цената, в зависимост от общината и стойността на имота. Дали обявената цена включва ДДС и как се смятат таксите, обясняваме в ДДС, данъци и такси при покупка на ново жилище. При бюджет 150 000 € и около 3,5% разходи обявата трябва да е до приблизително 145 000 €.
• Довършване. Повечето жилища на зелено се предават без подови настилки, врати, санитария и кухня. Не даваме средна сума — тя зависи твърде много от избора ви — но заложете отделен бюджет и не го смесвайте с цената на жилището.
• Паркомясто или гараж. Често се продават отделно и не присъстват в цената на апартамента. Вижте ръководството за паркоместата.

Имайте предвид и че 150 000 € е психологически праг, около който продавачите обичат да слагат цени — в анализа на кръглите цени показваме колко често цените „кацат“ точно под кръгли суми.

Какво тези числа не казват

Това са поискани цени в обяви от септември 2026 г., не сделки. Една квартира може да е обявена от няколко продавача (в друг анализ установихме, че това засяга 22,2% от обявите на зелено), така че броят обяви надценява броя налични жилища. Данните не казват нищо за качеството на строителството, срока или етажа — евтиният двустаен може да е на партер с далечна година на завършване.

Как да търсите според бюджета си

1. Извадете от бюджета около 3–4% за данъци и такси плюс сума за довършване — това е реалният таван за цената в обявата.
2. При до 150 000 € приемете, че търсите двустаен (или едностаен), и фокусирайте търсенето върху кварталите от таблиците по-горе.
3. При 200 000 € тристайният вече е реалистичен в северозападните квартали и в Малинова долина — сравнете и двата варианта.
4. При 250 000 € изборът се разширява към почти двете трети от всички обяви — тук по-важни стават срокът, етажът и строителят, отколкото самата цена.
5. Разгледайте таблицата с цените по квартали, за да видите къде вашият бюджет е над медианата, и изпратете запитване, ако искате подбор по конкретни критерии.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси