Изложение в обявата: южното се хвали, северното почти липсва

Ако съдите по обявите, в София почти няма апартаменти на север. Думата „юг“ или „южно“ се среща в 299 обяви на зелено (3,7%), „изток“ в 276, „запад“ в 115, а „север“ само в 63, тоест в 0,8% от всички 8 147 обяви. Продавачите пишат изложение, когато то е предимство, и мълчат, когато не е. Втората изненада е в цената: в рамките на един квартал обявите, които споменават юг, не са по-скъпи. Медианата на разликата е −1,8%.

Кой какво пише: четирите посоки в числа

Търсихме думите в свободния текст на обявата, а не в отделно поле, защото такова поле няма. Сравнението по цена е направено само в квартали с поне три обяви, съдържащи посоката, и поне три без нея.

Изглежда парадоксално: западът с +3,1%, югът с −1,8%. Но нито едно от тези числа не е надеждна „цена на изложението“. При юг само в 11 от 25 квартала обявите с думата са по-скъпи. При север сравнението е възможно само в 5 квартала и в 4 от тях северът е по-евтин, но при толкова малко данни това е наблюдение, не закономерност.

Директното сравнение юг срещу север

Опитахме и най-честното сравнение: само обяви, които споменават или юг, или север (но не и двете), в един и същ квартал. Тук изискваме поне по две обяви от всяка страна. Такива квартали са само 4. Медианата на разликата в полза на юга е +2,4%, в 2 от 4 квартала югът е по-скъп, в 2 по-евтин.

Четири квартала не са извадка, от която да се пише правило. Разликата варира от −14,3% в Малинова долина (20 обяви с юг срещу 3 със север) до +7,6% в Банкя (16 срещу 4). В Овча купел двете групи са практически равни (−0,4% при 25 срещу 14 обяви). Честният извод е: не можем да измерим премия за южно изложение по обявите, защото северните обяви почти не съществуват.

Защо обявите не показват южна премия

Това не значи, че изложението не влияе на цената. Значи, че обявата е лош инструмент да го видим. Причините са поне четири.

• Изложението се цени по апартамент, а се рекламира по сграда. Строителите обикновено имат ценова листа, в която южните и северните жилища на един етаж са с различна цена. В портала обаче се качват няколко обяви с общ текст за сградата.
• Думата може да описва само една стая. „Хол на юг“ и „изцяло южно жилище“ са различни неща, но и двете попадат в нашето броене.
• Югът се пише, за да оправдае цена, която иначе е по-ниска. Например по-нисък етаж или по-далечна дата на въвеждане. Затова сравнението на думата с цената смесва много фактори.
• Исканите цени не са сделки. Южните жилища може да се продават по-бързо или с по-малка отстъпка, а това не се вижда в обявата.

Към това добавете и етажа: южното жилище на втори етаж с висока сграда отсреща има по-малко светлина от северното на последния. Етажът разглеждаме отделно в статията за етажа и цената на зелено.

Има и още един, по-прозаичен фактор. Голяма част от новите жилища в София са двустранни или ъглови: едната стая гледа на юг, другата на изток или запад. Продавачът избира да спомене най-атрактивната посока, а не да опише всички. Така един и същ тип апартамент може да попадне в групата „юг“ в една обява и в групата „изток“ в друга, според това кой я е писал. Това размива разликите между посоките и прави всяко сравнение по думата още по-неточно.

Крайностите и какво ни казват

При юг най-голямата отрицателна разлика е в Княжево (−17,5%, 4 срещу 45 обяви), следвана от Павлово (−14,6%) и Младост 2 (−14,0%). Най-голямата положителна е в Център (+56,3%), но това са 4 обяви срещу 166. Една луксозна сграда в центъра с южна тераса е достатъчна, за да изкриви числото. При изток крайностите са от −11,4% в Манастирски ливади (66 срещу 297) до +19,8% в Люлин 10 (11 срещу 133). Когато извадката от едната страна е под 10 обяви, всяко число е по-скоро история за една сграда.

Как да проверите изложението сами по плана

Тъй като обявата рядко казва, а когато казва, говори за хубавата страна, проверката остава за вас. Тя е проста.

1. Поискайте архитектурното разпределение на етажа, не само на апартамента. На него трябва да има стрелка, която показва север. Ако няма, поискайте ситуационната схема на парцела.
2. Определете към коя посока гледат дневната и спалните. Кухнята и баните на север са нормални, дневната на север е компромис.
3. Проверете какво има отсреща. Съседна сграда на 10 метра спира светлината независимо от посоката. Използвайте картата, за да видите околните парцели.
4. Сравнете цените в ценовата листа на един етаж. Ако южният и северният апартамент на един етаж са на една и съща цена на квадрат, изложението не се плаща отделно.
5. Запишете изложението в договора. Разпределението с означено изложение трябва да е приложение към предварителния договор.

По-подробно за това как да изберете етаж, изложение и разпределение, има в ръководството Избор на етаж, изложение и разпределение.

Какво означава това за вашия бюджет

Практическото следствие е, че не трябва да приемате „южно изложение“ в обявата като основание за по-висока цена. Нашите данни не показват, че такава цена се иска систематично. Ако ви предложат два сходни апартамента в една сграда и южният е по-скъп, преговаряйте по конкретната разлика, а не по етикета. Ако пък северно жилище е с отстъпка, преценете дали светлината ви е важна; в новите сгради с големи прозорци разликата понякога е по-малка, отколкото изглежда на хартия. И винаги поглеждайте как изложението се съчетава с площта: вижте статията за размера на новите апартаменти.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси