Отопление в новите сгради: 44% от обявите на зелено мълчат

Отоплението е едно от първите неща, за които купувачът пита, и едно от последните, които обявата казва. В нашата извадка от септември 2026 г. има 8 147 обяви за жилища на зелено в София и околностите. В 3 563 от тях, тоест почти 44%, полето за отопление е празно. Там, където е попълнено, газът е почти изравнен с ТЕЦ: 2 092 обяви срещу 2 276. При завършените жилища картината е съвсем различна: 4 561 с ТЕЦ срещу 1 406 с газ. И още нещо, което мнозина не очакват: когато сравним ТЕЦ и газ в рамките на един и същ квартал, разлика в исканата цена на квадратен метър практически няма, медианата е +0,1%.

Какво пише в полето „отопление“

Продавачът избира една от няколко стойности при публикуването на обявата: ТЕЦ, газ, локално отопление или не попълва нищо. Ние просто преброихме какво е избрано. Таблицата сравнява жилищата в строеж (преди Акт 16) със завършените обяви от същия скрейп.

Ако махнем празните обяви и гледаме само тези, в които нещо е написано, разликата става още по-ясна. При новото строителство ТЕЦ е 49,7%, газът 45,6%, локалното отопление 4,7%. При завършените жилища ТЕЦ е 72,6%, газът 22,4%, локалното 5,0%. С други думи, в посочилите обяви на зелено газът е около два пъти по-чест, отколкото в посочилите завършени.

Какво това не означава: празното поле не значи, че сградата няма да има отопление. Много продавачи просто не попълват полето, защото решението още не е окончателно или защото отоплението ще е изцяло електрическо. Формата няма отделна опция за термопомпа или климатици, затова такива сгради или попадат в „локално“, или остават празни. Нашите данни не могат да ги различат, така че не правим изводи за термопомпите.

Къде никой не казва, и къде газът доминира

Празното поле не е разпределено равномерно. В някои квартали мълчанието е почти пълно, в други газът е основният избор. Взехме само квартали с поне 30 обяви на зелено.

В Орландовци от 48 обяви само около четири казват нещо за отоплението. В Хаджи Димитър делът е 90% при 93 обяви. Това са квартали, в които купувачът трябва да изведе въпроса сам, защото от обявата няма да разбере нищо.

На другия полюс са кварталите, в които газът е посочен в най-голям дял от обявите: Павлово 77% (75 обяви), Бояна 75% (142 обяви), Банкя 72% (50 обяви), Витоша 66% (306 обяви), Кръстова вада 59% (352 обяви). Общото между тях е ясно: южните и западните зони под Витоша и извън града, където новото строителство е масово, а топлопреносната мрежа не винаги стига. Това е обяснение, което съвпада с картата, но не е нещо, което сме измерили пряко, затова за конкретна сграда проверете сами.

Година на въвеждане и празното поле

Очаквахме, че колкото по-далечна е датата на въвеждане, толкова по-често отоплението ще е неуточнено. Данните показват друго. По година на очаквано въвеждане делът на обявите без посочено отопление е: 2026 г. 43%, 2027 г. 44%, 2028 г. 49%, 2029 г. 27%, 2030 г. 22%. Пикът е при сградите с въвеждане през 2028 г., а за 2029 и 2030 г. делът пада рязко. Обявите с толкова далечна дата са по-малко и често идват от по-големи проекти с по-подробно описание, но това е предположение. Не четете в спада сигнал, че далечните проекти са „по-сигурни“. Вижте и статията ни за цената според годината на въвеждане.

Плаща ли се повече за ТЕЦ или за газ

Ако погледнем целия град наведнъж, медианата на обявите на зелено с газ е 2 358 €/кв.м, а с ТЕЦ 2 266 €/кв.м. Изглежда, че газът е по-скъп. Това е капан. Газът е концентриран в скъпи южни квартали, така че сравнението по цял град всъщност сравнява местоположения, а не отопление.

Затова сравнихме двата вида в рамките на един квартал. Взехме само квартали с поне три обяви с ТЕЦ и поне три с газ. Такива са 21. Медианата на разликата е +0,1%, а в 11 от 21 квартала ТЕЦ излиза малко по-скъп, в останалите 10 по-евтин. Това е шум, не премия.

Крайностите са поучителни, защото са от малки извадки. В Изгрев ТЕЦ излиза с 41,7% по-евтин, но сравнението е 15 обяви срещу само 3 с газ. В Манастирски ливади ТЕЦ е с 21,8% по-скъп при 14 обяви срещу 185 с газ. И двете числа са по-скоро разказ за конкретни сгради, отколкото правило.

И отново: това са искани цени от обяви, не сделки. Ако вид отопление реално влияе на крайната цена, това може да се случва в преговорите, които ние не виждаме.

Какво струва отоплението след нанасяне

Сравнението по цена на квадрат пропуска разходите след Акт 16. При ТЕЦ в етажна собственост обикновено има дялово разпределение: плащате за собствения си разход, но и за отдадената от сградната инсталация топлина, която се разпределя между всички. При газ с индивидуален котел сметката е по-пряко ваша, но имате разход за котел, годишен преглед и подмяна след години. При общ газов котел за сградата въпросите за поддръжката и разпределението се пренасят в етажната собственост. Нито един от тези разходи не е в нашите данни, затова не ги сравняваме с числа.

Какво да попитате строителя, преди да подпишете

Щом обявата мълчи, въпросите трябва да ги зададете вие, и отговорите да влязат в документите, а не да останат устни.

1. Какво точно е предвидено в проекта. ТЕЦ, газ, термопомпа, само климатици или комбинация. Поискайте частта от проекта, в която това е описано.
2. Има ли договор за присъединяване. Питайте дали строителят вече има сключен договор или поне становище от топлофикационното или газоразпределителното дружество. Без това „ще има газ“ е обещание, не факт.
3. Кой плаща присъединяването. Включена ли е таксата в цената на жилището или ще бъде разпределена между купувачите след Акт 16. Това трябва да е записано в предварителния договор.
4. Какво ще е монтирано към момента на предаване. Тръби до жилището, радиатори, котел, подово отопление. Степента на завършеност трябва да е описана поименно.
5. Къде ще е абонатната станция или котелът. Общ котел или индивидуален, в кое помещение, как се отвеждат газовете.
6. Ако е заявена термопомпа. Питайте какъв тип е, за кои помещения стига и кой я поддържа.

При приемането на жилището проверете, че монтираното съвпада с описаното; подробностите са в ръководството за приемане на жилището след Акт 16.

Как да използвате тези числа

Първо, не плащайте надценка заради етикета „газ“ или „ТЕЦ“ в обявата. Нашите данни не показват систематична разлика в исканата цена вътре в квартала. Второ, ако търсите в квартал, където 80–90% от обявите мълчат, сметнете, че ще трябва да изясните отоплението сами при всяка оферта. Трето, помнете, че дори попълненото поле е информация от продавача, а не от проекта. Проверете го по документите. Подобен ефект разглеждаме и в статията за думите в обявата и цената. Как сме събрали и почистили данните, е описано в методологията.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси