Между 17.09 и 02.10.2026 г. от обявите на зелено изчезнаха 11,6%, от завършените жилища 18,2%, а от сградите отпреди 2000 г. – 20,6%. Какво значи това.
На 17 септември 2026 г. изтеглихме всички обяви за апартаменти в София и околните населени места от imot.bg. На 2 октомври, петнайсет дни по-късно, повторихме упражнението и сложихме двата среза един до друг. Обява, която присъства и в двата, наричаме „останала“. Ако я е имало на 17-и, а на 2-и не я откриваме, тя е „изчезнала“. Появилата се само във втория срез е „нова“. Цената не участва в разпознаването: свързваме обявите по квартал, брой стаи, площ, етаж, етажност на сградата и първите 200 знака от описанието. Така едно и също жилище остава едно и също, дори продавачът междувременно да е сменил цената.
Какво излезе? От обявите на зелено за две седмици изчезнаха 11,6%. От завършените жилища – 18,2%. От апартаментите в сгради, строени преди 2000 г., – цели 20,6%. Новото строителство в обявите се оказа най-неподвижната част от пазара, а старият фонд – най-шумната.
Първото, което трябва да кажем: изчезналата обява не е продаден апартамент. Тя може да е продадена, но може и да е запазена с капаро, свалена от продавача, оставена да изтече или просто пренаписана. В последния случай същото жилище се появява при нас два пъти – веднъж като изчезнало и веднъж като ново. Затова процентът „изчезнали“ е горна граница на реалното движение, а не брой сделки.
Второто е обхватът. В 31 клетки „квартал × тип жилище“ порталът или е стигнал своя таван от 240 обяви, или броят им е скочил или се е сринал между двата среза по начин, който подсказва проблем при изтеглянето. Тези клетки махнахме изцяло. Остават 12 725 апартамента на 17 септември, а не всичките около 18 400 от пълния ни септемврийски срез. Част от най-големите квартали по брой обяви на зелено са само частично в тази извадка. Третото е времето: петнайсет дни са кратък прозорец. Тук описваме какво се е случило между две конкретни дати, не годишна тенденция. И, както винаги, говорим за поискани цени, не за цени по нотариален акт.
| Сегмент | Обяви на 17.09 | Изчезнали | Дял изчезнали | Нови до 02.10 | Нови спрямо началото | Поевтинели | Поскъпнали |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Всички апартаменти | 12 725 | 1 972 | 15,5% | 1 920 | 15,1% | 5,2% | 1,0% |
| На зелено (в строеж) | 5 173 | 600 | 11,6% | 561 | 10,8% | 0,77% | 1,51% |
| Завършени, всички | 7 552 | 1 372 | 18,2% | 1 359 | 18,0% | 8,48% | 0,63% |
| Завършени 2024 г. и след това | 1 624 | 230 | 14,2% | 176 | 10,8% | 3,8% | 0,57% |
| Сгради отпреди 2000 г. | 2 798 | 576 | 20,6% | 609 | 21,8% | 13,73% | 0,68% |
Колоните „поевтинели“ и „поскъпнали“ са изчислени само върху останалите обяви – тоест колко от жилищата, които са били налице и в двата дни, са с по-ниска или по-висока цена. Завършените от 2024 г. насам и тези отпреди 2000 г. не се събират до „завършени, всички“: между тях са сградите от 2000–2023 г. и обявите без посочена година.
При зеленото балансът е почти нулев. Изчезнаха 600, дойдоха 561, а общият брой падна от 5 173 на 5 134, или с 39 обяви. При старите сгради е обратното: новите (609) са повече от изчезналите (576). Единственият сегмент, който осезаемо се сви, са току-що завършените жилища с Акт 16 от 2024 г. насам: 230 изчезнали срещу 176 нови, нетно с 54 по-малко, около 3,3% от началния им брой.
Данните не казват защо, но позволяват разумни предположения. Обявите на зелено в голямата си част идват от фирми, които качват десетки апартаменти от един и същ проект и ги държат, докато не ги продадат. Такъв продавач няма причина да сваля и качва наново – обявата просто стои. За това колко концентрирано е предлагането писахме в анализа кой продава имотите на зелено, а за дублираните оферти – в едно жилище, няколко цени.
При старите панелни и тухлени апартаменти картината е друга. Там продавачът по-често е частно лице, което сменя посредник, редактира текста, оставя обявата да изтече и после я пуска отново. Всяко такова действие изглежда при нас като „изчезнала плюс нова“. Фактът, че при старите сгради новите обяви дори надвишават изчезналите, подсказва, че голяма част от тяхното движение е именно такова пренареждане, а не изпразване на пазара.
Медианната поискана цена на кв.м на зелено в тази извадка беше 2 216 € на 17 септември и 2 222 € на 2 октомври. Обявите, които останаха и в двата среза, имат една и съща медиана – 2 222 € – и в началото, и в края. Изчезналите бяха малко по-евтини (медиана 2 181 €, близо 1,8% под останалите), а новите влязоха с медиана 2 203 €.
Защо тези числа са по-ниски от градската медиана 2 302 €/кв.м, която цитираме другаде? Защото извадката е различна: тук липсват 31-те изключени клетки, а сред тях има скъпи и големи квартали. Двете числа не бива да се сравняват пряко. Сравнимо е само движението вътре в една и съща извадка, а то е практически нулево. Подробно за това, че изчезват по-често евтините оферти, разказваме в статията кои обяви на зелено изчезват първи.
От 4 573 обяви на зелено, които останаха и в двата среза, само 35 поевтиняха. Това е една на около 130. Поскъпнаха 69, почти двойно повече. При апартаментите в сгради отпреди 2000 г. картината е огледална: 305 от 2 222 останали обяви са с по-ниска цена, тоест почти всяка седма. Средният размер на намалението при старите е скромен – медиана −3,12%, около 5 000 €, но се случва често. При завършените след 2024 г. намаленията са по-редки (3,8%), но по-дълбоки: медиана −5,0%, или 15 000 €.
Какво стои зад това, че строителите по-скоро вдигат, отколкото свалят, разглеждаме отделно в намаления и поскъпвания на зелено. Тук отбелязваме само, че публикуваната цена на зелено е по-близо до ценова листа, отколкото до начална оферта за пазарлък.
Ако сте семейство, което разглежда тристайни в Люлин 5 или Симеоново, полезният извод е прост: около девет от десет обяви на зелено ще са още там след две седмици. Изкуственото „бързайте, остават последни“ рядко се потвърждава от данните. В същото време в отделни квартали движението е много по-бързо – в Симеоново изчезнаха 28 обяви на зелено, в Люлин 5 – 27, в Оборище – 19, а в Бистрица за същия период се появиха 27 нови. Карта на тези разлики има в кварталите с най-бързо движение.
Първата половина на есента може да е нетипична. Някои фирми пускат нови проекти именно през септември, други закриват кампании. Затова тези резултати ще повторим и с по-дълъг интервал. Засега знаем следното: за две седмици зеленото предлагане в нашата извадка остана почти на едно и също ниво, цената му не мръдна, а промените в обявените цени са по-скоро нагоре. Старите жилища се движат повече и по-често поевтиняват. Колко точно от това движение са реални сделки – данните от обявите не могат да покажат.
За две седмици пазарът на зелено се оказа спокоен: малко изчезнали обяви, неподвижна медиана и повече поскъпвания, отколкото намаления. Купувачът има време да мисли, но рядко ще види по-ниска обявена цена.
Само 11,6% от обявите на зелено изчезнаха за 15 дни, срещу 20,6% при сградите отпреди 2000 г. Повечето оферти ще ви изчакат.
Медианата на кв.м на останалите обяви е 2 222 € и в двата среза; общата медиана се движи от 2 216 € до 2 222 €.
Поевтиняха 35 от 4 573 останали обяви на зелено, а поскъпнаха 69. При стария фонд поевтиняват 13,73%.
Появиха се 561 нови обяви на зелено, 10,8% от началния брой; нетно предлагането се сви едва с 39 обяви.
Само 15 дни, поискани цени, изчезнала обява не е сделка, а 31 клетки са изключени заради тавана на портала или проблеми с изтеглянето.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.