Между 17.09 и 06.10.2026 г. 134 обяви на зелено смениха цената: 83 нагоре, 48 надолу, медиана +2,73%. При готовите жилища 578 поевтиняха и само 45 поскъпнаха.
Плюс 2,73%. Толкова е медианната промяна при обявите на зелено, които за 19 дни смениха цената си. При завършените жилища същото число е минус 3,05%. Двата сегмента на пазара не просто се движат с различна скорост – вървят в противоположни посоки.
Проследихме едни и същи обяви на три дати – 17 септември, 2 и 6 октомври 2026 г. – и броихме само онези, които присъстват и на трите. От 4 411 такива обяви на зелено 134 са с различна цена на 6 октомври спрямо 17 септември: 83 по-скъпи, 48 по-евтини. От 5 854 обяви за завършени жилища цената е различна при 635, като 578 са поевтинели, а само 45 – поскъпнали.
Тук анализираме само жилищата, които не са изчезвали нито за миг. Онези, които паднаха от портала след първата или втората дата, не участват – те може да са продадени, запазени, свалени или пренаписани, и за тях не знаем каква е била крайната цена. Така сравняваме чисто: един и същ апартамент, една и съща обява, три момента.
Обявите свързваме по квартал, стаи, квадратура, етаж, етажност и началото на текста, но не и по цена – тя е това, което измерваме. Работим с около 12 600 апартамента на дата, след като махнахме 32 клетки „квартал × тип“, в които порталът стига тавана от 240 обяви или броят им прескача подозрително. Някои големи квартали са само отчасти вътре. Говорим за поискани цени, а не за суми по нотариален акт.
Третата дата ни дава възможност да разделим периода на две: петнайсет дни (17.09 – 02.10) и четири дни (02.10 – 06.10). Всяка обява получава по една стрелка за всеки интервал: „=“ без промяна, „↓“ намаление, „↑“ поскъпване.
| Път на цената | На зелено | Завършени | Завършени, сгради преди 2000 г. |
|---|---|---|---|
| = = (без промяна) | 4 277 | 5 219 | 1 723 |
| ↑ = (поскъпване в първия интервал) | 69 | 37 | 15 |
| ↓ = (намаление в първия интервал) | 33 | 456 | 272 |
| = ↑ (поскъпване във втория) | 15 | 9 | 5 |
| = ↓ (намаление във втория) | 16 | 108 | 58 |
| ↓ ↓ (две намаления) | 1 | 24 | 12 |
| ↓ ↑ (надолу, после нагоре) | – | 1 | – |
| Общо проследени | 4 411 | 5 854 | 2 085 |
При зеленото наклонът нагоре идва почти изцяло от първите петнайсет дни: 69 поскъпвания срещу 34 намаления. В четирите дни след 2 октомври картината е равна – 15 нагоре и 17 надолу. Дали това е случайност на краткия интервал, или първата половина е съвпаднала с нови ценови листи на няколко проекта, от обявите не можем да кажем. Четири дни са прекалено малко, за да говорим за обрат.
При завършените посоката не се сменя: 481 намаления срещу 37 поскъпвания в първия интервал, 132 срещу 10 във втория.
Ако сложим една до друга началната и крайната цена, 3,0% от обявите на зелено (134 от 4 411) и 10,8% от завършените (635 от 5 854) имат различна стойност. Поскъпналите на зелено са 1,88% от проследените, поевтинелите – 1,09%. При завършените поевтинели са 9,87%, поскъпнали – 0,77%. Медианната промяна сред сменилите цената е +2,73% на зелено и −3,05% при готовите.
За да добиете усещане за мащаба: 2,73% от градската медиана на зелено (2 213 €/кв.м на 17 септември) са около 60 € на квадратен метър. Това е илюстрация, а не цената на конкретна сделка – отделните поскъпвания може да са в съвсем различни ценови нива.
В материала намаления и поскъпвания на зелено видяхме, че за първите две седмици поскъпванията са почти двойно повече от намаленията и че строителите сменят цените със стъпка. Деветнайсетте дни потвърждават посоката, но я смекчават: 83 към 48 е съотношение по-малко от две към едно, а последните четири дни са неутрални.
Само една обява на зелено е сменила цената и в двата интервала: тристаен от 102 кв.м в Люлин 5, обявен за 179 000 € на 17 септември, за 170 000 € на 2 октомври и за 169 999 € на 6 октомври. Втората стъпка е от едно евро – класическото слизане под кръгла граница, за което писахме в кръглите цени в обявите. При завършените двойно пипнатите обяви са 25, от които 24 са поевтинели два пъти поред.
Това разделение е показателно. Фирмата, която продава сграда на зелено, обикновено има ценова листа и я сменя рядко, на етапи. Частният продавач на готово жилище реагира на липсата на обаждания и сваля цената отново и отново. Затова при зеленото отделното намаление е събитие, а при стария фонд – навик.
При апартаментите в сгради отпреди 2000 г. проследихме 2 085 обяви на трите дати. От тях 342 са поевтинели поне веднъж – 16,4%, или почти всяка шеста. Поскъпване има при 20. Ако търсите жилище в стара сграда, намалението в обявата е реална възможност; при зеленото то е изключение, а отстъпката се договаря другаде – в схемата на плащане, довършителните работи или паркомястото.
Медианната поискана цена на зелено в извадката е 2 213 €/кв.м на 17 септември, 2 216 € на 2 октомври и 2 208 € на 6 октомври. Около минус 0,2% за 19 дни – на практика без промяна. Причината е, че само 3% от обявите пипат цената си, а медианата на целия куп се движи повече от това кой влиза и кой излиза, отколкото от преоценките.
Същото се вижда в отделните квартали. В Витоша медианата на зелено слиза от 2 485 € на 2 363 € (−4,9%), в Сухата река от 2 160 € на 2 090 €, в Драгалевци от 2 760 € на 2 681 €. Това не са намаления в обявите, а смяна на състава – по-евтини нови оферти, излезли по-скъпи. Най-ярък е случаят с м-т Камбаните: 2 994 € срещу 2 529 € (−15,5%), докато обявите там нарастват от 45 на 66. Квартална медиана, която пада, не означава, че някой е намалил цената на апартамента, който гледате.
Първо, ако купувате на зелено, не чакайте обявената цена да слезе сама. За 19 дни това се е случило при 48 от 4 411 обяви. По-вероятно е тя да се качи – особено когато сградата преминава към следващ етап. Как етапите се отразяват в цената, обясняваме в Акт 14, Акт 15 и цената.
Второ, търсете гъвкавост в условията. Разсрочване, по-малко капаро, включено паркомясто или довършване понякога струват повече от два-три процента отстъпка. Вариантите за плащане са разгледани в ръководството за етапите на плащане, а колко широк е обикновено ценовият коридор в един квартал – в колко може да се пазари на зелено.
Трето, ако сте видели цена и сте се колебали, запишете я с дата. При поскъпване ще имате аргумент за разговор, а при намаление ще знаете, че е реално, а не рекламен трик. Как се държи предлагането като цяло в същия период, показваме в три седмици на пазара на зелено.
Обявената цена на зелено е твърда и по-скоро пълзи нагоре, докато готовите жилища поевтиняват. Чакането на намаление при зеленото рядко се отплаща; пазарлъкът е в условията.
Поевтинели на зелено са 48 от 4 411 проследени обяви за 19 дни, срещу 578 от 5 854 при завършените жилища.
Поскъпнали са 83 обяви, медиана +2,73% сред сменилите цената; основно в първите 15 дни, после изравняване.
Само една обява на зелено е сменила цената два пъти, а градската медиана се движи от 2 213 € до 2 208 €/кв.м.
Повечето промени са еднократни стъпки, затова записана цена с дата е полезен аргумент при разговор с продавача.
Проследени са само обявите, налични на трите дати; цените са поискани, а 32 клетки са изключени от анализа.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.