Доходност от наем на зелено: от 3,2% до 6,8% в 80 квартала на София

Наемите в София са почти еднакви от квартал до квартал, а цените на новото строителство – не. От това просто наблюдение следва всичко останало в тази статия. Сравнихме медианния наем на квадратен метър от 7 712 обяви за отдаване (септември 2026 г.) с медианната цена на кв.м на жилищата на зелено в същия квартал. В 80 квартала и населени места имаше поне по 10 обяви от двата вида. Брутната доходност на ниво град излиза 5,07%, а в медианния квартал – 4,88%. Разликата между края и началото на класацията обаче е повече от двойна: от 6,83% в Модерно предградие до 3,16% в Изгрев.

Как точно смятаме доходността

Формулата е най-простата възможна: дванадесет пъти медианния месечен наем на кв.м в квартала, разделено на медианната обявена цена на кв.м на зелено в същия квартал. Резултатът е брутна доходност, тоест преди всичко, което реално намалява приходите. В нея няма довършителни работи, обзавеждане, данък върху наема, такса за управление, празни месеци, ремонти и застраховка. Няма и разноските по самата покупка, за които писахме в ръководството за ДДС, данъци и такси при ново жилище.

Трябва да се каже и още нещо. И двете страни на дробта са обявени цени, не сделки. Наемодателите често отстъпват по малко, а продавачите на зелено – понякога доста. Освен това наемите в извадката са предимно за съществуващи жилища, защото обявите, в които изрично пише „ново строителство“ или „Акт 16“, са само 3,3% от всички наеми. С други думи, сравняваме цената на нов апартамент с наема, който днес плащат наемателите в квартала – за стари, нови и всякакви жилища.

Числата: кои квартали са в двата края

Таблицата показва първите осем и последните осем от 80-те квартала. Колоните с броя обяви са важни: където наемите са 10–15, медианата може да се премести осезаемо само от няколко нови обяви.

Погледнете колоната с наемите. Най-евтиният наем на кв.м сред 80-те квартала е 8,00 € в Левски, най-скъпият – 11,29 € в Кръстова вада. Това е разлика от около 41%. Цената на кв.м на зелено в същия списък се движи от 1 550 до 4 123 € – повече от два пъти и половина. Наемателят в Изгрев плаща с около 23% повече на квадрат от наемателя в Модерно предградие, но купувачът там плаща с около 166% повече. Затова доходността пада толкова рязко с поскъпването на квартала.

Западът печели по формула, центърът губи по формула

Картината е почти географска. Девет квартала имат брутна доходност от 6% нагоре и всички са в западната и северозападната част на града – Люлин, Обеля, Модерно предградие, Свобода, Суходол. Под 4% са десет квартала, повечето в центъра и на юг: Лозенец, Стрелбище, Хиподрума, Изгрев, Редута, Младост 1. Големите пазари на новото строителство са в средата: Малинова долина с 471 обяви на зелено дава 5,56%, Кръстова вада – 4,95%, Овча купел – 5,11%, Манастирски ливади – 4,28%.

Ако сте инвеститор, който гледа само тази колона, изкушението е ясно: купувате в Люлин 10 и получавате с около три четвърти повече доходност, отколкото в Лозенец. Ние бихме били по-предпазливи. Високата доходност в по-евтините квартали отчасти е цената на по-високия риск: по-малко наематели търсят там, наемите могат да стоят на едно място по-дълго, а при препродажба купувачите са по-чувствителни към цена. В по-скъпите квартали част от очакваната печалба традиционно идва от поскъпването на самия имот, а не от наема. Нито едното, нито другото е гарантирано.

Каква е разликата между брутно и това, което остава

Брутните 5% изглеждат прилично, докато не извадим разходите. Затова по-долу има калкулатор с примерните стойности за медианния двустаен на зелено в града: цена 165 000 €, наем 649 € на месец (медианата за двустаен под наем в София) и 15 000 € за довършителни работи. Променете полетата според конкретния апартамент, който гледате.

С тези стойности брутната доходност пада до около 4,3%, защото 15 000 € за довършване увеличават вложението до 180 000 €. Ако добавите един празен месец в годината и 15% разходи за данък и поддръжка, нетната остава около 3,4%, а изплащането на вложените пари само от наема отнема близо 30 години. Сумата за довършване е наше допускане за пример – при покупка до ключ тя е по-малка, при груб строеж може да е по-голяма. За това колко добавя изразът „до ключ“ в цената писахме отделно в статията „до ключ“ на зелено.

Защо двустайният дава друго число от квадратния метър

Ако вместо цена на кв.м сравним цената на цял двустаен на зелено с наема на цял двустаен, числата леко се разместват. В Модерно предградие медианният двустаен на зелено е 120 600 €, а медианният наем на двустаен – 650 €, което дава около 6,5% брутно. В Малинова долина 152 298 € срещу 700 € дават около 5,5%. В Лозенец обаче 283 000 € срещу 680 € дават едва около 2,9%. Причината е, че новите двустайни са по-големи от тези, които се дават под наем: медианният двустаен на зелено е 72 кв.м, а медианният двустаен в обявите за наем – 65 кв.м. Наемателят плаща за цял апартамент, не за квадрат, и допълнителните седем метра не носят пропорционално повече наем. Повече за разминаването между това, което се строи, и това, което се търси под наем, има в статията какво се строи и какво се наема.

Какво тези числа не казват

Първо, те не казват колко бързо ще намерите наемател. В кварталите с висока доходност обявите за наем често са малко спрямо новото строителство – в Люлин 5 например има 135 обяви на зелено и само 19 за наем. Когато сградите получат Акт 16, част от новите собственици ще търсят наематели едновременно. Тази конкуренция разгледахме в текста наематели срещу нови жилища.

Второ, не казват, че нов апартамент ще се дава на същия наем като средния в квартала. Сравнението вътре в 16 квартала, където имаше достатъчно обяви от двата вида, показва, че наемите с изрично „ново строителство“ в текста са с медиана 7,5% по-високи на кв.м от останалите – но това са малки групи от по 5–17 обяви, така че приемете го като индикация, а не като правило. Трето, числата са моментна снимка от септември 2026 г. и не прогнозират нито наемите, нито цените след две години, когато жилището ще бъде готово. И четвърто, това не е инвестиционен съвет – описваме пазара, не ви казваме какво да купите.

Как да използвате класацията, преди да платите капаро

Ако обмисляте покупка на зелено с цел отдаване, започнете от квартала, но не спирайте там. Проверете колко обяви за наем има реално в радиус от няколко пресечки и какви площи преобладават в тях. Сметнете доходността с цената на конкретния апартамент, а не с медианата, защото партерите, мезонетите и последните етажи се отклоняват силно. Заложете реалистична сума за довършване и обзавеждане – наемателите на нов апартамент рядко приемат голи стени. Добавете поне един празен месец годишно и поне година и половина без никакъв наем по време на строежа, защото тогава парите ви работят, без да носят доход. Как да сглобите цялата сметка стъпка по стъпка, сме описали в ръководството инвестиция на зелено – как се смята доходността честно, а пълната ценова картина по квартали е в статията за най-евтините и най-скъпите квадратни метри на зелено.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси